Laut dem Gebäudeenergiegesetz müssen alte Ölheizungen und Gasheizungen nach 30 Jahren ausgetauscht werden. Oftmals lohnt sich jedoch der Austausch oder die Erneuerung einer Heizung auch schon früher. Denn alte Heizungen verbrauchen viel Energie und erhöhen die Heizkosten deutlich - ein Thema, das aktueller nicht sein könnte. Doch wer muss für die Kosten des Heizungstausches aufkommen?

Es kommt drauf an: Instandsetzung oder Modernisierung?

Zunächst ist es wichtig zu unterscheiden, ob es sich beim Tausch der Heizung um eine Instandsetzung oder eine Modernisierung handelt. Die Instandsetzung zahlt der Vermieter. Bei der Modernisierung hingegen kann der Vermieter die Kosten über die sogenannte Modernisierungsmieterhöhung auf seine Mieter:innen umlegen. Denn durch die Maßnahmen soll erreicht werden, dass weniger Energie verbraucht wird. Mieter:innen können dadurch wiederum bei den Nebenkosten sparen.

Instandhaltungskosten: Der Vermieter muss zahlen

Sobald der Vermieter Kosten für die Instandhaltungsarbeiten durch die Modernisierung eingespart hat, muss die Ersparnis anteilig abgezogen werden. Auch Instandhaltungsarbeiten, die im Zuge der Modernisierung mit erledigt werden, bleiben bei der Mieterhöhung außen vor. Im Falle einer Erhöhung der Mietkosten hat der Vermieter eine Nachweispflicht. Er muss beweisen, dass die erhöhten Mietkosten nicht auf der Instandhaltung dienenden Maßnahmen beruhen.

Hinweis: Mieterhöhung durch Modernisierung
Nach § 559 Bürgerliches Gesetzbuch ist die Modernisierungsumlage eine Sonderform der Mieterhöhung. Vermieter dürfen seit Januar 2019 bis zu acht % der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete dabei aber nur um bis zu drei EUR pro Quadratmeter steigen.

Austausch von altem Holzkessel nicht immer Modernisierung

Laut einem Beschluss des Landgerichtes Berlin gilt es nicht automatisch als Modernisierung, wenn ein alter, reparaturanfälliger Heizkessel ausgetauscht werden muss. In einem Fall hatte der Vermieter versucht, einen ständig defekten Heizkessel auszutauschen und die Kosten für den neuen energiesparenderen Heizkessel auf seinen Mieter umzulegen. Der Mieter war damit nicht einverstanden und klagte.

Landgericht Berlin entschied zugunsten des Klägers

Letztendlich entschied das Gericht zugunsten des Klägers. Nach Auffassung der Richter:innen handelte es sich um eine Instandsetzung. Und das, obwohl die Anlage zum Austauschzeitpunkt voll funktionsfähig war. Lediglich die ständigen Ausfälle des Heizkessels in der Vergangenheit reichten aus, um den Austausch als Instandsetzung, und nicht als Modernisierung, einzuordnen. Der Vermieter musste die kompletten Kosten also selbst tragen.

Ihre Experten im Mietrecht
Ihre Experten im Mietrecht

Sükrü Sekeryemez, Rechtsanwalt für Mietrecht, und sein Team aus Spezialisten stehen Ihnen bei Fragen und Problemen im Mietrecht zur Seite!

Zur kostenlosen Ersteinschätzung

Quelle: