Mietspiegel sind ein erster wichtiger Anhaltspunkt für Wohnungssuchende und Vermieter*innen, um die Rechtmäßigkeit von Mieten und Mieterhöhungen beurteilen zu können. Nach immer andauernder Kritik an den aktuellen Regelungen hat der Bundestag jetzt eine Mietspiegel-Reform beschlossen, die Mietspiegel nicht nur flächendeckend einführen, sondern auch rechtssicherer machen soll.

Das Problem mit den Mietspiegeln

Ein Mietspiegel ist ein Referenzwert, der sich aus der Höhe der Mieten innerhalb eines bestimmten Ortes zusammensetzt. Das Ziel des Mietspiegels ist es, einen möglichst genauen Vergleichswert für die Miete innerhalb eines Gebietes anzugeben. Dadurch orientieren sich Vermieter*innen bei Neuvermietungen oder Mieterhöhung in erster Linie an diesem Wert. Umgekehrt können so auch Wohnungssuchende nachvollziehen, ob die Miethöhe ihrer Traumwohnungen mit den ortsüblichen Mieten übereinstimmt.

In der Theorie ist der Mietspiegel also eine sinnvolle Sache. Aber warum bedarf er dann einer Reform? Das Problem ist hier die Umsetzung. Der aktuelle Mietspiegel hat viele Probleme:

  • Er ist nicht flächendeckend. Es gibt demnach viele Städte und Gemeinden, die schlicht und ergreifend keinen Mietspiegel haben.
  • Bisher wurde der Mietspiegel anhand von Umfragen erstellt, die freiwillig waren. Das führte zu einer Verzerrung der tatsächlichen ortsüblichen Miete.
  • Die Erstellung des Mietspiegels erfolgte nicht einheitlich. Es blieb jeder Kommune mehr oder weniger selbst überlassen, wie sie einen Mietspiegel für ihr Gebiet erstellt.

Das Reformgesetz knüpft an diese Probleme an und nennt eine ganze Reihe von Maßnahmen, um ihnen entgegenzuwirken.

Qualifizierte Mietspiegel für alle Großstädte

Zunächst einmal sind ab sofort Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohner*innen dazu verpflichtet, einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen. Das heißt, dass auch Städte wie München oder Bremen, die bisher auf Vergleichsmieten oder Ähnliches setzten, nun im Zugzwang sind und einen Mietspiegel auf die Beine stellen müssen.

Dafür haben sie bis zum 1. Januar 2024 Zeit. “Einfache” Mietspiegel, die aus einer Übersicht über ortsübliche Vergleichsmieten bestehen, sollen als günstigere Alternative für kleinere Kommunen bestehen bleiben und bis zum 1.Januar 2023 umgesetzt werden. Das Gesetz sieht außerdem vor, bestehende Mietspiegel alle zwei Jahre zu aktualisieren und qualifizierte Mietspiegel alle vier Jahre neu aufzustellen.

Mitwirkungspflichten für Mieter*innen und Vermieter*innen

Eine weitere große Schwachstelle des Mietspiegels bisher war, dass er keinen guten Vergleich zu den tatsächlichen Mietpreisen bot. Das ist zunächst einmal paradox, weil es ja gerade Sinn und Zweck des Mietspiegels ist, einen festen Vergleichswert zu bilden, lässt sich aber mit seiner Erfassung erklären.

Vor der Reform erstellten die zuständigen Behörden den Mietspiegel anhand von Umfragen. Diese Umfragen waren jedoch freiwillig, was dazu führte, dass der Mietspiegel deutlich über oder unter dem durchschnittlichen Mietpreis lag, wenn die Miete der Teilnehmer*innen an den Umfragen entsprechend hoch oder niedrig war.

Damit soll jetzt Schluss sein. Denn im Reformgesetz ist eine Auskunftspflicht für Mieter*innen und Vermieter*innen verankert, sodass sie in Zukunft dazu verpflichtet sind, Auskünfte bezüglich der Miethöhe und ihrer Wohnung zu geben. Das soll den Mietspiegel nicht nur verlässlicher sondern auch rechtssicher machen.

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