Räumungsklage durch Vermieter: Diese Gründe gibt es
Eine Räumungsklage ist in der Regel für Vermieter der letzte Ausweg, um über Wohneigentum nach Vermietung wieder frei verfügen zu können. Voraussetzung ist allerdings, dass den Mietern bzw. Mieterinnen im Vorfeld wirksam gekündigt wurde. Diese drei Optionen gibt es, einen Mietvertrag wirksam zu beenden:
- Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses bspw. aufgrund von Eigenbedarf unter Einhaltung der entsprechenden Kündigungsfrist.
Hinweis: Kündigungsfrist
Vermieter müssen bei einer Wohnungskündigung in der Regel eine Kündigungsfrist einhalten. Je nach Dauer eines Mietverhältnisses kann die zwischen drei und neun Monaten betragen. Darüber hinaus muss auch der Zeitpunkt der Kündigung begründet werden.
- Fristlose Kündigung aufgrund einer Vertragsverletzung durch den Mieter bzw. die Mieterin – Mietrückstände, unerlaubte Untervermietung oder die gewerbliche Nutzung privater Mieträume sind Beispiele für solche Vertragsverletzungen.
- Schließung eines Mietaufhebungsvertrags, bspw. bei bevorstehender Sanierung.
Bei Letzterem handelt es sich um eine einvernehmliche Einigung, bei der der Vermieter bis zu einem festen Termin die Mietkosten trägt. Im Gegenzug zieht der Mieter bzw. die Mieterin aus.
Unabhängig davon, ob Ihnen das Mietverhältnis gekündigt wurde oder Ihnen ein Mietaufhebungsvertrag vorgelegt wurde: Verzichten Sie nicht auf rechtlichen Beistand. Denn: Die Hürden für Vermieter sind hoch. Kündigungen sind an strenge Voraussetzungen geknüpft – und die werden vermieterseitig oft nicht eingehalten.
Ein Fachanwalt bzw. eine Fachanwältin für Mietrecht prüft die Kündigung bzw. Aufhebung und vertritt Ihre Rechte gegenüber dem Vermieter. Ggf. lässt sich so im Vorfeld bereits eine Räumungsklage abwenden. Wurde jedoch bereits Klage eingereicht, erläutern wir Ihnen im Folgenden den weiteren Ablauf bis hin zum Räumungsurteil mit Zwangsräumung.
Ablauf einer Räumungsklage
Wie bereits erwähnt, setzt eine Räumungsklage voraus, dass der Vermieter das Mietverhältnis wirksam gekündigt hat, Sie sich dennoch weigern, auszuziehen. Je nach Kündigungsart – fristlose oder fristgerechte Kündigung – kann Ihr Vermieter die Räumungsklage bereits im Zuge der Kündigung einreichen oder nach Ablauf der jeweiligen Kündigungsfrist.
Hinweis: Widerspruch gegen Kündigung
Wurde Ihr Mietverhältnis ordentlich z.B. aufgrund von Eigenbedarf gekündigt, können Sie Widerspruch einlegen – vor allem, wenn eine unzumutbare Härte vorliegt (mehr dazu unter Punkt 4). Holen Sie sich dafür anwaltliche Unterstützung ein.
Sobald Ihr Vermieter Räumungsklage gegen Sie erhoben hat, erhalten Sie darüber eine Mitteilung vom jeweiligen Amtsgericht.
Übrigens: Lassen Sie die Kündigungsfrist verstreichen und ziehen nicht aus, kann Ihr Vermieter ab Ablauf der Frist eine Nutzungsentschädigung geltend machen. Voraussetzung ist, dass die Kündigung begründet war.
Räumungsklage abwenden
Sie als Mieter bzw. Mieterin haben die Möglichkeit, eine Räumungsklage abzuwenden. Basiert die Klage auf nicht geleisteten Mietzahlungen, ist die Klage vom Tisch, sobald Sie Ihre Schulden gegenüber Ihrem Vermieter begleichen – aber Achtung: Sie müssen eine zweimonatige Frist wahren. So sieht es auch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) vor. Die Räumungsklage würde damit unwirksam. Die Kosten des Prozesses würden dabei Ihnen auferlegt, sofern tatsächlich Mietschulden bestanden.
Wichtig: Frist zur Begleichung von Mietschulden
Wollen Sie ausstehende Mietzahlungen begleichen, haben Sie dafür zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage Zeit. Lassen Sie den entsprechenden Zahlungsbeleg auch dem Gericht zukommen.
So einfach gestaltet sich der Ablauf jedoch nicht immer. Deshalb gehen wir später noch einmal gesondert auf die Abwendung einer Räumungsklage ein.
Verhandlung vor Gericht
Nach Erhebung einer Räumungsklage tauschen die Parteien üblicherweise in einem schriftlichen Vorverfahren die jeweiligen Argumente aus, die in vorbereiteten Schriftsätzen festgehalten wurden. Im Zuge des Gerichtstermins muss Ihr Vermieter schließlich Beweise für die Kündigung des Mietverhältnisses darlegen. Sie haben die Möglichkeit, Verteidigungs- und/oder Widerspruchsgründe darzulegen. Vertrauen Sie hierbei auf rechtlichen Beistand. Ein Fachanwalt bzw. eine Fachanwältin für Mietrecht kennt die gesetzlichen Grundlagen und ist zudem emotional nicht befangen.
Nachdem beide Parteien angehört wurden, wird in der Regel ein Urteil gefällt. Fällt es zu Ihren Ungunsten aus – ein Räumungstitel wird erlassen und Sie müssen die Wohnung räumen – wird die Vollstreckung bzw. Zwangsräumung terminiert.
Hinweis: Räumungstitel
Vermieter benötigen einen sogenannten Räumungstitel, um eine Wohnung zwangsräumen zu lassen. Das Gericht erlässt ihn, sofern es die Kündigung als berechtigt ansieht.
Kann im Zuge des Termins keine Klarheit geschaffen werden, wird das Gericht bei Bedarf weitere Beweise erheben. Das geschieht oft in einem gesonderten Termin, an dessen Ende ein Urteil steht.
Vollstreckung des Urteils und Zwangsräumung
Sobald ein Räumungstitel erlassen wurde, wird auf Antrag des Gläubigers ein Vollstreckungstermin durch einen Gerichtsvollzieher festgesetzt. Dabei muss eine Frist berücksichtigt werden: Der Räumungstermin muss Ihnen mindestens drei Wochen im Voraus mitgeteilt werden, sodass Ihnen Zeit bleibt, um die Wohnung eigenständig zu räumen und zu verlassen.
Denn: Übernimmt der Vermieter die Räumung und damit einhergehende Kosten, kann er sich die im Nachhinein per Klage von Ihnen wiederholen, bzw. Ihre Mietkaution einbehalten.
Weigern Sie sich jedoch partout auszuziehen, kommt es zur Zwangsräumung. Sofern Sie nicht freiwillig die Tür öffnen, wird sich mithilfe eines Schlossers Zutritt zur Wohnung verschafft, wonach der Gerichtsvollzieher die Wohnung an Ihren Vermieter übergibt.
Ihr Vermieter hat in dem Zuge die Wahl:
- Er veranlasst die Abholung Ihres Hab und Guts durch ein Umzugsunternehmen nebst Einlagerung über einen gewissen Zeitraum.
- Er lässt Ihr Eigentum in der Wohnung und stellt Ihnen eine Frist zur Abholung.
Wie auch immer sich Ihr Vermieter entscheidet: Bestehen bzw. entstehen vermieterseitig finanzielle Forderungen, kann er sein Vermieterpfandrecht geltend machen.
Wichtig: Vermieterpfandrecht
Das Vermieterpfandrecht gestattet es Ihrem Vermieter, pfändbare Gegenstände im Zuge einer öffentlichen Versteigerung zu verkaufen, um seine Forderungen zu begleichen. Ausgenommen sind dabei allerdings Gebrauchsgegenstände wie Kinderwagen, Kühlschrank oder Fernseher.
Dauer: Wie lange bleibt Mietern, um die Wohnung zu räumen?
Über welchen Zeitraum sich eine Räumungsklage hinzieht, ist unterschiedlich. Ignorieren Mieter bzw. Mieterinnen die gerichtliche Mitteilung oder bleiben dementsprechend dem Gerichtstermin fern, ist mit einem Versäumnisurteil zu rechnen – der wahrscheinlich schnellste Ablauf.
Denn: Bei einem Versäumnisurteil vertrauen die Richter und Richterinnen in der Regel auf den Vortrag der Partei, die zu dem Gerichtstermin erschienen ist. Die Partei, die den Termin versäumt, hat also das Nachsehen.
In Einzelfällen können sich Räumungsklagen aber auch über Monate oder gar Jahre hinziehen – vor allem bei besonderen Umständen. Das können bspw. gesundheitliche Probleme bei Mietern bzw. Mieterinnen sein. Je nach Umstand werden mitunter Gutachten benötigt, damit Gerichte eine Entscheidung fällen können.
Räumungsklage bzw. Zwangsräumung abwenden: Ihre Möglichkeiten
Wie bereits erwähnt, haben Sie als Mieter bzw. Mieterin die Möglichkeit, der Kündigung Ihres Vermieters zu widersprechen. Da Vermieter ihren Mieterinnen und Mietern nicht leichtfertig kündigen können und formelle Vorschriften wahren müssen, sind Kündigungen oftmals angreifbar. Deshalb raten wir grundsätzlich dazu, die Kündigung des Mietverhältnisses durch einen Fachanwalt bzw. eine Fachanwältin für Mietrecht prüfen zu lassen und ggf. mittels Widerspruch dagegen vorzugehen.
Haben Sie das versäumt und Ihnen wurde bereits eine Räumungsklage zugestellt, ist dennoch nichts verloren. Selbst dann nicht, wenn die Kündigung bspw. aufgrund eines tatsächlichen Zahlungsrückstandes berechtigt ist.
Folgende Möglichkeiten bieten sich Ihnen:
- Sie widersprechen der Räumungsklage aufgrund Unwirksamkeit der Kündigung.
- Sie begleichen etwaige Mietrückstände – die Räumungsklage ist damit vom Tisch, sofern die Zwei-Monats-Frist nach Zugang der Mitteilung eingehalten wurde.
Wichtig: Ordentliche Kündigung nebst fristloser Kündigung
Vermieter können Mietverhältnisse zeitgleich fristlos und ordentlich zum nächstmöglichen Termin kündigen. Ist das erfolgt, kann die Begleichung von Mietschulden das Ruder nicht herumreißen – eine Kündigung bleibt wirksam.
- Sie widersprechen der Räumungsklage und damit auch der Kündigung aufgrund unzumutbarer Härte. Das ist allerdings nur im Falle einer ordentlichen Kündigung möglich.
- Sie beantragen Vollstreckungsschutz, wodurch sich ggf. ein Aufschub für die Durchsetzung der Zwangsräumung erwirken lässt. Voraussetzung ist auch hier: unzumutbare Härte.
Unzumutbarer Härtefall: Dann ist er gegeben
Unzumutbare Härte kann eine gerechtfertigte Kündigung verzögern oder gar blockieren. Das ist allerdings immer einzelfallabhängig. Dabei sind die berechtigten Interessen des Vermieters und der Mietpartei abzuwägen.
Ein Härtefall kommt insbesondere bei bestimmten Personengruppen in Betracht. Darunter fallen beispielsweise:
- ältere Menschen
- Schwangere
- durch Krankheit – ob physisch oder psychisch – bzw. Behinderung beeinträchtigte Menschen
Doch auch drohende Obdachlosigkeit stellt einen Härtefall dar – in Zeiten immer knapper werdenden Wohnraums ein nicht zu unterschätzender Faktor. Vermuten Sie einen unzumutbaren Härtefall, raten wir zu anwaltlicher Unterstützung. Nur so erhalten Sie eine verlässliche Einschätzung und erlangen schnell Gewissheit in unterschiedlichen Situationen.
