Als Mieter kündigen: Diese Kündigungsfristen gelten für Sie
Möchten Sie als Mieter bzw. Mieterin in eine neue Wohnung ziehen, ist eines unerlässlich: die korrekte Kündigung Ihres bestehenden Mietverhältnisses. Neben dem standardmäßig geforderten Kündigungsschreiben müssen Sie auch Ihre Kündigungsfrist berücksichtigen. Die beträgt in der Regel drei Monate – so sieht es das Gesetz in § 573c Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) vor. Wird die Kündigung Ihrem Vermieter spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zugestellt, zählt der laufende Monat noch zur Frist.
Zur Verdeutlichung: Erhält Ihr Vermieter am Dienstag, 4. Juli 2023, Ihre Kündigung, ist die Kündigung fristgerecht, da der Sonntag kein Werktag war und somit nicht berücksichtigt wird.
Hinweis: Abweichende vertragliche Regelungen
Haben Sie sich mit Ihrem Vermieter im Mietvertrag auf eine abweichende Kündigungsfrist oder sogar auf einen Kündigungsverzicht über eine bestimmte Mietdauer geeinigt, ist das legitim. Eine geänderte Frist ist allerdings nur zugunsten des Mieters zulässig. Eine Änderung zulasten des Mieters verbietet das BGB. Vermieter müssen sich an die gesetzlichen Vorgaben halten.
Musterschreiben Kündigung Mietvertrag
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Musterschreiben Kündigung Mietvertrag
Das Kündigungsschreiben muss von allen Mieterinnen und Mietern, die im Mietvertrag genannt sind, persönlich unterzeichnet werden. Eine Kündigung per E-Mail, WhatsApp etc. ist unwirksam. Auch die Kündigung nur eines Mieters bzw. einer Mieterin von mehreren ist nicht zulässig.
Um die Einhaltung der Kündigungsfrist im Zweifelsfall beweisen zu können, empfiehlt es sich, das Kündigungsschreiben als Einschreiben Einwurf zu übersenden. Die Zustellung wird so dokumentiert. Wollen Sie die Kündigung des Mietvertrags persönlich abgeben, nehmen Sie sich einen Zeugen bzw. eine Zeugin mit, der bzw. die die fristgerechte Übergabe bestätigt.
Wichtig: Einschreiben mit Rückschein nicht empfehlenswert
Von einer Zustellung der Kündigung als Einschreiben mit Rückschein raten wir ab. Ist Ihr Vermieter zum Zeitpunkt der Zustellung nicht zu Hause, wird in der Regel eine Mitteilung zur Abholung in einer Postfiliale hinterlassen. Die Übergabe des Kündigungsschreibens verzögert sich also – die Einhaltung der Frist ist unter Umständen gefährdet.
Nachmieter suchen, Kündigungsfrist umgehen – funktioniert das?
Es ist ein hartnäckiger Irrglaube, dass umzugswillige Mieterinnen und Mieter die dreimonatige Kündigungsfrist des Mietvertrags umgehen können, wenn nur ein Nachmieter für die Wohnung gefunden wird.
Fakt ist: Vermieter müssen stets ihr Einverständnis geben bzw. bedarf es einer entsprechenden Nachmieterklausel im Mietvertrag. Verweigert Ihr Vermieter die Vorstellung potenzieller Nachmieter, müssen Sie sich an die Kündigungsfrist halten.
Bedient sich Ihr Vermieter hingegen einer derartigen Klausel im Mietvertrag, sind Einschränkungen bzgl. der Personenauswahl legitim, sofern diese in seinem Interesse liegen. So müssen potenzielle Nachmieter in aller Regel bspw. wirtschaftlich und persönlich dazu in der Lage sein, die Miete zu zahlen.
Wichtig ist dabei aber auch: Stellen Sie Ihrem Vermieter drei Parteien vor, die seinen Vorgaben in vollem Umfang entsprechen, sind Sie berechtigt, sich vor Ablauf Ihrer eigentlichen Kündigungsfrist vom Mietvertrag zu lösen – ab dem Zeitpunkt, ab dem eine Übernahme durch den Nachmieter erfolgen kann.
Sonderkündigungsrecht: legitime Abweichungen von der Kündigungsfrist
Besondere Umstände erfordern besondere Regelungen – und so gewährt der Gesetzgeber in bestimmten Situationen ein Sonderkündigungsrecht. Das ermöglicht es Ihnen, Ihren Mietvertrag außerordentlich zu kündigen. Mitunter gilt allerdings lediglich eine verkürzte Kündigungsfrist, eine fristlose Kündigung setzt ein schwerwiegendes Mietproblem voraus.
Wichtig: Sonderkündigungsrecht
Die Begrifflichkeit Sonderkündigungsrecht verwenden wir in diesem Kontext der Einfachheit halber. Tatsächlich handelt es sich im Kontext der fristlosen Kündigung eines Mietvertrages lediglich um besondere Kündigungsgründe. Ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht findet hingegen nur bei Zwangsversteigerungen vermieteter Immobilien Anwendung.
Das Sonderkündigungsrecht kommt Ihnen als Mieterin oder Mieter insbesondere zugute, sofern eine der folgenden Situationen vorliegt.
- Mieterhöhung: Möchte Ihr Vermieter eine Mieterhöhung vornehmen, ergibt sich für Sie daraus ein Sonderkündigungsrecht. Ob die Erhöhung auf eine Modernisierung zurückzuführen ist oder eine Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgt, ist dabei unerheblich. Nach § 561 BGB gilt eine verkürzte Frist von zwei Monaten, um den Mietvertrag zu kündigen.
- Modernisierung: Ist eine Modernisierung Ihrer Wohnung geplant, ergibt sich daraus für Sie ebenso ein Sonderkündigungsrecht. Die Kündigungsfrist verkürzt sich auch hierbei um einen Monat auf zwei Monate (§ 555e BGB).
- Insolvenz: Sind Sie insolvent und können dementsprechend keine Mietzahlungen mehr leisten, kann Ihr Insolvenzverwalter den Mietvertrag außerordentlich kündigen.
- Dienstliche Versetzung: Werden Sie aufgrund Ihres Berufes dienstlich versetzt, kann ein Sonderkündigungsrecht bestehen. Das gilt vor allem für Beamte, Geistliche oder dem Militär zugehörige Personen. Wichtig dabei: Bei Vertragsabschluss muss unvorhersehbar gewesen sein, dass ebendieser Umstand eintritt.
Wichtig: Kein Sonderkündigungsrecht bei Tod eines Mieters
Verstirbt ein Mieter oder eine Mieterin, ergibt sich daraus kein Sonderkündigungsrecht für Angehörige bzw. Erben. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Sofern der oder die Verstorbene Hauptmieter bzw. Hauptmieterin war, geht der Mietvertrag auf die Ehepartnerin bzw. den Ehepartner über oder auf die jeweiligen Erben.
Fristlose Kündigung: Das setzt Fristen außer Kraft
Eine außerordentliche Kündigung Ihres Mietvertrages ist nicht nur im Rahmen des Sonderkündigungsrechts möglich. Bei einem schwerwiegenden Mietproblem ist auch eine fristlose Auflösung Ihres Mietverhältnisses zulässig. Hierzu gehören z.B.:
- gesundheitliche Gefährdung (z.B. Ungezieferbefall oder eine erhöhte Schadstoffbelastung)
- eingeschränkte Nutzbarkeit der Wohnräume (bspw. andauernde bauliche Maßnahmen)
- betrügerische Handlungen des Vermieters (zu hoch angesetzte Nebenkosten, falsche Angaben zur Wohnungsgröße etc.)
- schwerwiegende Schäden und die Weigerung des Vermieters, diese zu beheben
- unerlaubtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter
Möchten Sie fristlos kündigen, empfehlen wir Ihnen, sich eine anwaltliche Einschätzung einzuholen. Erfahrungsgemäß hängt viel von den Umständen des Einzelfalls ab. Lassen Sie sich über Ihre Möglichkeiten bei Ihrem jeweiligen Mietproblem aufklären, ggf. kann in einem ersten Schritt ein anderes Vorgehen, bspw. eine Mietminderung, sinnvoller sein. Kündigen Sie Ihren Mietvertrag zu Unrecht fristlos, können sich daraus Ansprüche für Ihren Vermieter ergeben. Mit fachkundigem Rat lässt sich das vermeiden.
Kündigungsfristen für Vermieter: Mietdauer ist entscheidend
Wichtig ist zunächst, dass ein Vermieter immer einen vom Gesetzgeber anerkannten Kündigungsgrund vorweisen kann. Eine grundlose Kündigung ist nur in Ausnahmefällen zulässig. Das geht aus § 573a BGB hervor.
Je nach Mietdauer müssen sich Vermieter an längere Kündigungsfristen halten. Zudem ist eine Kündigung an strenge Voraussetzungen geknüpft – selbst eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf kann nicht leichtfertig vollzogen werden. Wurde Ihre Mietwohnung verkauft, können sich sogar Sperrzeiten ergeben, die ggf. weit über die Kündigungsfrist hinausragen.
Bei einer ordentlichen Kündigung ergeben sich für Ihren Vermieter jedoch folgende Kündigungsfristen:
Abweichende Kündigungsfristen können sich zwar aus dem Mietvertrag ergeben. Rechtlich wirksam sind die aber nur, wenn sie zugunsten des Mieters bzw. der Mieterin ausgelegt wurden. Kürzere Kündigungsfristen, die dem Vermieter zugutekommen, sind demnach nicht zulässig.
Eine Sperrfrist kommt hingegen zum Tragen, wenn eine Mietwohnung nach der Übergabe an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wird. Der neue Wohnungseigentümer muss dann in der Regel eine Sperrfrist einhalten, ehe es zur Eigenbedarfskündigung kommen kann. Eine Sperrfrist beträgt dabei mindestens drei Jahre. Je nach Bundesland kann sich diese auf bis zu zehn Jahre ausweiten. Eine pauschale Angabe lässt sich hier also nicht treffen.
Einliegerwohnungsprivileg für Vermieter
Auch Vermieter haben ein besonderes Kündigungsrecht. Das kann insbesondere Anwendung finden, wenn Sie mit Ihrem Vermieter quasi unter einem Dach wohnen. Teilen Sie sich mit Ihrem Vermieter ein Zweifamilienhaus oder bewohnen Sie eine zu seinem Einfamilienhaus gehörige Einliegerwohnung, haben Sie als Mieter bzw. Mieterin lediglich einen sehr geringen Kündigungsschutz. Die gesetzliche Grundlage für dieses „Einliegerwohnungsprivileg” findet sich in § 573a BGB.
Das Sonderkündigungsrecht Ihres Vermieters befähigt ihn dazu, das Mietverhältnis grundlos zu kündigen, selbst wenn Sie Ihren Pflichten als Mieter bzw. Mieterin nachkommen und auch kein Eigenbedarf vorliegt.
Allerdings: Spricht Ihr Vermieter eine Kündigung nach § 573a BGB aus, verlängert sich die ohnehin geltende (gesetzliche) Kündigungsfrist um drei Monate. Bei einer Mietdauer von vier Jahren beträgt die Kündigungsfrist also anstelle von drei Monaten sechs Monate.
Wichtig: Kündigungsfrist bei Sonderkündigungsrecht
Macht Ihr Vermieter vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch, muss er trotzdem mindestens die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Eine Verkürzung, wie es mitunter bei Sonderkündigungsrechten für Mieterinnen und Mieter der Fall ist, gibt es nicht. Ganz im Gegenteil: Die Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate.
In besonderen Härtefällen können Sie einer Kündigung Ihres Mietverhältnisses, basierend auf dem Sonderkündigungsrecht Ihres Vermieters, jedoch auch widersprechen. Hierbei kommt die Sozialklausel zum Tragen – anwaltliche Unterstützung ist aus unserer Sicht unumgänglich. Holen Sie sich also mindestens eine fachkundige Einschätzung.
Fristlose Kündigung durch den Vermieter
Eine fristlose Kündigung vonseiten Ihres Vermieters bedarf in aller Regel einer vorherigen Abmahnung. Ausnahme: Sie sind mit zwei Monatsmieten im Rückstand. Mietrückstände berechtigen Vermieter dazu, eine fristlose Kündigung auszusprechen. Umso wichtiger ist es für Sie daher, rechtzeitig das Gespräch mit Ihrem Vermieter zu suchen, sofern Sie aufgrund finanzieller Nöte in Zahlungsverzug bei der Miete kommen.
Haben Sie bereits eine fristlose Kündigung erhalten, erfahren Sie in unserem Ratgeber, welche Möglichkeiten Sie haben, die Kündigung ggf. noch abzuwenden: Fristlose Kündigung durch Vermieter: Das können Sie tun.