Eigenbedarfskündigung prüfen

Der Vermieter darf für sich selber sowie Familien- und Haushaltsangehörige Eigenbedarf anmelden. Wer Familienangehöriger ist, richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und der persönlichen Verbundenheit. Dazu zählen vor allem Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern und Geschwister. Bei entfernteren Verwandten muss der Vermieter ein besonderes Näheverhältnis nachweisen. 

Haushaltsangehörige sind Personen, die der Vermieter dauerhaft in den Haushalt aufgenommen hat sowie mit ihm in enger Hausgemeinschaft leben und selbst keinen eigenen Haushalt führen. Dazu zählen u. a. Pflegekinder und Lebensgefährten.

Eigenbedarfskündigung: Das dürfen Vermieter

Ihr Vermieter darf Ihnen nur unter Einhaltung spezieller gesetzlicher Vorgaben kündigen. Das bedeutet, er muss genau begründen warum er die Kündigung an Sie ausspricht. Eine legitime Begründung ist beispielsweise, dass Sie als Mieter in schwerem Ausmaß gegen den Mietvertrag verstoßen haben (mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand, bei Beleidigung des Vermieters oder unerlaubter Untervermietung). Beachten Sie jedoch, dass der Vermieter Sie zuvor üblicherweise abgemahnt haben muss.

Eigenbedarfskündigung vom Vermieter: Diese Rechte haben Sie als Mieter

Das deutsche Mietrecht hält eine Bandbreite gesetzlicher Vorgaben für Vermieter bereit. So ist auch eine Eigenbedarfskündigung an strenge Voraussetzungen geknüpft. Mit einem einfachen Kündigungsschreiben ist es längst nicht getan. Eine Missachtung der gesetzlichen Vorgaben vonseiten des Vermieters kann schnell zur Unwirksamkeit einer Kündigung führen.

Kündigungsgrund Nr. 1: die Eigenbedarfskündigung

Kündigen Vermieter ihren Mietern den Mietvertrag, geschieht das oft aufgrund von Eigenbedarf. Sprich: Der Vermieter will den (noch) vermieteten Wohnraum entweder für sich selbst oder für einen Angehörigen, auch gesetzlich anerkannte Bedarfsperson genannt, beanspruchen. Der bloße Wunsch des Vermieters, die eigene Wohnung zu beanspruchen, reicht jedoch nicht aus – er muss die Wohnung wirklich benötigen.

Eigenbedarf – wann liegt er vor?

Eigenbedarf liegt rechtmäßig nur vor, wenn der Vermieter einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für die Nutzung der Wohnung nennen kann.

Um Beispiele zu nennen:

• Der Vermieter will in der gekündigten Wohnung seinen Altersruhesitz begründen.
• Ihr Vermieter benötigt die Wohnung für eine anerkannte Bedarfsperson.
• Die Räume werden für gewerbliche Zwecke benötigt.

Anerkannte Bedarfsperson – welche Personengruppen zählen dazu?

Neben dem Vermieter selbst erkennt das Gesetz auch weitere Personen an, für die eine Wohnung vom Eigentümer zwecks Eigenbedarf gekündigt werden darf. Diese Personen werden als anerkannte Bedarfspersonen bezeichnet. Es kann sich dabei um Verwandte wie auch Angehörige eines Haushalts handeln.

Zu anerkannten Verwandten und Angehörigen zählen unter anderem:

• Kinder, Eltern, Enkel und Großeltern
• Geschwister
• Nichten und Neffen
• Stiefkinder
• Schwiegereltern
• Haushaltshilfen und Pflegepersonal

Nicht anerkannt sind hingegen:

• Onkel und Tante
• geschiedene Ehepartner
• Ex-Schwiegereltern und Ex-Schwiegerkinder
• Patenkinder

Diese Bedingungen gelten bei Eigenbedarfskündigung

Vermieter müssen sich bei einer Eigenbedarfskündigung an gewisse Standards halten. Die sind auch im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) festgehalten. Die Nichteinhaltung einer oder mehrerer Vorgaben kann unter Umständen dazu führen, dass eine Eigenbedarfskündigung unwirksam ist.

1. Nachvollziehbare Begründung: Ihr Vermieter muss nachvollziehbar darlegen, warum er die von Ihnen bewohnte Wohnung benötigt. Besitzt er eine weitere bzw. mehrere Wohnungen, die sich ebenfalls für seine Zwecke anbieten, würden, muss er zudem begründen, warum es ausgerechnet „Ihre“ sein muss.

2. Kündigungsfrist: Bei einer Wohnungskündigung müssen Vermieter Kündigungsfristen einhalten. Je nach Dauer des bestehenden Mietverhältnisses können das zwischen drei und neun Monaten sein. Darüber hinaus muss auch der Zeitpunkt begründet werden.

3. Gewerblicher Eigenbedarf: Bezieht sich die Eigenbedarfskündigung Ihres Vermieters auf das Vorhaben, die Räume gewerblich nutzen zu wollen – etwa als Büro o.ä. – gelten strengere Maßstäbe. Denn dann muss er klar argumentieren, welche Nachteile ihm entstehen würden, könnte er die Wohnung nicht nutzen.

4. Eigenbedarfsnutzung kommt doch nicht zustande: Entfällt der in der Eigenbedarfskündigung genannte Nutzungsgrund, ist Ihr Vermieter dazu verpflichtet, Ihnen das auch mitzuteilen. Denn damit ist die Kündigung hinfällig.

[small_cta id="28484"]

Eigenbedarfskündigung unwirksam? Diese Hinweise gibt es

Ob eine Eigenbedarfskündigung rechtmäßig ist oder nicht, lässt sich von Laien oftmals nur schwer bewerten. Daher ist es ratsam, sich eine Einschätzung von einem Fachanwalt für Mietrecht einzuholen. Achten Sie dennoch auf folgende Kriterien, um eine eventuelle Unrechtmäßigkeit zu erkennen:

• Schriftform: Die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs muss schriftlich erfolgen - eine einfache Mitteilung am Telefon genügt nicht. Zudem muss die Kündigung an alle Mieter der Wohnung adressiert sein.
• Kündigungsfrist: Rechnen Sie nach, ob Ihr Vermieter die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten hat. Folgende Fristen gelten:

[ninja_tables id="14334"]

• Formalien: Ihr Vermieter muss bereits in der Kündigung angeben, wer die Wohnung künftig nutzen soll - ob nun er selbst oder ein Angehöriger.
• Bezug durch Bedarfsperson: Soll die Wohnung von einer oder mehreren Bedarfspersonen bezogen werden, muss im Kündigungsschreiben die Beziehung von mindestens einer dieser Personen zum Vermieter genannt sein.
• Kündigungssperrfrist: Die Kündigungssperrfrist ist besonders wichtig, wenn es zu einem Eigentümerwechsel der Immobilie gekommen ist oder alle Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Dann kann der neue Eigentümer frühestens nach drei Jahren Eigenbedarf geltend machen. Je nach Stadt oder Gemeinde kann diese Sperrfrist aber auch bis zu zehn Jahre betragen. Gleiches gilt beim Verkauf an eine GbR.
• Unzumutbare Härte: Für bestimmte Personengruppen kann eine Eigenbedarfskündigung eine unzumutbare Härte darstellen - so beispielsweise für ältere Menschen, Schwangere und durch Krankheit bzw. Behinderung beeinträchtigte Menschen.

• Zweck der Wohnraumnutzung: Nicht immer ist der Zweck, der in der Eigenbedarfskündigung angegeben ist, auch gerechtfertigt bzw. geeignet. Ist es beispielsweise sinnvoll, dass jemand, der auf einen Rollator angewiesen ist, eine Wohnung im dritten Stock ohne Aufzug beziehen soll? Hier kann sich ein genauerer Blick lohnen.
• Rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung: Ein Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn Ihr Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht. Unter Umständen kann das sogar dazu führen, dass sich für Sie ein Anspruch auf Schadensersatz ergibt.

Eigenbedarfskündigung erhalten – was ist zu tun?

Haben Sie eine Eigenbedarfskündigung von Ihrem Vermieter erhalten, wollen diese aber nicht akzeptieren bzw. zweifeln an deren Rechtmäßigkeit, holen Sie sich anwaltliche Unterstützung. Lassen Sie die Kündigung prüfen und gehen Sie ggf. dagegen an. Ein Fachanwalt für Mietrecht gibt Ihnen eine juristische Einschätzung und bewertet Ihre Aussichten auf Erfolg.

Schadensersatz: Wann haben Mieter Anspruch?

Ob vor oder nach Ihrem Auszug – kommen Sie dahinter, dass Ihr Vermieter den Eigenbedarf vortäuscht bzw. vorgetäuscht hat, kann sich daraus für Sie ein Anspruch auf Schadensersatz ergeben.

Schadensersatz kann Ihnen außerdem zustehen, wenn die Begründung des Vermieters zwar rechtmäßig war, sich diese jedoch zerschlagen hat, noch ehe Sie umgezogen sind. Der Vermieter hätte Sie in dem Fall über die geänderten Umstände informieren müssen - die Eigenbedarfskündigung wäre hinfällig gewesen.

[team_cta id="28231"]

Ihr Vermieter darf eine Kündigung wegen Eigenbedarf nur aussprechen, wenn er die Wohnung beispielsweise für sich selbst, nahe Verwandte oder für gewerbliche Zwecke benötigt.

Welche Kündigungsfrist Ihr Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung einhalten muss, hängt nicht zuletzt von der Dauer ab, über die Ihr Mietverhältnis bestand. Grundsätzlich ist eine Kündigungsfrist zwischen drei und neun Monaten möglich.