Eigenbedarfskündigung vom Vermieter: Diese Rechte haben Sie als Mieter

Das deutsche Mietrecht hält eine Bandbreite gesetzlicher Vorgaben für Vermieter bereit. So ist auch eine Eigenbedarfskündigung an strenge Voraussetzungen geknüpft. Mit einem einfachen Kündigungsschreiben ist es längst nicht getan. Eine Missachtung der gesetzlichen Vorgaben vonseiten des Vermieters kann schnell zur Unwirksamkeit einer Kündigung führen.

Kündigungsgrund Nr. 1: die Eigenbedarfskündigung

Kündigen Vermieter ihren Mietern den Mietvertrag, geschieht das oft aufgrund von Eigenbedarf. Sprich: Der Vermieter will den (noch) vermieteten Wohnraum entweder für sich selbst oder für einen Angehörigen, auch gesetzlich anerkannte Bedarfsperson genannt, beanspruchen. Der bloße Wunsch des Vermieters, die eigene Wohnung zu beanspruchen, reicht jedoch nicht aus – er muss die Wohnung wirklich benötigen.

Hinweis: Befristeter Mietvertrag
Vermieter können Mietverträge wegen Eigenbedarfs befristen. Der Vertrag läuft dann nach einer festgelegten Frist aus, einer Kündigung bedarf es dabei nicht.

Eigenbedarf – wann liegt er vor?

Eigenbedarf liegt rechtmäßig nur vor, wenn der Vermieter einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für die Nutzung der Wohnung nennen kann.

Um Beispiele zu nennen:

  • Der Vermieter will in der gekündigten Wohnung seinen Altersruhesitz begründen.
  • Ihr Vermieter benötigt die Wohnung für eine anerkannte Bedarfsperson.
  • Die Räume werden für gewerbliche Zwecke benötigt.

Wichtig: Juristische Person als Vermieter
Handelt es sich bei Ihrem Vermieter um eine juristische Person in Form einer AG, Kommanditgesellschaft oder GmbH, dann darf Ihnen nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) hingegen schon.

Anerkannte Bedarfsperson – welche Personengruppen zählen dazu?

Neben dem Vermieter selbst erkennt das Gesetz auch weitere Personen an, für die eine Wohnung vom Eigentümer zwecks Eigenbedarf gekündigt werden darf. Diese Personen werden als anerkannte Bedarfspersonen bezeichnet. Es kann sich dabei um Verwandte wie auch Angehörige eines Haushalts handeln.

Zu anerkannten Verwandten und Angehörigen zählen unter anderem:

  • Kinder, Eltern, Enkel und Großeltern
  • Geschwister
  • Nichten und Neffen
  • Stiefkinder
  • Schwiegereltern
  • Haushaltshilfen und Pflegepersonal

Nicht anerkannt sind hingegen:

  • Onkel und Tante
  • geschiedene Ehepartner
  • Ex-Schwiegereltern und Ex-Schwiegerkinder
  • Patenkinder

Diese Bedingungen gelten bei Eigenbedarfskündigung

Vermieter müssen sich bei einer Eigenbedarfskündigung an gewisse Standards halten. Die sind auch im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) festgehalten. Die Nichteinhaltung einer oder mehrerer Vorgaben kann unter Umständen dazu führen, dass eine Eigenbedarfskündigung unwirksam ist.

1. Nachvollziehbare Begründung: Ihr Vermieter muss nachvollziehbar darlegen, warum er die von Ihnen bewohnte Wohnung benötigt. Besitzt er eine weitere bzw. mehrere Wohnungen, die sich ebenfalls für seine Zwecke anbieten, würden, muss er zudem  begründen, warum es ausgerechnet “Ihre” sein muss.

Wichtig: Eine vage Absicht genügt nicht
Äußert Ihr Vermieter lediglich den Wunsch, irgendwann selbst in die Wohnung einzuziehen, stellt das keine ausreichende Begründung dar. Es muss ein klares Vorhaben gegeben sein.

2. Kündigungsfrist: Bei einer Wohnungskündigung müssen Vermieter Kündigungsfristen einhalten. Je nach Dauer des bestehenden Mietverhältnisses können das zwischen drei und neun Monaten sein. Darüber hinaus muss auch der Zeitpunkt begründet werden.

3. Gewerblicher Eigenbedarf: Bezieht sich die Eigenbedarfskündigung Ihres Vermieters auf das Vorhaben, die Räume gewerblich nutzen zu wollen – etwa als Büro o.ä. – gelten strengere Maßstäbe. Denn dann muss er klar argumentieren, welche Nachteile ihm entstehen würden, könnte er die Wohnung nicht nutzen.

4. Eigenbedarfsnutzung kommt doch nicht zustande: Entfällt der in der Eigenbedarfskündigung genannte Nutzungsgrund, ist Ihr Vermieter dazu verpflichtet, Ihnen das auch mitzuteilen. Denn damit ist die Kündigung hinfällig.

Eigenbedarfskündigung unwirksam? Diese Hinweise gibt es

Ob eine Eigenbedarfskündigung rechtmäßig ist oder nicht, lässt sich von Laien oftmals nur schwer bewerten. Daher ist es ratsam, sich eine Einschätzung von einem Fachanwalt für Mietrecht einzuholen. Achten Sie dennoch auf folgende Kriterien, um eine eventuelle Unrechtmäßigkeit zu erkennen:

  • Schriftform: Die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs muss schriftlich erfolgen – eine einfache Mitteilung am Telefon genügt nicht. Zudem muss die Kündigung an alle Mieter der Wohnung adressiert sein.
  • Kündigungsfrist: Rechnen Sie nach, ob Ihr Vermieter die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten hat. Folgende Fristen gelten:
  • Formalien: Ihr Vermieter muss bereits in der Kündigung angeben, wer die Wohnung künftig nutzen soll – ob nun er selbst oder ein Angehöriger.
  • Bezug durch Bedarfsperson: Soll die Wohnung von einer oder mehreren Bedarfspersonen bezogen werden, muss im Kündigungsschreiben die Beziehung von mindestens einer dieser Personen zum Vermieter genannt sein.
  • Kündigungssperrfrist: Die Kündigungssperrfrist ist besonders wichtig, wenn es zu einem Eigentümerwechsel der Immobilie gekommen ist oder alle Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Dann kann der neue Eigentümer frühestens nach drei Jahren Eigenbedarf geltend machen. Je nach Stadt oder Gemeinde kann diese Sperrfrist aber auch bis zu zehn Jahre betragen. Gleiches gilt beim Verkauf an eine GbR.
  • Unzumutbare Härte: Für bestimmte Personengruppen kann eine Eigenbedarfskündigung eine unzumutbare Härte darstellen – so beispielsweise für ältere Menschen, Schwangere und durch Krankheit bzw. Behinderung beeinträchtigte Menschen.

Wichtig: unzumutbare Härte
Stellt die Eigenbedarfskündigung für Sie eine unzumutbare Härte dar, haben Sie die Möglichkeit, zu widersprechen. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter zugestellt werden.

  • Zweck der Wohnraumnutzung: Nicht immer ist der Zweck, der in der Eigenbedarfskündigung angegeben ist, auch gerechtfertigt bzw. geeignet. Ist es beispielsweise sinnvoll, dass jemand, der auf einen Rollator angewiesen ist, eine Wohnung im dritten Stock ohne Aufzug beziehen soll? Hier kann sich ein genauerer Blick lohnen.
  • Rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung: Ein Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn Ihr Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht. Unter Umständen kann das sogar dazu führen, dass sich für Sie ein Anspruch auf Schadensersatz ergibt.

Eigenbedarfskündigung erhalten – was ist zu tun?

Haben Sie eine Eigenbedarfskündigung von Ihrem Vermieter erhalten, wollen diese aber nicht akzeptieren bzw. zweifeln an deren Rechtmäßigkeit, holen Sie sich anwaltliche Unterstützung. Lassen Sie die Kündigung prüfen und gehen Sie ggf. dagegen an. Ein Fachanwalt für Mietrecht gibt Ihnen eine juristische Einschätzung und bewertet Ihre Aussichten auf Erfolg.

Schadensersatz: Wann haben Mieter Anspruch?

Ob vor oder nach Ihrem Auszug – kommen Sie dahinter, dass Ihr Vermieter den Eigenbedarf vortäuscht bzw. vorgetäuscht hat, kann sich daraus für Sie ein Anspruch auf Schadensersatz ergeben.

Wichtig: Belege aufbewahren
Sind Sie ob der Begründung von vornherein skeptisch, bewahren Sie alle Belege auf, die mit Ihrem Umzug zusammenhängen. Können Sie nachweisen, dass es sich um einen vorgeschobenen Grund gehandelt hat, können die Belege der Berechnung des Schadensersatzes dienen.

Schadensersatz kann Ihnen außerdem zustehen, wenn die Begründung des Vermieters zwar rechtmäßig war, sich diese jedoch zerschlagen hat, noch ehe Sie umgezogen sind. Der Vermieter hätte Sie in dem Fall über die geänderten Umstände informieren müssen – die Eigenbedarfskündigung wäre hinfällig gewesen.

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