Unterschiedliche Arten von Mietverträgen

Sie haben als Vermieter die Möglichkeit zwischen unterschiedlichen Mietverträgen zu wählen. Hierbei müssen Sie sich einige Frage stellen: Wollen Sie Ihr Mietobjekt dauerhaft vermieten? Dann bietet sich ein unbefristeter Mietvertrag an.

Wenn Sie Ihr Mietobjekt jedoch nur für einen gewissen Zeitraum vermieten wollen, haben Sie auch die Möglichkeit, das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit festzulegen.

Sie wissen bereits vor Vertragsschluss, dass Sie den Mietzins nach einer bestimmten Zeit erhöhen bzw. anpassen wollen? Dann bietet sich entweder der Staffel- oder der Indexmietvertrag an.

Was ist ein unbefristeter Mietvertrag?

Der unbefristete Mietvertrag ist die häufigste Form des Mietvertrages. Möchten Sie hier die Miete erhören, achten Sie darauf, dass es sich um eine erlaubte Mieterhöhung handelt. Hier läuft das Mietverhältnis gemäß § 542 Absatz 1 BGB auf unbestimmte Zeit. Der Vermieter sowie der Mieter haben dabei die Möglichkeit, den Mietvertrag nach den gesetzlichen Vorschriften zu kündigen.

Die Kündigung für den Mieter stellt sich einfacher dar als beim Vermieter. Mieter können den Mietvertrag ohne Angaben von Gründen mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Der Vermieter hingegen benötigt für eine Kündigung einen anerkannten Kündigungsgrund. Dies wäre z. B. die Eigenbedarfskündigung. Die Kündigungsfrist variiert nach Dauer des Mietverhältnisses:

Was ist ein Zeitmietvertrag?

Bei einem Zeitmietvertrag wird das Ende des Mietverhältnisses direkt bei Abschluss des Mietvertrages festgelegt. Sowohl Mieter als auch Vermieter können innerhalb dieser Zeit das Mietverhältnis nicht ordentlich kündigen. Möglich ist lediglich die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist und die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.

Hinweis: Der qualifizierte Zeitmietvertrag

Der Zeitmietvertrag wird auch als qualifizierter Zeitmietvertrag bezeichnet, da die Mietdauer nur eingeschränkt werden kann, wenn ein anerkannter Grund vorliegt. Dies ergibt sich aus § 575 BGB. Der Mieter muss jedoch nur ausziehen, wenn der ursprüngliche Befristungsgrund noch vorliegt.

Für Sie als Vermieter ist es zudem auch wichtig, dass Sie den Zeitmietvertrag schriftlich abschließen, da der Mietvertrag sonst als unbefristet gilt.

Was ist der Staffelmietvertrag?

In dieser Form des Mietvertrages wird nicht nur die Anfangsmiete sondern auch die zukünftige Mietsteigerung festgelegt. Bei Abschluss dieses Mietvertrages müssen Sie als Vermieter darauf achten, dass die jährliche Mieterhöhung in Euro und nicht in Prozentsätzen festgelegt wird. Zudem muss zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens ein Jahr liegen.

Was ist der Indexmietvertrag?

Bei einem Indexmietvertrag können Sie als Vermieter den Mietpreis an den Preisindex für Lebenshaltung privater Haushalte in Deutschland koppeln. Verändert sich der Index können Sie als Vermieter dem Mieter eine Mieterhöhungsschreiben zukommen lassen.

Der Abschluss des Mietvertrages

Auch wenn Sie sich mit dem neuen Mieter gut verstehen und bereits alles mündlich besprochen haben, sollten Sie sichergehen, dass der Mieter vor Einzug in die Wohnung auch einen Mietvertrag unterschrieben hat. Sollte dies unterblieben sein, hat das für Sie als Vermieter nur Nachteile. Der Mieter muss dann nämlich nur den Mietzins zahlen, nicht aber Nebenkosten oder Schönheitsreparaturen.

Hinweis: Mietvertrag vor dem Einzug unterschreiben

Hat der Mieter vor seinem Einzug in die Wohnung den Mietvertrag nicht unterschrieben, muss der Mieter keine Nebenkosten oder Schönheitsreparaturen zahlen.

Welche Unterlagen sollten Sie vom Mieter einholen?

Da Sie als Vermieter daran interessiert sind, dass Ihr Mieter auch zuverlässig und zahlungsfähig ist, sollten Sie im Vorfeld einige Informationen von Ihrem zukünftigen Mieter einholen.

  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Dies ist ein Nachweis darüber, dass der neue Mieter keine alten Mietschulden hat. Diese Bescheinigung wird vom vorherigen Vermieter ausgestellt.
  • Eine Selbstauskunft: In dieser Auskunft dürfen Sie Informationen über den Arbeitgeber und Einkommen einholen. Auch die Frage nach einer Privatinsolvenz sind hier möglich. Macht Ihr Mieter hier falsche Angaben, ist dies ein Grund für eine fristlose Kündigung
  • Eine Schufa- Auskunft: Diese gibt Auskunft  über die Zahlungsbereitschaft des Mieters

Welche Fragen dürfen Sie dem Mieter stellen?

Da Sie als Vermieter natürlich wissen möchten, wer in Ihre Wohnung zieht, stellen Sie diesem auch gewisse Fragen. Sie dürfen jedoch nur Abfragen, was auch wirklich notwendig ist. Hierunter fallen folgende zulässige Fragen:

  • Name, Anschrift und Geburtsdatum
  • Personen die mit einziehen
  • Fragen über das Arbeitsverhältnis (ausgenommen sind Fragen zur Dauer der Beschäftigung)
  • Finanzielle Situation
  • Wie soll die Wohnung genutzt werden
  • Gibt es Haustiere

Folgende Fragen sind daher unzulässig:

  • Sexuelle Orientierung
  • Vorstrafen
  • Krankheiten
  • Schwangerschaft
  • Staatsangehörigkeit
  • Fragen zur Religion

Der Inhalt des Mietvertrages

Der Mietvertrag muss zunächst die persönlichen Angaben des Mieters als auch Ihre Angaben des Vermieters enthalten. Persönlichen Angaben meinen den vollständigen Namen und die Anschrift.

Hinweis: Eingereichte Unterlagen gehören nicht in den Mietvertrag

Vor Abschluss des Mietvertrages fordern Sie als Mieter Unterlagen wie Einkommensnachweise oder Schufa-Auskünfte an. Diese müssen jedoch nicht Bestandteil des Mietvertrages werden. Sie dienen lediglich als Sicherheit für Sie.

Ferner sollten Sie die Zahlungsweise und die Fälligkeit der Miete in den Mietvertrag mit aufnehmen und auf welches Konto die Miete eingezahlt werden soll.

Letztlich müssen im Mietvertrag noch relevante Angaben zur Wohnung eingetragen werden. Dies wären:

  • Anschrift der Wohnung
  • In welchem Stock befindet sich die Wohnung
  • Aktueller Zustand der Mietsache
  • Die Kalt- sowie Warmmiete (Achten Sie beim Festlegen auf die ortsübliche Miete, andernfalls können Ihre Mieter die Mietpreisbremse geltend machen.)
  • Neben- und Betriebskosten
  • Kaution
  • Falls ein Zeitmietvertrag geschlossen wurde auch das Mietende

Was darf nicht im Mietvertrag stehen?

Als Vermieter müssen Sie bei Abschluss des Mietvertrages zudem darauf achten, dass Sie keine falsche Angaben oder unwirksame Klauseln in den Mietvertrag mit aufnehmen, da dies ggf. auch Konsequenzen nach sich ziehen kann.

  • Falsche Flächenangabe: Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent von der angegebenen Größe ab, gilt dies als Mangel. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, eine Mietminderung vorzunehmen.
  • Zu lange Kündigungsfrist: Die Kündigungsfrist kann durch Sie als Vermieter nicht verlängert werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt drei Monate.
  • Haustierverbot: Als Vermieter dürfen Sie zudem nicht pauschal alle Haustiere verbieten. Sie dürfen jedoch im Mietvertrag festhalten, dass Sie vorab ein Gespräch bezüglich des geplanten Haustiers wünschen.
  • Schönheitsreparaturen: Nutzen Sie keine starren Zeiträume für Schönheitsreparaturen. Diese sind unwirksam.
  • Ausschluss der Mängelbeseitigung: Ihr Mieter hat einen Anspruch auf eine mangelfreie Wohnung. Sollten daher Mängel auftreten, die der Mieter nicht zu verschulden hat, müssen Sie diese als Vermieter beseitigen.
  • Umlageunfähige Betriebskosten: Sie können als Vermieter nur Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegen.
  • Ausschluss der Mietminderung: Ferner können Sie als Vermieter eine Mietminderung nicht von vornherein ausschließen. Häufig wird die Mietminderung ausgeschlossen, wenn diese auf Umstände zurückgeht, die der Vermieter nicht zu verantworten hat wie z.B. Baulärm. Diese Klausel ist jedoch ebenfalls unwirksam.
  • Kleinreparaturklausel: Sie dürfen als Vermieter festlegen, dass der Mieter Kleinreparaturen selbst tragen muss. Hier müssen Sie jedoch einen gewissen Betrag festlegen, in der Regel darf die Reparatur nicht 100 EUR überschreiten. Zudem müssen Sie eine Höchstgrenze pro Jahr festlegen. Als Höchstsatz gilt eine Summe von 200 EUR im Jahr oder 8 % der Jahresmiete.