Das Mietrecht nach dem BGB
Das Mietrecht basiert auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Die Paragrafen 535 bis 580 a BGB enthalten zahlreiche Vorgaben, die die Rechte und Pflichten von Mieterinnen bzw. Mietern und ihren Vermietern klar regeln.
Darunter finden sich beispielsweise Bestimmungen zu folgenden Aspekten:
- Form des Mietvertrags
- Mietpreisbremse
- Mietpreisbremse
- Mietminderung
- Nebenkostenabrechnungen
- Kündigung von Mietverhältnissen
Der Mietvertrag: Das gilt es zu beachten
Mietdauer, Mietzins, Mietsteigerung – der Mietvertrag enthält grundlegende Bedingungen, unter denen ein Mietverhältnis zustande kommt. Inhaltlich sind bestimmte Angaben unverzichtbar. Darunter fallen z. B.:
- persönliche Angaben beider Parteien
- Zahlungsweise und Fälligkeit der Miete
- Wohnungsanschrift
- Etage
- aktueller Zustand der Wohnung
- Kalt- und Warmmiete
- Neben- und Betriebskosten
- Kaution
- ggf. Mietdauer bei Zeitmietvertrag
Doch gibt es auch Inhalte, die im Mietvertrag nichts zu suchen haben. Mit falschen Angaben und unzulässigen Klauseln tun sich Vermieter keinen Gefallen – Konsequenzen sind nicht auszuschließen. Um Beispiele zu nennen:
- falsche Flächenangaben – bei Abweichungen von mehr als 10 % besteht ein Mietmangel
- zu lange Kündigungsfristen – die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter darf drei Monate nicht überschreiten
- Ausschluss von Mängelbeseitigung – unverschuldete Mängel müssen vom Vermieter beseitigt werden
Mieterinnen und Mieter tun grundsätzlich gut daran, sich den Mietvertrag vor Unterzeichnung einmal genau durchzulesen. Bei fragwürdigen Passagen steht eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Mietrecht beratend zur Seite. Woran Vermieter sich außerdem halten sollten, lesen Sie in unserem Ratgeber: Stolperfallen vermeiden: Mietvertrag abschließen als Vermieter. Von diesen Tipps profitieren auch Mieterinnen und Mieter.
Außerdem interessant in dem Kontext:
Arten von Mietverträgen nach dem Mietrecht
Es gibt unterschiedliche Arten von Mietverträgen, die Vermieter mit ihren Mieterinnen bzw. Mietern abschließen können. Die gängigsten sind:
- befristeter Mietvertrag, auch Zeitmietvertrag genannt
- unbefristeter Mietvertrag ohne zeitliche Begrenzung
- Staffelmietvertrag mit einer vertraglich geregelten Mieterhöhung
- Indexmietvertrag, der sich am vom Statistischen Bundesamt berechneten Mietindex orientiert
- Untermietvertrag, zwischen Mieterin bzw. Mieter und Untermieterin bzw. Untermieter
Mietpreisbremse: Grenzen einer Mieterhöhung
Vermietern sind bei Mieterhöhungen laut Mietrecht Grenzen gesetzt. § 556 BGB sieht eine Mietpreisbremse vor, die in der Regel allerdings nur in Regionen Anwendung findet, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist. Das ist vor allem in Großstädten und den umgebenden Ballungsräumen der Fall.
Die Mietpreisbremse regelt in erster Linie, dass Mieten bei Abschluss eines neuen Mietvertrags nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Wie hoch die ortsübliche Miete ist, entnehmen Mieterinnen und Mieter dem jeweiligen Mietspiegel.
Hinweis: Mietspiegel
Städte und Gemeinden sind in der Regel für die Erstellung des Mietspiegels verantwortlich. Interessierte können die Daten beim Amt für Wohnungswesen, Stadtentwicklung oder beim Sozialamt erfragen.
Hat Ihr Vermieter zu hoch angesetzt, haben Sie unter Umständen Anspruch auf Rückforderung der Differenz. Sprechen Sie mit einer Fachanwältin bzw. einem Fachanwalt für Mietrecht.
Weitere wichtige Aspekte zur Mietpreisbremse entnehmen Sie unserem Ratgeber: Mietpreisbremse durchsetzen. Dort erfahren Sie alles über Ihre Möglichkeiten, wenn sich Ihr Vermieter nicht an die Vorgaben hält.
Kaution: Sicherheit für Vermieter
Die Kaution gibt Vermietern Sicherheit: Bleiben Mietzahlungen aus oder richten Mieterinnen bzw. Mieter wesentlichen Schaden in der Wohnung an, fängt die Kaution mögliche finanzielle Schäden auf. Hat sich eine Mietpartei aber nichts zuschulden kommen lassen, ist die Mietkaution zurückzuzahlen. Je nach Situation liegen der Rückzahlung verschiedene Fristen zugrunde.
Halten sich Vermieter nicht daran, sollten Sie Ihre Kaution einfordern – vor allem, wenn sich Ihr Vermieter auf vermeintliche Schäden beruft, die ihn seiner Meinung nach dazu berechtigen, die Kaution einzubehalten. Holen Sie sich, wenn nötig, rechtlichen Beistand.
Welche Möglichkeiten sich Ihnen außerdem bieten, die Rückforderung Ihrer Kaution anzustoßen, erfahren Sie in unserem Ratgeber „Mietkaution: Fordern Sie Ihr Geld zurück“.
Mietminderung nach dem Mietrecht
Im Falle von Mietmängeln berechtigt das Mietrecht Mieterinnen und Mieter unter Umständen dazu, die Miete zu kürzen (§ 536 BGB). Immerhin wird die Wohnqualität in aller Regel beeinträchtigt. Eine Mietminderung sollte aber nicht vorschnell durchgesetzt werden. Denn: Mindern Sie leichtfertig die Miete, kann Ihren Vermieter das schlimmstenfalls dazu berechtigen, Ihnen den Mietvertrag zu kündigen. Bei einem Vorgehen ist also ein gewisses Feingefühl gefragt.
Grundsätzlich ist eine Mietminderung jedoch in folgenden Fällen denkbar:
- Schimmelbefall
- Lärmbelästigung durch Nachbarn
- undichtes Dach
- defekte Elektrik
Bei den aufgeführten möglichen Gründen handelt es sich lediglich um einen Auszug. Vermuten Sie einen Mietmangel, der Sie zu einer Minderung Ihrer Miete berechtigt, setzen Sie sich bestenfalls mit einer Fachanwältin bzw. einem Fachanwalt für Mietrecht in Verbindung und lassen sich beraten.
Übrigens: Verweist Sie Ihr Vermieter auf einen im Mietvertrag festgehaltenen Ausschluss von Mietmängeln, können Sie das getrost ignorieren. Eine derartige Klausel ist nicht zulässig und damit unwirksam.
Wie Sie eine Mietminderung durchsetzen und was Sie im Vorfeld dabei berücksichtigen sollten, erfahren Sie im Beitrag: Mietminderung: Diese Wohnungsmängel rechtfertigen Abzüge bei der Miete.
Nebenkosten: Fehler entdecken und Geld sparen
Nebenkostenabrechnungen sind fehleranfällig: Ob bewusst oder unbewusst führen Vermieter mitunter Kosten auf, die nicht umlagefähig sind und deshalb nichts in der Abrechnung zu suchen haben. Hinzu kommen strenge formelle Ansprüche, denen die Betriebskostenabrechnung entsprechen muss. Ebenso haben Mieterinnen und Mieter Anspruch darauf, bei Bedarf Originalrechnungen einzusehen. Das Mietrecht trifft hier klare Regelungen.
In dem Kontext wirft die alljährliche Nebenkostenabrechnung regelmäßig vor allem folgende Fragen auf:
- Wann müssen Mieterinnen und Mieter für die Betriebskosten aufkommen?
- Woraus setzen sich überhaupt die Betriebskosten zusammen?
- Was sollte in keiner Nebenkostenabrechnung auftauchen?
- Wie widersprechen Mieterinnen und Mieter einer Betriebskostenabrechnung?
Dieser Fragenkatalog ließe sich noch um einiges erweitern. Auf die wichtigsten Fragen liefern wir Ihnen in folgendem Beitrag Antworten: Nebenkostenabrechnung: Zahlen Sie nur, was Sie müssen. Dort erfahren Sie auch, wie es sich verhält, wenn Sie erst nach Zahlung festgestellt haben, dass die Betriebskostenabrechnung fehlerhaft war.
Mietrecht und die Kündigung von Mietverhältnissen
Beim Thema Kündigung von Mietverträgen zeigt sich das Mietrecht überwiegend mieterfreundlich. Um Mieterinnen und Mieter möglichst vor einem späteren Verlust ihrer Wohnung zu schützen, sind Vermieter in der Vertragsfreiheit in gewissen Bereichen eingeschränkt. Das gilt insbesondere bei der Kündigung von Mietverträgen.
Vermieter brauchen in der Regel gute Gründe, wollen sie eine Kündigung durchsetzen, wohingegen Mieterinnen und Mieter grundlos und zu jeder Zeit mit einer Kündigungsfrist von maximal drei Monaten kündigen können.
Ausschließlich diese Gründe können Vermieter zur Kündigung berechtigen:
- Eigenbedarf
- wirtschaftliche Gründe
- Vertragsverletzungen durch die Mieterin bzw. den Mieter
Darüber hinaus besitzen Vermieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn eine Wohnung in zwei Wohneinheiten unterteilt ist, von denen er eine selbst bewohnt.
Grundsätzlich müssen Vermieter in Mietverträgen bei den Fristen für Kündigungen ihrerseits berücksichtigen, dass diese nicht unter den gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen liegen dürfen. Das bedeutet: Sie müssen eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten einhalten – je nach Mietdauer kann diese aber auch höher liegen.
Befinden sich Mieterinnen oder Mieter in einer besonderen Situation, wodurch ein Umzug unzumutbar erscheint – bspw. bedingt durch eine Behinderung, Schwangerschaft oder ein hohes Alter – greifen unter Umständen Sonderregelungen. Ob ein Härtefall vorliegt, muss jedoch individuell betrachtet und bewertet werden.
Hinweis: Eigentümerwechsel
Bei einem Eigentümerwechsel gehen die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag auf den neuen Eigentümer bzw. Vermieter über. Einen neuen Mietvertrag braucht es nicht. Dementsprechend gelten die gleichen Regelungen wie bisher – auch mit Blick auf die Kündigungsfristen.
Umfangreiche Informationen zum Thema Kündigung des Mietvertrags finden Sie in unserem Ratgeber.
Weitere wichtige Themen im Mietrecht
Die hier angeschnittenen Themen sind nur ein Ausschnitt. Das Mietrecht enthält darüber hinaus noch eine Vielzahl weiterer Regelungen, die sich auf die unterschiedlichsten Situationen beziehen – den klassischen Streit über den Gartenzaun inbegriffen. Unserer Ratgeber liefern Antworten zu den diversesten Fragestellungen. Die haben wir Ihnen unter “Ähnliche Artikel” verlinkt.
Quellen:
