Wenn es ums Geld geht, wird es schnell ernst. So auch bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Auch wenn es das Wort „Gemeinschaft“ vermuten lässt, so müssen nicht alle Kosten gemeinschaftlich getragen werden – Miteigentümer können unter bestimmten Umständen befreit sein. So beispielsweise, wenn es beim Miteigentum um eine Erdgeschosswohnung geht, die sich in einem Haus mit Aufzug befindet. Dabei ist das Thema nicht nur für Eigentümer:innen interessant. Auch Mieter:innen von Erdgeschosswohnungen sollten Ihre Nebenkostenabrechnungen diesbezüglich genauer prüfen (lassen).

WEG-Streit um Nebenkosten

Wer zahlt für den Fahrstuhl? Diese Frage musste sich eine Münchener WEG stellen, nachdem sie 2011 einen Aufzug in ihr Wohnhaus einbauen ließ. In einem gemeinsamen Beschluss hieß es zunächst, dass die Kosten für Anschaffung und Instandhaltung gleichmäßig auf alle Wohnungseigentümer:innen aufgeteilt werden sollen.

Als die Bewohner:innen des Erdgeschosses jedoch die Rechnung für ihren Anteil erhielten, entbrannte ein Streit zwischen den Parteien. Denn in der Teilungserklärung von 1968 hieß es, dass die Erdgeschossparteien von jeglichen Fahrstuhlkosten ausgenommen sind. Deshalb klagten sie gegen den WEG-Beschluss und ihre Miteigentümer:innen.

Hinweis: Sonstige Kosten nach Eigentumsanteil
Gemeinschaftlich anfallende Kosten für beispielsweise die Verwaltung des Wohngebäudes tragen die Wohnungseigentümer:innen nach § 16 des Wohnungseigentumsgesetzes gemeinsam und nach jeweiligen Anteilen am Gesamteigentum. Von dieser Grundregel kann mit speziellen Vereinbarungen aber auch jederzeit abgewichen werden.

Teilungserklärung als Grundlage

Umstritten war, wie die Teilerklärung genau zu verstehen ist. Darin heißt es nur: „Die Betriebskosten umfassen folgende Lasten: (…) Betrieb des Personenaufzugs, sofern vorhanden, (Erdgeschosswohnungen sind hiervon freigestellt)“. Die Kläger:innen, die das Erdgeschoss bewohnen, meinten, dass diese Vereinbarung sie von den Fahrstuhlkosten gänzlich befreie.

Der Rest der WEG argumentierte dagegen, dass man 1968 keine zukunftsorientierte Regelung treffen wollte. „Sofern vorhanden“ sei eher so zu verstehen, dass nur der damalige Zustand geregelt werden sollte. Nun mussten die Münchener Richter:innen entscheiden, welche der beiden Auffassungen zutreffend ist.

Eigentümer einer Erdgeschosswohnung muss nicht zahlen

Das AG entschied letztendlich zugunsten der Klägerseite. Die Teilungserklärung von 1968, die eine Befreiung des Erdgeschosses vorsieht, sei nach wie vor unverändert gültig. Dass diese Vereinbarung nur auf bestimmte Zeit gültig sein soll, lasse sich vor allem mangels konkreter Zeitangaben in der Erklärung nicht aus dem Wortlaut herauslesen.

Getroffen wurde lediglich eine Regelung, die greifen soll, sobald ein Aufzug vorhanden ist – nicht mehr und nicht weniger. Eine gleichmäßige Kostenverteilung sei nur durch eine neue Teilungserklärung möglich, so das Gericht. Solange aber noch die alte gilt, dürfen die Erdgeschossparteien nicht zur Kasse gebeten werden.

Tipp für Mieter: Nebenkostenabrechnung checken

Das gilt selbstverständlich auch im Mietverhältnis: Fallen für Vermietern als Eigentümer einer Erdgeschosswohnung keine Aufzugkosten an, dürfen diese auch nicht in der Nebenkostenabrechnung seiner Mieter:innen auftauchen. Ein Umlegen von Betriebs- und Nebenkosten ist dem Vermieter nur gestattet, wenn diese auch wirklich entstehen.

Ob Eigentümer:in oder Mieter:in: Zweifeln Sie an der Richtigkeit von Abrechnungen, lassen Sie einen fachkundigen Blick darauf werden. Eine Anwältin bzw. ein Anwalt für Immobilien oder Mietrecht verschafft Ihnen schnell Gewissheit und fordert eine Rückzahlung ein, sofern Ihnen zu Unrecht zu viel berechnet wurde.

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