Maklerprovision: Neuerungen und aktuelle Regelungen
Die Maklerprovision wirft regelmäßig Fragen auf – ob im Mietverhältnis oder beim Immobilienkauf. Bei uns finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen, unabhängig davon, ob Sie Miet- oder Kaufinteressent sind. Um eines vorwegzunehmen: Während die Begleichung von Maklergebühren bei Mietverhältnissen durch das Bestellerprinzip eindeutig geregelt ist, gibt es beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien unterschiedliche Optionen.
Maklercourtage nach dem Bestellerprinzip bei Vermietung
Als Mietinteressent haben Sie eigentlich keine Maklergebühren zu befürchten. Seit Jahren schon gilt: Wer einen Makler bestellt, der muss auch die entsprechenden Maklerkosten tragen – so will es das Bestellerprinzip. In der Regel bleiben die Gebühren also am Vermieter hängen. Die Realität sieht allerdings oft anders aus:
- Vermieter wälzen die Courtage auf Mietinteressenten ab, ohne einen Hehl daraus zu machen. Auch wenn sie damit gegen geltendes Recht verstoßen, nehmen Mietinteressenten das oft in Kauf – die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt macht es möglich. Was viele nicht wissen: Sobald sie die Schlüssel in der Tasche haben, können sie die Maklerprovision nachträglich zurückfordern. Anwaltliche Hilfe ist dabei ratsam.
- Vermieter verlangen Abstandszahlungen beispielsweise für eine Einbauküche, um so die Maklerprovision indirekt wieder reinzuholen. Auch dieses Verhalten ist rechtswidrig. Immerhin zielt das Bestellerprinzip darauf ab, die Mieter vor zusätzlichen Gebühren zu schützen.
Zudem bewirkt das Bestellerprinzip, dass viele Wohnungen „unter der Hand” weggehen. Sie werden erst gar nicht erst auf dem offiziellen Wohnungsmarkt über einen Makler angeboten. So ist seit Einführung der Regelung ein rückläufiges Angebot an Mietwohnungen zu verzeichnen.
Höhe der Maklerprovision: Was ist erlaubt?
Auch Sie als Mietinteressent können einen Makler mit der Vermittlung einer für Sie passenden Immobilie beauftragen. In dem Fall müssen Sie für die anfallenden Kosten aufkommen. Makler dürfen dabei aber nicht irgendwelche Wunschbeträge von Ihnen verlangen: Bei maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer ist Schluss.
Anders gestaltet es sich, wenn Sie als Vermieter einen Makler bestellen. Die Provisionshöhe ist hier Verhandlungssache. Dabei können Makler auch oberhalb von zwei Nettokaltmieten ansetzen. Allerdings: Eine zu hohe Provision kann den Verdacht der Sittenwidrigkeit hervorrufen.
Das ist insbesondere der Fall, wenn zwischen der vereinbarten Provisionshöhe und der dafür zu erbringenden Leistung ein enormes Missverhältnis besteht und die Vermutung nahe liegt, dass der Makler beispielsweise die Notsituation eines Kunden ausnutzt.
Hinweis: Missverhältnis
Ob ein Missverhältnis besteht, muss individuell festgestellt werden. Dafür bedarf es in der Regel einer Gegenüberstellung der vereinbarten Maklerprovision und einer ortsüblichen Gebühr. Gerichte entscheiden hier sehr unterschiedlich: Eine Provision, die doppelt so hoch ist wie die ortsübliche, kann ebenso sittenwidrig sein wie ein Provisionssatz, der fünffach über der regionalen Norm liegt.
Wollen Sie eine Immobilie verkaufen und zweifeln an der Rechtmäßigkeit der Provisionshöhe, lassen Sie diese von einem Fachanwalt bzw. einer Fachanwältin für Mietrecht bewerten.
Maklerprovision bei Immobilienkauf
Im August 2019 verabschiedete die Bundesregierung ein Wohnpaket, das auch Änderungen im Umgang mit Maklergebühren mit sich brachte: Mit dem Ziel, Nebenkosten für Käufer beim Erwerb selbst genutzter Wohnungen und Einfamilienhäuser zu reduzieren, werden Maklerkosten seitdem aufgeteilt.
Hinweis: Provisionsteilung
Das Gesetz über die Aufteilung von Maklerkosten wird auch unechtes Bestellerprinzip genannt, da es den gleichen Grundgedanken wie das Bestellerprinzip bei der Vermietung von Wohnraum verfolgt. Beim Immobilienverkauf dient es dem Käuferschutz.
Im Folgenden behandeln wir alle wesentlichen Punkte, die mit der Maklerprovision beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien zusammenhängen.
Immobilienkauf: Wer zahlt die Maklercourtage?
Wie bereits erwähnt, müssen sich laut Gesetz Käufer und Verkäufer bei der Vermittlung einer Immobilie durch einen Makler die anfallenden Maklergebühren teilen. Dabei bestehen drei Möglichkeiten, Provisionsvereinbarungen zu schließen.
- Doppelprovision: Doppelprovision bedeutet, dass der Makler jeweils einen Vertrag mit dem Käufer und Verkäufer abschließt – beide Parteien tragen die Maklercourtage zu jeweils 50 % beim Wohnungs- oder Hauskauf. Die Doppelprovision ist in dem Kontext die gängigste Art eines Maklervertrags.
- Abwälzung: Bei der sogenannten Abwälzung schließt der Verkäufer mit dem Makler einen Vertrag und trägt vorerst die gesamten Maklerkosten. Nach dem Wohnungs- bzw. Hausverkauf holt sich dieser einen Teil der Provision vom Käufer schließlich wieder.
Hinweis: Volle Provisionsübernahme durch Verkäufer
Die Teilerstattung der Provision wird in der Regel im Kaufvertrag festgehalten. Der Anteil des Verkäufers muss dabei mindestens so hoch sein wie der Käuferanteil – also mind. 50 % – doch kann er auch einen höheren Anteil übernehmen.
- Provisionsübernahme durch eine Partei: Eine Doppelprovision ist keine Pflicht. Sofern sich eine Partei bereit erklärt, die vollen Maklergebühren zu tragen, kann das vertraglich entsprechend geregelt werden. So kann ein Maklervertrag zwischen Verkäufer und Makler zustande kommen – es wird eine sogenannte reine Innenprovision vereinbart. Und auch Kaufinteressenten können mit einem Immobilienmakler einen eigenen Maklervertrag schließen, der den Suchauftrag für eine noch nicht akquirierte Immobilie beinhaltet. Hierbei einigen sich die Parteien auf eine reine Außenprovision.
Provisionsteilung: Wann ist die Doppelprovision anzuwenden?
Die Regelung zur Provisionsteilung soll Kaufinteressenten finanziell entlasten. Davon sollen allerdings ausschließlich diejenigen profitieren, die die jeweilige Immobilie selbst nutzen bzw. Vermögen durch einen Wohnungs- oder Hauskauf aufbauen wollen.
Entsprechend findet eine Provisionsteilung keine Anwendung:
- beim Kauf unbebauter Grundstücke – auch nicht, wenn der Kauf der Bebauung eines Eigenheims dient
- beim Erwerb von Mehrfamilienhäusern
- bei Immobilienkäufen von Unternehmern
- beim Kauf von Gewerbeimmobilien und/oder Mehrfamilienhäusern durch Unternehmen oder Investoren
Maklervertrag schließen: Inhalte und Formvorschriften
Gesetzliche Formvorschriften für Maklerverträge gibt es kaum. Das erhöht für Sie als Besteller die Gefahr, vertraglich benachteiligt zu werden. Umso wichtiger ist es deshalb, benachteiligende Klauseln zu erkennen und Verträge ggf. nachzuverhandeln. Wir empfehlen Ihnen, sich hierfür anwaltlichen Rat einzuholen. Nur so stellen Sie sicher, dass die Maklergebühren und -leistungen am Ende übereinstimmen.
Wichtig: Vermittlungsauftrag bei Mietersuche bedarf Schriftform
§ 2 Abs. 1 S. 2 WoVermRG (Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung) regelt, dass ein Maklervertrag über die Wohnungsvermittlung der Schriftform bedarf. Demnach sind mündlich geschlossene Verträge nichtig.
Inhalte: Das sollte im Maklervertrag stehen
Bei Maklerverträgen steht die erfolgreiche Vermittlung von Immobilien im Vordergrund. Dabei fallen oft aber nicht nur Kosten für die Arbeitszeit des Maklers an. Auch Annoncen, Fahrtkosten und Exposés können teuer werden.
Aufgrund der fehlenden Vorgaben durch den Gesetzgeber ist es also umso wichtiger, Vertragsinhalte im Vorfeld genau abzustimmen, schriftlich festzuhalten und per Unterschrift beider Parteien zu besiegeln.
Dabei sollten folgende Bestandteile im Maklervertrag enthalten sein:
- beteiligte Vertragspartner
- detaillierte Angaben zum Wunsch- bzw. Verkaufs-Objekt
- Vertragsart (unterschieden werden einfache und qualifizierte Alleinaufträge)
- Leistungsumfang (einzelne Leistungen sollten aufgeführt sein – das schafft Kostensicherheit)
- Pflichten des Maklers
- Provisionshöhe
- Aufwandsentschädigung (hier ist es ratsam, eine Aufwandsentschädigung auszuschließen, Makler sollten rein erfolgsabhängig arbeiten)
Hinweis: Aufwandsentschädigung
Manche Makler bestehen darauf, Pauschalbeträge als Aufwandsentschädigung vertraglich festzuschreiben. Viele Gerichte haben allerdings entschieden, dass eine solche Vereinbarung unzulässig ist. Grundsätzlich sollten Sie sich auf keine Aufwandsentschädigung einlassen – auch nicht, wenn diese nach tatsächlichem Aufwand berechnet wird.
- Vertragslaufzeit mit Kündigungsfrist
- Widerrufsrecht (halten Sie sich die Option eines ggf. Widerrufs offen)
- Berichtspflicht (lassen Sie sich regelmäßig schriftlich über den Verkaufsprozess informieren)
Rechnung begleichen: Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Fälligkeit der Maklerprovision legt in der Regel der Makler fest. Üblich ist eine Zahlungsfrist von zwei Wochen nach Abschluss eines Kauf- bzw. Mietvertrags. Kommt hingegen kein Vertragsabschluss zustande, besteht kein Anspruch auf die vereinbarte Provision. Einzige Ausnahme: Platzt ein Kaufvertrag im Nachhinein wegen Zahlungsunfähigkeit des Käufers, erlischt der Anspruch auf Maklercourtage nicht. Das liegt nicht in seinem Verantwortungsbereich.
Zudem gilt: Haben Sie mit einem Makler eine Aufwandsentschädigung vereinbart, können Ihnen auch bei erfolgloser Vermittlung entsprechende Kosten in Rechnung gestellt werden.
Wichtig: Dokumentation anfordern
Stellt Ihnen ein Makler eine Aufwandsentschädigung in Rechnung, fordern Sie eine Aufstellung der Posten an. Kann Ihnen keine vorgelegt werden, können Sie unter Umständen die Zahlung verweigern.
Als Verkäufer können Sie mit einem Makler oftmals eine Sondervereinbarung dahingehend treffen, dass die Maklerprovision erst fällig wird, sobald der Kaufpreis für die Immobilie auf Ihrem Konto eingegangen ist.
Käufer oder Verkäufer: Wer zahlt zuerst?
Dass Verkäufer ihren Anteil an den Maklerkosten zuerst zahlen müssen, ist ein weitverbreiteter Irrtum. Das trifft lediglich zu, wenn Verkäufer einen Teil der Provision auf den Käufer abwälzen. Dann müssen sie sogar als alleiniger Vertragspartner vorerst die komplette Provision leisten.
Ist im Maklervertrag hingegen eine Doppelprovision geregelt, gibt es keine Reihenfolge, die bei der Zahlung einzuhalten ist.
Unwirksame Maklercourtage: Dann entfällt der Provisionsanspruch
Nicht immer kann ein Immobilienmakler für seine Tätigkeit eine Courtage verlangen. Einer der wichtigsten Gründe, die dem Anfall der Maklerprovision entgegenstehen, ist, dass das zu vermittelnde Objekt in seinem Eigentum steht. Ist der Makler Eigentümer oder Miteigentümer, besteht kein Anspruch auf Provision.
Darüber hinaus kann der Provisionsanspruch entfallen, wenn:
- ein Makler vor Abschluss eines Maklervertrags bereits für die andere Partei tätig war, das aber nicht im Vertrag aufgeführt wurde.
- ein Makler seine Treuepflicht verletzt. Das ist bspw. der Fall, wenn für den Kauf oder Verkauf wesentliche Umstände verschwiegen werden.
- der Maklervertrag aufgrund einer arglistigen Täuschung zustande kam. Wird eine arglistige Täuschung im Nachhinein bekannt, kann der Makler zur Rückzahlung der Provision verpflichtet werden.
Beispiel für arglistige Täuschung:
Ein Käufer schließt durch die Vermittlung des Maklers einen notariellen Kaufvertrag für eine Immobilie ab. Wie sich später herausstellt, war er zu keinem Zeitpunkt in der Lage, den Kaufpreis zu zahlen oder zu finanzieren. Der Vertrag wird wegen arglistiger Täuschung unwirksam, der Provisionsanspruch des Maklers entfällt.
- der Vertrag nicht in den Geschäftsräumen des Maklers oder im Rahmen von Fernabsatzverträgen abgeschlossen wurde und zudem versäumt wurde, auf das gesetzlich vorgesehene Widerrufsrecht hinzuweisen.
Wollen Sie Sicherheit im Umgang mit einem Maklervertrag, ist anwaltliche Unterstützung ratsam. Lassen Sie einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsexperten Ihren Vertrag prüfen, ehe Sie unterschreiben.
Unser Kanzlei-Team schont Ihr Budget und wehrt zu hohe bzw. ungerechtfertigte Provisionsforderungen ab.
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