Risiken beim Kauf von Immobilien
Wer mit dem Hauskauf Rechte erwirbt, hat, wie immer bei Geschäften, auch Pflichten zu tragen. Mitunter erwachsen diese Pflichten zu Last, da sich die Hauskäufer der Tragweite nicht bewusst waren. Sich durch Hausverkauf wieder dieser Lasten zu entledigen, ist nur in wenigen Fällen eine sinnvolle Option.
Die mit dem Immobilienverkauf zusammenhängenden Rechtsgrundlagen zu kennen, schützt Verkäufer und Käufer. Nur wenn Sie die Risiken kennen, können Sie diese umgehen. In der ersten Freude, nach langer Suche das passende Haus gefunden zu haben, gehen sie jedoch ohne anwaltliche Beratung leicht unter.
Die Haftung von Verkäufer und Käufer oder bestehende Rechtsverhältnisse sollten in allen Konsequenzen hinterleuchtet werden. Bereits vor dem Kauf sollten auch Überlegungen getroffen werden, was nach dem Tod des Hauseigentümers mit der Immobilie geschehen soll.
Zu den häufig vorkommenden Fragen zählen
- Pflichten des Verkäufers
- bestehende Erbpacht
- eingetragene Lasten und Rechte
- Vertragsgestaltung zwischen mehreren Eigentümern
- Mängelbeseitigung und Haftung
Worüber muss der Verkäufer informieren?
Verkäufer müssen den Käufern gegenüber alle wertrelevanten Informationen offenlegen. Diese Informationspflicht bezieht sich unter anderem
- auf bekannte Mängel,
- auf bestehende Rechtsverhältnisse wie Mietverträge oder Wegerechte,
- über eingetragene Hypotheken und Grundschulden Dritter und
- die Vorlage bzw. Erstellung eines gültigen Energieausweises.
Können beim Hauskauf bestehende Verträge wie Erbpacht oder Mietverträge aufgelöst werden?
Hier kommt es, wie immer, auf den detaillierten Einzelfall an. Wer eine mit Erbpacht behaftete Immobilie erwirbt, hat in der Regel Rechtssicherheit, solange der Erbpachtvertrag läuft. Nach Ablauf dieser Frist muss die Erbpacht jedoch nicht verlängert werden, das Grundstück kann an den Verpächter zurückfallen.
Für bestehende Mietverträge gilt in der Regel der Mieterschutz. Eine Ausnahme ist möglich, wenn der Hausverkäufer berechtigten Eigenbedarf anmeldet. Dabei müssen Sie als Käufer unterschiedlich lange Kündigungsfristen beachten und auch, dass der Mieter ein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung hat.
Eine Hauskaufberatung durch den Rechtsanwalt zeigt Ihnen auf, unter welchen Voraussetzungen Sie in bestehende Verträge einsteigen bzw. diese rasch auflösen können.
Wie kann ein Rechtsanwalt beim Hauskauf helfen?
Auch bei eigenen Entscheidungen, die den Hauskauf betreffen, ist die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts hilfreich. Er hilft Ihnen bei der Entscheidung, ob nur ein (Ehe)Partner allein als Eigentümer eingetragen werden soll und wie die Immobilie im Erbfall zu behandeln ist.
Ist etwa ein Ehepartner unternehmerisch tätig, kann durch die Eigentumsübertragung auf den anderen Partner Sicherheit im Falle einer Insolvenz bieten. Haftet er aufgrund der Unternehmensform mit seinem Privatvermögen, wird der Immobilienbesitz bei entsprechendem Ehevertrag nicht angegriffen.
Die Vorausschau, was nach dem Ableben des Hauseigentümers mit der Immobilie geschehen soll, lohnt sich ebenfalls. Wird das Erbe voraussichtlich von mehreren Personen angetreten, helfen eingetragene Wohnrechte und/oder ein notarielles Testament, unnötige Erbstreitigkeiten zu vermeiden.
Hauskaufberatung: Rechtsanwalt ersetzt nicht den Notar
Verträge zum Hauskauf selbst müssen in Deutschland vor dem Notar geschlossen werden. Sie können zwar im Vorfeld zu den einzelnen Inhaltspunkten einen Rechtsanwalt zur Beantwortung rechtlicher Fragen und zur Überprüfung des Vertrages hinzuziehen.
Damit jedoch aus einem rechtlich überprüften Vertrag ein rechtssicherer, für beide Seiten gültiger Kaufvertrag wird, bedarf es des Notars. Er trägt dafür Sorge, dass Käufer und Verkäufer bereits rechtzeitig vor Unterzeichnung ein Exemplar zur Überprüfung ausgehändigt bekommen.
Sind beide Seiten mit den darin genannten Punkten einverstanden, wird der Notar im Beisein von Verkäufer und Käufer den Vertrag notariell beurkunden. Nur so ist der Hauskauf rechtskräftig, die Rechtsgrundlage findet sich im § 311b Abs. 1 BGB.
Verbreitete Fehler bei Immobilienverträgen
Bereits im Vorfeld eines notariellen Kaufvertrags kann es beim Immobilienkauf zu Unstimmigkeiten kommen. Missverständnisse gibt es vielfach bei
- Maklerverträgen
- Reservierungsvereinbarungen
- Vorverträgen
- Nichtbeachtung von Rechten Dritter
Bezahlbare Immobilien sind stark gefragt. Der Wunsch, möglichst rasch zu handeln, ist deshalb verständlich und nachvollziehbar.
Tipp: Rechtliche Überprüfung vor Vertragsunterzeichnung
Damit Sie nicht durch Maklerverträge, Vorverträge oder bestehende Verträge benachteiligt werden, können Sie jeden Vertrag vor Unterzeichnung durch den Rechtsanwalt überprüfen lassen. Er zeigt Ihnen versteckte Formulierungen und Knebelparagraphen auf, die Sie besser umgehen sollten.
Worin können Rechte Dritter bestehen?
Zu den wichtigsten Rechten gehören hier eingetragene Vorkaufsrechte. Wird dieses nicht beachtet, kann der Kaufvertrag nichtig werden. Für die Einhaltung muss zwar der Verkäufer sorgen, Unwissenheit schützt Sie jedoch nicht vor eventuellen Folgen.
Vor allem bei älteren Grundstücken gibt es die sogenannten Wegerechte. Durch dieses Recht sind bestimmte Personen befugt, einen Weg oder Zugang über das entsprechende Grundstück zu nutzen. Solche Wegerechte entstehen beispielsweise, wenn größere Grundstücke aufgeteilt werden und eines der Teilgrundstücke keinen eigenen Zugang zu öffentlichen Wegen und Straßen hat.
Was versteht man unter einem Haftungsausschluss?
Versteckte Mängel sind mitunter der Grund, warum es nach der Beurkundung des Kaufvertrages zu rechtlichen Problemen kommt. Nicht immer ist es so, dass der Verkäufer von diesen Mängeln zum Zeitpunkt des Verkaufes wusste.
Um sich hier auf die sichere Seite zu stellen, besteht der Verkäufer auf einem Haftungsausschluss. Er wird im Kaufvertrag fixiert. Ein Rechtsanwalt hilft Ihnen vor der Unterzeichnung des Vertrages beim Überprüfen der Formulierung, damit Sie keine unzumutbaren Nachteile erleiden.
Besteht kein Haftungsausschluss, können Sie auftretende Mängel gegenüber dem Verkäufer geltend machen. Vom Haftungsausschluss ausgenommen sind in der Regel Mängel, die bereits vor dem Verkauf offensichtlich waren und bewusst verschwiegen wurden.
Unser Kanzlei-Team ist beim Kauf Ihrer Traumimmobilie an Ihrer Seite und sichert Sie rechtlich ab – von der Vertragsprüfung bis zur Schlüsselübergabe.
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