Vermieter werden kreativ, um die Mietpreisbremse zu umgehen. So auch ein Berliner Immobilieneigner. Sein Mittel der Wahl: Separate Mietverträge für Wohnung und Kellernutzung. Ein Mieter reichte dagegen Klage ein und erhielt vom Amtsgericht Berlin-Kreuzberg Recht. Die Miete für die Kellernutzung muss in der Wohnungsmiete inkludiert sein. Andernfalls kann ein Verstoß vorliegen.

Separate Verträge zur Wohn- und Kellerräume

Im konkreten Fall ging es um folgenden Sachverhalt: Es wurden zwei separate Verträge zwischen den Mietern und dem Vermieter abgeschlossen: Zum einen ein Mietvertrag über eine ca. 95 qm große Wohnung zu einer Nettokaltmiete von 1.029 EUR. Zum anderen ein Vertrag über die Kellernutzung. Für letzteren sollten die Mieter zusätzlich 120 EUR monatlich bezahlen. 

Irgendwann aber dämmerte es den Mietern. Ihnen kam der Verdacht auf, dass der Vertrag für die Kellernutzung unzulässig ist. Sie vermuteten, dass ihr Vermieter damit schlichtweg die Mietpreisbremse umgehen wollte. Daher forderten sie per Klage vor dem Amtsgericht Berlin-Kreuzberg die Rückerstattung der zu viel gezahlten Miete.

Hinweis: Mietpreisbremse
Seit 2015 gilt zur Begrenzung von Mieten die sog. Mietpreisbremse: Bei Wiedervermietungen dürfen Vermieter nur eine Miete fordern, die höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Positiver Ausgang für die klagenden Mieter

Das Amtsgericht entschied zugunsten der Mieter: Es liege ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor. Die Miete für die Kellernutzung müsse zur Wohnungsmiete hinzugerechnet werden. Den Mietern stehe daher ein Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete zu, so die Richter:innen. 

Vorliegen eines unzulässigen Umgehungsgeschäfts

Das Amtsgericht wertete das Vorgehen des Vermieters als unzulässiges Umgehungsgeschäft. Immerhin liegt nahe, dass der Wohnungseigentümer die Nettokaltmiete durch den Abschluss zweier Verträge verringern und so die Mietpreisbremse umgehen wollte.  

Umgehung der Mietpreisbremse: weitere mögliche Tricks der Vermieter 

Der Berliner Vermieter ist dabei längst nicht der einzige „findige Geschäftsmann“ – es gibt weitere Schlupflöcher, die eine Umgehung der Mietpreisbremse ermöglichen. So werden beispielsweise falsche Quadratmeterzahlen in Mietverträgen angegeben, möblierte Wohnungen vermietet oder Nebenkosten auf Mieter:innen abgewälzt, die eigentlich nicht umlegbar sind. 

Mieten oberhalb der Mietpreisbremse können aber auch legitim sein: wenn das Mietobjekt neu gebaut oder umfassend modernisiert wurde. Auch wenn der Vormieter eine Miete bezahlt hat, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, sind höhere Mieten mitunter zulässig. 

Hinweis: Umgehungsversuche der Mietpreisbremse erkennen
Am besten prüfen Sie, ob Sie in einer Region wohnen, in der die Mietpreisbremse gilt und ob eine Ausnahmeregelung greift. Sollten Sie dabei feststellen, dass die Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, können Sie sich als Mieter wehren. Auch während eines laufenden Mietverhältnisses können Sie diesen Verstoß beanstanden. Hier finden Sie weitere Informationen sowie eine Übersicht, in welchen Regionen die Mietpreisbremse gilt.

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