Risiken beim Verkauf eines Grundstücks

Das seit längerem bestehende Grundeigentum schnell zu Geld machen, das Erbgrundstück oder landwirtschaftliche Flächen zum Verkauf bringen: Was immer die Überlegungen hinter einem Grundstücksverkauf sind, Vor- und Nachteile wollen gut abgewogen werden.

Rechtliche Vorschriften warten auf die Verkäufer, das Finanzamt möchte seinen Anteil. Um ein Grundstück zum optimalen Preis verkaufen zu können, muss nicht nur die reine Nachfrage berücksichtigt werden. Wichtig für Käufer und damit für die Preisfindung ist es, welchem Zweck das Grundstück zugeführt werden kann.

Kann es weiterhin nur als landwirtschaftliche Fläche genutzt werden, wird die Zahl der Interessenten geringer sein als bei Bauland. Bei Letzterem wiederum spielt es für potenzielle Käufer eine Rolle, ob es sich bei dem Grundstück um Bauerwartungsland handelt oder ob bereits Erschließungen stattgefunden habe und konkrete Bebauungspläne auf dem Tisch sind.

Soll an Privatleute oder Bauträger verkauft werden?

Vor dieser Entscheidung lohnt sich der Blick auf die Lage und die Größe des Grundstücks. In stadtnahen Gebieten mit vorteilhafter Verkehrsanbindung sind Bauträger generell am Kauf interessiert. Dies gilt umso mehr, wenn auf dem Grundstück Objekte wie Wohnanlagen, Reihenhäuser oder Gewerbeeinheiten realisiert werden können.

Wird an Unternehmen verkauft, sollte aufgrund der Chancengleichheit ein Rechtsanwalt zur Vertragsgestaltung hinzugezogen werden. Jeder Bauträger verfügt über viel Erfahrung auf dem Gebiet, eigene Rechtsanwälte inklusive. Damit Sie zu fairen Konditionen und Preisen abschließen können und Fallen in Verträgen erkennen, lohnt sich die Beratung oder Vertragsdurchsicht durch den Rechtsanwalt.

Der Verkauf an Privat birgt etwas verlagerte Risiken, auch ihnen können Sie mit einer anwaltlichen Beratung vor dem Grundstücksverkauf aus dem Weg gehen.

Wie kann ein Anwalt beim Verkauf eines Grundstücks helfen?

Beim Verkauf an Privat spielen wichtige Hintergründe mit. Hier geht es bei der überwiegenden Zahl der Grundstücksgeschäfte um die Möglichkeit, ob die Fläche zum Bau eines Eigenheims oder Wochenendhauses genutzt werden kann. Private Grundstückskäufer stellen den Verkäufern Fragen wie diese:

  • Wann kann das Grundstück bebaut werden?
  • Ist die Erschließung bereits gesichert?
  • Gibt es konkrete Baubauungspläne?

Sind Sie als Verkäufer auf diese Fragen gut vorbereitet, erhöhen sich Ihre Chancen beim Grundstücksverkauf in mehrfacher Hinsicht. Es wechselt schneller den Besitzer, in Kombination mit einem Wertermittlungsgutachten können Sie einen besseren Preis erzielen.

Kann ein Erbgrundstück ohne Weiteres verkauft werden?

Als Alleinerbe haben Sie die freie Wahl, vorausgesetzt, das Grundstück ist nicht mit Rechten anderer belastet. Damit für eine Erbengemeinschaft eine optimale Lösung gefunden wird, müssen Nutzen und Risiken eines Verkaufs oder der gemeinsamen Verwaltung genau aufgewogen werden.

Mehrere Erben können einen Anspruchsberechtigten aus der Erbengemeinschaft mit dem Verkauf beauftragen. Damit es hier später nicht zu rechtlichen Problemen und internen Auseinandersetzungen kommt, ist eine anwaltliche Beratung beim Grundstücksverkauf unerlässlich. Ein entsprechender rechtssicherer Vertrag schafft Klarheit zwischen den einzelnen Parteien.

Wer beantwortet Fragen zum Baurecht?

Hier ist der Anwalt für Baurecht/Immobilienrecht Ihr Ansprechpartner. Er erklärt Ihnen die Unterschiede, die die einzelnen Grundstücke mit sich bringen. Zwar sind rechtliche Fragen hinsichtlich der Bebauung primär Angelegenheit des Käufers. Um aber den angemessenen Preis für Ihr Grundstück zu verlangen, müssen Sie die Unterschiede zwischen Grünland, Bauerwartungsland und erschlossenem Baugebiet kennen.

Interessant für Verkäufer ist jedoch das Thema Erschließungskosten. Zu wissen, welche Gebühren und Abgaben bereits berechnet wurden, welche noch vor dem Verkauf – auch rückwirkend – auf Sie zukommen können und welche auf den Käufer warten, ist eine wesentliche Grundlage für Verkaufsgespräche.

Lohnen sich Tauschgeschäfte beim Grundstücksverkauf?

Sie als Verkäufer haben den Grund, der Bauträger bietet Ihnen im Gegenzug Wohnungen in dem von ihm zu errichtenden Komplex an. Das kann sich durchaus lohnen, wenn die Vertragsgestaltung sinnvoll erfolgt. So wird zum Beispiel bei Verträgen, in denen Grundstück und Wohnungen gegeneinander verrechnet werden, von fehlender Akzeptanz durch das Finanzamt berichtet.

Kommt für Sie ein solches Tauschgeschäft in Frage, können Sie die Einzelverträge – einmal für den Verkauf und einmal für den Rückkauf der Wohnung – vom Rechtsanwalt überprüfen lassen.

Grundstücksverkäufe nur mit dem Notar

Wer bereits einen Rechtsanwalt mit der Beratung beim Grundstücksverkauf beauftragt hat, fragt sich vielleicht, ob nicht auch der Kaufvertrag von ihm aufgesetzt werden kann. Diese Frage muss verneint werden. In Deutschland bleibt es den bestellten Notaren vorbehalten, Immobiliengeschäfte rechtssicher durch die notarielle Beurkundung zu bestätigen.

Die Grundlage dafür bildet der § 311b Abs. 1 BGB. Der Notar agiert hier für beide Seiten neutral, sodass weder Käufer noch Verkäufer von Grundstücken rechtliche Nachteile zu befürchten haben.

Die Möglichkeit, Kaufverträge nicht nur durch den Notar zu erstellen, sondern sie vorab durch einen Rechtsanwalt der eigenen Wahl prüfen zu lassen, besteht natürlich jederzeit. Zu diesem Zwecke händigen Notare Käufern wie Verkäufern von Immobilien rechtzeitig vor dem Unterzeichnungstermin Vertragsexemplare aus. So kann jede Partei nach Vertragsprüfung noch Änderungsvorschläge einbringen lassen.

Häufige Fehler bei Immobilienverträgen

Wer einfach nur rasch Geld möchte, etwa um Miterben auszuzahlen oder es in andere Objekte zu investieren, sollte sich dennoch genügend Zeit nehmen, die rechtlichen Aspekte des Grundstücksverkaufs fachkundig überprüfen zu lassen.

Auch die Beobachtung des Marktes, idealerweise verbunden mit einer Expertise durch einen Immobiliengutachter, zahlt sich vielfach aus. Steigen die Preise auf dem Markt, kann sich ein Abwarten lohnen. Andererseits kann auch der schnelle Verkauf ratsam sein, etwa, wenn hohe Unkosten mit einem Grundstück verbunden sind.

Bei der Vereinbarung eines Fixpreises trägt der Verkäufer ein relativ geringes Risiko. Er muss sich dennoch absichern, dass der Käufer auch wirklich zahlungsfähig ist. Auf welche Weise und in welchem Umfang er sich dies von Kreditgebern bestätigen lassen kann, weiß ein Rechtsanwalt mit dem Tätigkeitsschwerpunkt Immobilienrecht.

Birgt ein Optionsvertrag Risiken?

Mitunter versuchen Käufer, sich per Optionsvertrag und einer eher geringen Anzahlung ein Vorrecht auf Grundstücke zu sichern. Ist hier nicht ein enger zeitlicher Rahmen für die Restzahlung und den rechtskräftigen Kauf des Grundstücks vorgesehen, kann dies Nachteile für Verkäufer bringen.

Auf sein restliches Geld wartet er unter Umständen vergebens, durch den Optionsvertrag kann er jedoch das Grundstück nicht anderweitig verkaufen. Ehe Sie sich als Verkäufer auf einen solchen Vertrag einlassen, sollten Sie sämtliche Aspekte durch einen Rechtsanwalt prüfen lassen.

Was bedeutet die Preisbindung an realisierbare Wohnflächen?

Auf diese Art des Verkaufs spekulieren viele Bauträger. Damit sind Sie als Verkäufer jedoch bis zur Bebauung am Risiko beteiligt. Wird weniger Wohnfläche realisiert, sinkt der Preis für das Grundstück. Profis wissen hier in der Regel sehr genau, welche Trümpfe sie in der Hand haben.

Damit sich für Sie eine Chancengleichheit ergibt, sollten Sie Bebauungspläne einsehen, gegebenenfalls ein Wertermittlungsgutachten beauftragen und nicht zuletzt den Kaufvertrag Punkt für Punkt mit dem Rechtsanwalt besprechen.