Gartennutzung als Bestandteil des Mietvertrages

§ 535 des deutschen Bürgerlichen Gesetzbuchs bestimmt, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen hat. Aus diesem Satz lässt sich ableiten, dass die Mieter eines Einfamilienhauses mit Gartengrundstück auch den Garten nutzen dürfen. Der Garten ist nach allgemeiner Auffassung ein Bestandteil eines Einfamilienhauses. Dies gilt sowohl für

  • freistehende Villen
  • als auch für Reihenhäuser
  • und Doppelhaushälften.

Bei einem Garten hinter einem Mehrfamilienhaus gehen die Meinungen über die Zugehörigkeit der Grünfläche zur Mietsache auseinander. Es gibt auch keine einheitliche Rechtsprechung zu diesem Thema. Daher ist die Nutzung des Gartens in einem Mehrparteienhaus sogar für die Mieter im Erdgeschoss nur gestattet, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. In einem Mehrfamilienhaus gehört der Garten im Sinne des § 535 BGB nicht automatisch zum Gebrauch der Mietsache.

Pflege des Gartens bei erlaubter Gartennutzung im Mietvertrag

In § 535 BGB steht auch, dass der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten muss. Daher ist grundsätzlich der Vermieter nach dem gesetzlichen Mietrecht für den Garten zuständig. In der Praxis vereinbaren Vermieter und Mieter oft das Gegenteil. Diese privatrechtliche vereinbarte Abweichung vom Gesetz ist erlaubt. Ein Blick in den Mietvertrag beantwortet deshalb die Frage nach der Zuständigkeit für die Gartenpflege.

Gibt es Vorschriften über die Art und Weise der im Mietvertrag vereinbarten Gartenpflege?

In erster Linie gilt der Wortlaut im Mietvertrag. Der Umfang der Gartenpflege kann vertraglich bis in jedes Detail geregelt werden. Ist allerdings nur eine pauschale Formulierung in der Klausel über die Pflege des Gartens vereinbart, kommen nur einfache Arbeiten in Betracht:

  • Beseitigung von Laub im Herbst
  • Mähen des Rasens
  • Entfernen von einfachem Unkraut
  • Aufsammeln von Fallobst

Weitergehende Tätigkeiten wie zum Beispiel das Entfernen von Unkraut mit tief wachsenden Wurzeln oder das Fällen eines vertrockneten Baumes sind in der Regel Aufgaben, die der Vermieter an einen Gärtnereibetrieb übergeben muss.

Tipp: Lassen Sie jede Klausel im Mietvertrag vor Unterschrift prüfen

Da das Mietrecht für Ihren Garten hinter Ihrem gemieteten Haus relativ viel Freiheit für privatvertragliche Vereinbarungen lässt, sollten Sie genau auf jede Verpflichtung zur Gartenpflege achten.

Häufigkeit der Gartenpflege

Wenn Sie mit Ihrer Villa oder Ihrer Erdgeschosswohnung auch den Garten gemietet haben und sich zur Pflege in einer Vertragsklausel verpflichtet haben, dann kann es mit Ihrem Vermieter noch über die Details Streit geben. Allerdings können Sie unbesorgt sein über diese kleine Meinungsverschiedenheit, denn Ihr Vermieter darf Ihnen weder die Höhe des Rasens noch das Zeitintervall zum Mähen oder zum Schneiden der Hecken vorschreiben.

Dennoch sollten Sie sich an einige Spielregeln halten. Insbesondere die ortsüblichen Ruhezeiten sind für jede Gartenpflege ein Maßstab. Auf dem Dorf haben Sie sicherlich mehr Freiheiten als in der Stadt in reinen Wohngebieten, in denen folgende Zeiten für die erlaubte Nutzung von elektrischen Rasenmähern und Heckenscheren gelten. Zu diesen Uhrzeiten können Sie nicht wegen Ruhestörung durch Nachbarn belangt werden:

Hat der Mieter bei der Gartenpflege Gestaltungsfreiheit?

Wenn der Vermieter von einem englischen Rasen schwärmt und der Mieter seinen Kinder eine bunte Blumenwiese bieten möchte, dann kann der Mieter sein Recht zum Gebrauch der Mietsache in der Regel durchsetzen. Schließlich darf der Vermieter dem Mieter auch keine Vorschriften machen, welche Möbel er in der Wohnung oder im Haus aufstellen soll. Sogar Kräuterbeete und Blumenrabatten dürfen Sie als Ergänzung zur Wiese anlegen.

Tipp: Überlegen Sie genau, welche Veränderungen Sie im Garten vornehmen

Wenn Sie die Beerensträucher Ihres Vermieters gegen Ziersträucher austauschen, müssen Sie normalerweise nach dem Auszug den alten Zustand des Gartens wiederherstellen. Dies kann für Sie doppelte Kosten verursachen.

Nutzung des Gartens als Mieter im Mehrfamilienhaus

Ein Vermieter ermöglicht seinen Mietern in einem Mehrparteienhaus in der Regel auch die Nutzung der Sonderflächen wie

  • Waschkeller
  • Fitnessraum
  • und Speicher.

Deshalb kann er Ihnen auch die Nutzung des Gartens erlauben. Wenn Ihr Vermieter allen Mietern erlaubt im Garten hinter dem Haus zu grillen, im Liegestuhl zu liegen und mit den Kindern zu spielen, dann sollten Sie einen Blick in Ihre zum Mietvertrag gehörende Hausordnung werfen.

Empfehlung: Einigen Sie sich mit Ihren Mitmietern über die Nutzungszeiten des Gartens

Damit jeder Mieter die Chance erhält, den Garten für eine Feier zu nutzen, müssen sich alle Mietparteien verbindlich über die Nutzungszeiten einigen. Sie dürfen sich auch ohne Einmischung Ihres Vermieters einigen.

Rechte und Pflichten durch das Mietrecht des Gartens

Wenn im Mietvertrag die Erlaubnis für die Gartennutzung sowie die Verpflichtung zur Gartenpflege vereinbart ist, dann können weder der Mieter noch der Vermieter einseitig eine Veränderung herbeiführen. Dennoch darf der Mieter, wenn er kein Interesse an der Gartennutzung hat, die Pflege anderen Personen wie seinen Nachbarn oder einem Gärtner überlassen.

Wichtig ist nur, dass der Mieter seinen Pflichten aus dem Mietvertrag nachkommt.

  • Die Pflege des Gartens
  • die Reinigung des Treppenhauses
  • und der Winterdienst

sind sogenannte Nebenpflichten bei der vertraglichen Überlassung von Wohnraum.

Kann der Vermieter die Kosten für die Gartenpflege auf die Mieter abwälzen?

Sollte der Zustand des Gartens trotz Verpflichtung der Mieter zur Pflege einen den Wert des Grundstücks mindernden Zustand annehmen, weil zum Beispiel der Boden vermoost oder die Büsche die Gartenwege überwuchern, dann darf der Vermieter einen Gärtner beauftragen. Die ortsübliche Gartenpflege wird dann zum Posten in der Nebenkostenabrechnung.