Wer infolge von Sanierungsarbeiten mit einem kleineren Fahrradkeller leben muss, darf die Miete eigenmächtig mindern. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Ein kleinerer Keller schränke die Nutzung der Mietsache für Betroffene zu sehr ein.
Kellerfläche auf rund 14 % reduziert
Im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen wurde der Fahrradkeller eines Kölner Wohnhauses erheblich verkleinert. Nach den Umbauarbeiten waren von den ursprünglichen 49 m² nur noch sieben übrig. Auf einen Schlag waren mehr als 80 % der Fläche weg.
Ein Bewohner des Hauses hat daraufhin einen Teil der Miete einbehalten. Die neue Größe des Kellers stelle einen Mietmangel dar, weil diese von der im Mietvertrag vorgegebenen Größe abweiche. Der mittlerweile viel kleinere Kellerraum schränke zudem die Nutzungsmöglichkeiten der Hausbewohner:innen ein. All das rechtfertige eine Mietminderung.
Hinweis: Modernisierung ist duldungspflichtig
Nach § 555d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) müssen Mieter:innen Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich tolerieren. Nur in Härtefällen kann von einer solchen Duldungspflicht abgesehen werden.
Mieter:innen haben Umbau geduldet
Die Vermieterin hält dagegen. Sie führt an, dass die Hausbewohner:innen die Modernisierungsarbeiten geduldet haben. Durch ihr Schweigen hätten sie eine Änderung der Sollbeschaffenheit des Kellers stillschweigend akzeptiert.
Zudem sei der Fahrradkeller überhaupt nicht Teil des Mietvertrags und als solcher auch keine Mietsache. Mietmindernde Mängel könnten aber nur bei Mietsachen auftreten. Also klagte sie auf die Zahlung der „Mietrückstände“ in Höhe von insgesamt 1.971,35 EUR.
Hinweis: Vorherige Mieterhöhung irrelevant
Im Vorprozess wurde die Miete des Wohnhauses an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst. Der sei laut BGH jedoch für die Frage der Mietminderung unerheblich, da es sich hier um zwei voneinander unabhängige Verfahren und Rechtsfragen handelt.
BGH: Mietminderung bei kleinerem Fahrradkeller gerechtfertigt
Der BGH wies die Klage der Vermieterin ab. Die nachträgliche Verkleinerung eines Fahrradkellers auf einen Bruchteil der ursprünglichen Größe stelle einen Mangel der Mietsache dar. Folglich resultieren daraus Mietminderungsansprüche der Mieter:innen.
Der Fahrradkeller sei – entgegen der Behauptung der Vermieterin – sehr wohl Bestandteil des Mietvertrages. Denn zum einen ist der Gemeinschaftskeller im Übergabeprotokoll erwähnt, welches wiederum Teil des Mietvertrages ist. Zum anderen gab die Vermieterin im Verfahren selbst zu, dass die Kosten für den Keller in der Miete „eingepreist seien“. Da sie den Kellerraum nur gegen eine Zusatzgebühr zur Verfügung stellt, muss sie sich auch in Bezug auf diesen Raum als Vermieterin behandeln lassen – schriftlicher Vertrag hin oder her.
Die bloße Duldung der Modernisierungsmaßnahmen hindern Mieter:innen nicht an der Durchführung ihrer Rechte. Das BGB selbst sehe in § 536 Abs.1a vor, dass Mieter:innen nach Modernisierungsarbeiten nur in Ausnahmefällen keine Mietminderung geltend machen können.
Quelle:
