Fristlose Kündigung der Wohnung: Rechte von Mietern und Vermietern

Mietvertrag fristlos kündigen: Voraussetzungen

Die fristlose Kündigung eines Mietvertrags ist an strenge Voraussetzungen geknüpft, für Mieter wie auch Vermieter gleichermaßen. Neben formellen Ansprüchen bedarf es vor allem einer Begründung – und die muss es in sich haben. So will es der Gesetzgeber unter § 543 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Haben Sie einmalig die Boxen bei Ihrem Lieblings-Song aufgedreht und so den Hausfrieden gestört, berechtigt das Ihren Vermieter noch längst nicht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Ebenso müssen aber auch Sie eine gewisse Toleranz gegenüber Ihrem Vermieter aufbringen.

Ab welchem Maß liegen also berechtigte Gründe für eine fristlose Kündigung der Wohnung vor? Klar ist, es muss sich um eine schwerwiegende Verletzung der jeweiligen Pflichten handeln.

Gründe für Vermieter: Dann kann fristlose Kündigung erfolgen

Es gibt eine Vielzahl an Gründen, die einen Vermieter dazu bewegen – und auch berechtigen – Ihnen als Mieter bzw. Mieterin die Wohnung fristlos zu kündigen. Wichtig ist in dem Kontext vor allem aber eines: In der Regel bedarf es einer vorherigen Abmahnung. Haben Sie die nicht im Vorfeld erhalten, ziehen Sie unbedingt einen Fachanwalt bzw. eine Fachanwältin für Mietrecht zurate.

Die Pflicht zur vorherigen Abmahnung kann nach § 543 Abs. 3 BGB aber in gewissen Situationen auch entfallen. Sie ist z.B. entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder aber die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen auch unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Dies sind immer Einzelfallentscheidungen. Ein klassischer Fall für eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung sind z.B. körperliche Übergriffe.

Haben sich Mieterinnen bzw. Mieter folgende Verstöße in mehr oder weniger regelmäßigen Abständen zuschulden kommen lassen, kann auf eine vergebliche Abmahnung die Kündigung des Mietvertrags folgen:

• Belästigung anderer Hausbewohner: Wer regelmäßig dafür sorgt, dass der Hausfrieden schief hängt, muss mit einer fristlosen Kündigung rechnen.

• Andauernde Lärmbelästigung: Auch andauernder Lärm kann den Hausfrieden stören und Vermieter zur Kündigung berechtigen. Wichtig ist hier allerdings zu differenzieren: Lärmende Kinder und übliche Wohngeräusche, bspw. eine ratternde Waschmaschine, stellen keine Lärmbelästigung dar.
• Unerlaubte Untervermietung: Möchten Sie Ihre Wohnung untervermieten, sollten Sie Ihren Vermieter darüber auch in Kenntnis setzen bzw. seine Erlaubnis einholen. Unerheblich dabei ist, ob Ihr Untermieter für die Nutzung der Wohnung zahlt oder nicht.
• Verspätete Mietzahlung: Sind Sie regelmäßig mit der Zahlung Ihrer Miete zu spät dran, riskieren Sie eine fristlose Kündigung. Anders als bei Mietrückständen bedarf es allerdings einer vorherigen Abmahnung durch Ihren Vermieter, ehe es zur wirksamen Kündigung des Mietvertrags kommen kann.
• Gewerbliche bzw. vertragswidrige Nutzung: Im Mietvertrag ist festgehalten, dass Ihr Vermieter Ihnen die Räume zu wohnlichen Zwecken überlässt. Betreiben Sie hingegen ein Gewerbe in der Wohnung, verstoßen Sie gegen den Vertrag.

• Straftaten: Es gibt unterschiedliche Wege, auf denen sich Mieterinnen und Mieter einer Straftat schuldig machen. Darunter fallen Beleidigung, Stromdiebstahl oder Bedrohung. Klar, dass Vermieter hier keinen Spaß verstehen.

Egal ob mit oder ohne vorherige Abmahnung, ob fristlos oder fristgerecht – hält Ihr Vermieter die Voraussetzungen für eine Wohnungskündigung nicht ein, kann das zur Unwirksamkeit selbiger führen. Holen Sie sich eine anwaltliche Einschätzung ein und lassen Sie das Kündigungsschreiben fachkundig prüfen.

Fristlose Kündigung vor Einzug in die Wohnung: Gründe

Es mag verwirrend klingen, ist aber möglich: Ihr Vermieter kündigt Ihnen den Mietvertrag, noch ehe Sie in die Wohnung eingezogen sind. Grundlage dafür kann einer der folgenden Anlässe bieten:

1. trotz Abmahnung haben Sie keine Kaution hinterlegt
2. Sie haben den Vermieter bei Abschluss des Vertrages arglistig getäuscht – bspw. haben Sie ihm gegenüber falsche Angaben zur Person gemacht
3. nach Abschluss des Mietvertrages wurden Ihrem Vermieter Gründe zugetragen, die ein Mietverhältnis unzumutbar machen, z. B. eine verschwiegene Vorstrafe

Gründe für Mieter: Dann ist eine fristlose Kündigung rechtens

Auch Sie als Mieter bzw. Mieterin können sich einer Palette an Gründen bedienen, um sich fristlos von Ihrem Mietverhältnis zu lösen. Dabei gilt unter Umständen aber auch für Sie: Greifen Sie vor der Kündigung auf eine Abmahnung bzw. Fristsetzung zurück.

Diese Gründe rechtfertigen eine fristlose Kündigung durch Mieterinnen und Mieter:

• Die Beschaffenheit der Wohnung ist gesundheitsgefährdend, bspw. aufgrund von Ungeziefer, einer Schadstoffbelastung oder Schimmel.
• Eine Nutzung, wie sie vertraglich vereinbart ist, ist aufgrund bestimmter Gegebenheiten nicht möglich. Ein Beispiel sind über einen langen Zeitraum anhaltende Baumaßnahmen.
• Die Wohnung weist erhebliche Mängel (Feuchtigkeitsschäden, defekte Heizung etc.) auf.
• Ihr Vermieter betritt Ihre Wohnung, ohne um Erlaubnis zu bitten oder hinreichenden Grund.
• Ihr Vermieter betrügt bei der Nebenkostenabrechnung.
• Der Mietvertrag basiert auf falschen Fakten – beispielsweise sind mehr Quadratmeter Wohnfläche im Mietvertrag angegeben als tatsächlich vorhanden.

Die Liste ist nur beispielhaft und ließe sich noch um einige Punkte erweitern. Vermuten Sie, dass Sie aufgrund eines Mietproblems zu einer fristlosen Kündigung berechtigt sind, bitten Sie einen Fachanwalt bzw. eine Fachanwältin für Mietrecht um Unterstützung. Denn: Kündigen Sie Ihr Mietverhältnis zu Unrecht fristlos, können Sie Schadensersatzansprüchen aufseiten Ihres Vermieters ausgesetzt sein.

Protokollführung bei Mängeln und Störenfrieden

Mitunter sind auch Sie in der Pflicht, Ihrem Vermieter die Möglichkeit einzuräumen, Mängel zu beseitigen. Sie müssen ihn also ggf. abmahnen bzw. eine Mängelanzeige zukommen lassen. Das sollte aus Beweiszwecken unbedingt schriftlich erfolgen. In unserem Ratgeber Mietminderung: Diese Wohnungsmängel rechtfertigen Abzüge bei der Miete finden Sie alle wichtigen Informationen rund um eine Mängelanzeige.

Fristlose Kündigung bei Mietrückstand: Dann droht der Wohnungsverlust

Bei Mietrückständen müssen Sie ab einem gewissen Maß mit einer fristlosen Kündigung durch Ihren Vermieter rechnen. Dazu braucht es nicht einmal eine Abmahnung. Allerdings muss es sich um einen erheblichen Mietrückstand handeln – das geht aus § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB hervor. Der ist gegeben, wenn Sie:

• zwei Monate in Zahlungsverzug sind und dementsprechend über zwei Monate hinweg keine Mietzahlung geleistet haben.
• in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nur Teilzahlungen geleistet haben und sich ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete aufaddiert hat.
• mit insgesamt zwei Monaten Miete im Rückstand sind, wobei sich Ihre Mietschulden über einen längeren, nicht zusammenhängenden Zeitraum zusammengetragen haben.

Wichtig in dem Kontext für Sie zu wissen ist, dass Sie die fristlose Kündigung Ihres Mietvertrages ggf. abwenden können, sofern Sie die Mietrückstände umgehend vollständig ausgleichen. Einzige Ausnahme: Sie waren bereits in der Vergangenheit mit der Miete in Zahlungsverzug. Ihr Vermieter muss das nicht erneut dulden.

Ist es bei Ihnen also beispielsweise vor einem Jahr schon einmal zu einem Zahlungsverzug, der eine fristlose Kündigung begründete, gekommen – aufgrund eines Ausgleichs konnten Sie diese aber abwenden – so müssen Sie diese Chance kein zweites Mal erhalten. Kündigt Ihr Vermieter Ihnen den Mietvertrag aufgrund eines wiederholten Zahlungsverzuges, hilft womöglich auch keine Ausgleichszahlung mehr.

Hilfsweise ordentliche Kündigung

Mitunter bedienen sich Vermieter neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise auch einer ordentlichen, fristgerechten Kündigung – sehr zu Ihrem Nachteil. Denn selbst, wenn das Gericht die fristlose Kündigung für unwirksam erklärt oder sie aufgrund der Begleichung Ihrer Mietrückstände unwirksam wird, kann die ordentliche Kündigung weiterhin Bestand haben. Nach Ablauf der jeweils geltenden Kündigungsfrist müssen Sie ausziehen.

Formale Vorgaben: Standards einer fristlosen Kündigung

Die Kündigung eines Mietverhältnisses muss schriftlich erfolgen. Per E-Mail, WhatsApp oder mündlicher Erklärung kann ein Mietverhältnis nicht wirksam gekündigt werden. Wie bereits eingangs erwähnt, braucht es – mieter- aber auch vermieterseitig – einen wichtigen Grund, soll ein Mietvertrag fristlos aufgelöst werden. Und selbst wenn dieser vorliegt, bedarf es unter Umständen einer gewissen Regelmäßigkeit. Denn: Eine ein- oder auch zweimalige Ruhestörung ist zwar unschön, kann aber noch keine fristlose Kündigung nach sich ziehen. Oftmals bewegen sich Mieter und Mieterinnen wie auch Vermieter hier auf dünnem Eis.

Deshalb raten wir, eine Fachanwältin bzw. einen Fachanwalt für Mietrecht zurate zu ziehen. Sie oder er ordnet Ihre Situation ein und berät Sie bei einem weiteren Vorgehen.

Doch nicht nur der Grund kann unzulänglich sein. Auch Formfehler können zur Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung der Wohnung führen. Allem voran: das Fehlen einer Abmahnung bei bestimmten Gründen.

Abmahnung fehlt? Fristlose Kündigung unwirksam!

Zahlen Sie die Miete unpünktlich, hören gerne (zu) laut Musik oder verstoßen anderweitig regelmäßig gegen die Hausordnung, weshalb Sie Ihr Vermieter mittels fristloser Kündigung vor die Tür setzen will? Dann bedarf es in aller Regel einer vorherigen Abmahnung.

In dieser Abmahnung muss Ihr Vermieter angeben, welche Pflichtverletzung Sie begangen haben und entsprechende Nachweise bspw. in Form eines Protokolls erbringen. Zudem muss er Ihnen die Möglichkeit einräumen, Ihr Verhalten zu ändern – indem er Ihnen dafür eine reelle Frist einräumt.

Das gilt aber nicht nur für Vermieter. Auch Sie als Mieter bzw. Mieterin müssen Ihrem Vermieter per Abmahnung, ggf. nebst Mängelanzeige, die Möglichkeit einräumen, Mängel zu beheben – oder sein Verhalten zu ändern. Dabei müssen Sie ebenso sicherstellen, dass Ihr Vermieter die Abmahnung erhalten und damit Kenntnis über das Mietproblem erlangt hat.

Fristlose Kündigung der Wohnung erhalten: Ihre Möglichkeiten

Wurde Ihnen Ihr Mietverhältnis fristlos gekündigt, empfiehlt es sich, umgehend aktiv zu werden. Denn: Sitzen Sie die Kündigung aus, kommt es mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer Räumungsklage, an deren Ende eine Zwangsräumung stehen kann. Sie von heute auf morgen vor die Tür setzen, kann Ihr Vermieter zwar nicht. Mitunter gewährt er Ihnen bis zum Auszug aber nur eine Räumungsfrist von einer bis zwei Wochen.

Wichtig dabei ist: Sie können sich gegen die fristlose Kündigung wehren. Das setzt natürlich voraus, dass die Vorwürfe Ihres Vermieters nicht der Wahrheit entsprechen. Es gilt, sich mithilfe einer Gegendarstellung zu verteidigen. Wir raten in jedem Fall zu anwaltlichem Beistand, um das weitere Vorgehen auch taktisch sinnvoll zu planen.

Eine Stellungnahme sollte immer schriftlich und umgehend erfolgen. Stellen Sie zudem sicher – im Idealfall nachweislich – dass Ihr Vermieter diese erhalten hat. Bitte beachten Sie aber, dass dieses Schreiben sich nicht auf die Räumungsfrist auswirkt.

Aufschub der Räumungsfrist – Ihre Möglichkeiten

Unter bestimmten Umständen kann eine Räumungsfrist aufgeschoben werden. Das ist insbesondere der Fall, wenn:

• Sie zwar eine neue Wohnung gefunden haben, ein Einzug aber erst nach der Räumungspflicht möglich ist.
• ein kurzfristiger Auszug unzumutbar ist – Sie bspw. aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes auf die Schnelle keine neue Wohnung finden können.
• Sie schulpflichtige Kinder haben und es Ihnen nicht zuzumuten ist, kurz vor Schuljahresende und/oder Abschlussprüfungen die Mietwohnung zu räumen.
• Ihr gesundheitlicher Zustand es nicht zulässt, sich innerhalb der Räumungsfrist um neuen Wohnraum zu kümmern.

Gerichte wägen bei einem Aufschub der Räumungsfrist immer individuell die Interessen von Mieter bzw. Mieterin und Vermieter gegeneinander ab. Dabei kann der jeweilige Verstoß eine entscheidende Rolle spielen.

Räumungsklage nach fristloser Kündigung

Weigern Sie sich trotz fristloser Kündigung, aus der Wohnung auszuziehen bzw. lassen Sie die Räumungsfrist unbeeindruckt verstreichen, droht Ihnen eine Räumungsklage. Das Gericht prüft dann die Rechtsgrundlage der fristlosen Kündigung.

Auch hier gilt immer noch: Basiert die fristlose Kündigung des Mietvertrags auf Mietrückständen, haben Sie bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage Zeit, selbige abzuwenden, indem Sie Ihren Zahlungsverzug ausgleichen.

Eine Räumungsklage kann Ihnen zudem bevorstehen, wenn Sie der fristlosen Kündigung durch Ihren Vermieter widersprechen. In dem Fall dient die Klage der Prüfung beider Ansichten. Sie als Mieter bzw. Mieterin können Ihren Standpunkt vertreten und sich wehren.

Alle wichtigen Informationen zum Ablauf einer Räumungsklage haben wir für Sie in einem Ratgeber zusammengetragen: Räumungsklage: Ihre Rechte als Mieter bei drohender Zwangsräumung.

Wir kennen Ihre Rechte als Mieter:in

Unser Kanzlei-Team lässt die Kündigung Ihres Mietvertrages nicht so einfach durchgehen und kämpft für den Erhalt Ihres Zuhauses.

Kostenlose Ersteinschätzung