Zulässige Mieterhöhungen und ihre Grenzen
Mieterhöhungen, im Fachjargon auch Erhöhungsverlangen genannt, treffen zahlreiche Mieter hart. Allerdings sind Vermietern hierbei klare Grenzen gesetzt. Laut Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann eine Mieterhöhung nur gerechtfertigt sein, wenn eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:
- Es besteht eine entsprechende Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter.
- Eine Mieterhöhung erfolgt nach dem Gesetz und enthält eine zulässige Begründung (Mietspiegel, Sachverständigengutachten, Vergleichsmiete).
- Modernisierungsmaßnahmen erfordern eine Erhöhung des Mietpreises.
Zudem unterliegen Miethöhe und Mieterhöhung laut BGB gewissen Regeln. Die beziehen sich unter anderem auf:
- das Mieterhöhungsschreiben
- die Begründung für eine Erhöhung
- die Zustimmung seitens des Mieters
- die Zahlungsfrist für die Mieterhöhung
- das Sonderkündigungsrecht für Mieter
Staffelmiete und Indexmiete: Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter
Mieter und Vermieter können eine Mieterhöhung in Form einer Staffel- oder Indexmiete vertraglich vereinbaren. Vermieter haben sich dabei an bestimmte Bedingungen zu halten. Beide Varianten bringen Vor- und Nachteile für Mieter mit sich.
Mieterhöhung nach Staffelmiete:
In einem Staffelmietvertrag einigen sich beide Mietparteien darauf, dass die Miete zu einem bestimmten Zeitpunkt um einen bestimmten Betrag steigt. Der Mieter stimmt dem mit Unterzeichnung des Mietvertrages zu. Damit eine Staffelmiete zulässig ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
- Die Zeitpunkte, ab denen eine Mieterhöhung eintritt, müssen genau bestimmt sein. Dabei darf die erste Erhöhung frühestens nach zwölf Monaten erfolgen.
- Der Betrag, um den sich die Miete jeweils erhöht, muss festgelegt und im Vertrag beziffert werden. Eine prozentuale Mietsteigerung ist unzulässig.
Wichtig: Betrag der Mieterhöhung
Der Betrag, um den die Miete in regelmäßigen Abständen erhöht wird, kann allenfalls durch die Mietpreisbremse begrenzt werden. Die Ausgangsmiete darf also nicht über zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Die Staffelmiete hat für Mieter Vor- und Nachteile. So sind Mieterhöhungen aus anderen Gründen, wie beispielsweise Modernisierung oder Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, ausgeschlossen. Sprich: Sie brauchen keine überraschenden Mietpreissteigerungen zu fürchten. Eine gestaffelte Miete bedeutet aber auch, dass die Mieterhöhung in jedem Fall kommt. Dabei braucht Ihr Vermieter das nicht einmal zu begründen.
Mieterhöhung nach Indexmiete:
Bei einer Mieterhöhung nach Indexmiete wird lediglich der erste Mietbetrag vertraglich festgehalten. Darauffolgende Mieterhöhungen, die vom Vermieter vorgenommen werden, richten sich dann nach dem Verbraucherpreisindex.
Hinweis: Verbraucherpreisindex
Der Verbraucherpreisindex wird einmal jährlich vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Er misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte zwecks Konsum kaufen. Auch Mieten sind Parameter.
Für Sie als Mieter bedeutet das, dass die Miete einmal jährlich ansteigen kann. Wie hoch die mögliche Mietpreissteigerung ausfällt, ist ungewiss – sie richtet sich nach der Inflationsrate. Ihr Vermieter ist bei der Indexmiete allerdings dazu verpflichtet, Sie über eine anstehende Mieterhöhung zu informieren. Zudem muss genau dargelegt werden, wie sich die neue Miete berechnet.
Auch bei der Indexmiete stimmen Sie als Mieter mit Vertragsunterschrift den jeweiligen Bedingungen zu. Das bedeutet auch, dass Sie eine Mieterhöhung hinnehmen müssen. Widerspruch können Sie dagegen nicht einlegen. Doch greift auch hier die Mietpreisbremse, sofern die Indexmiete die ortsübliche Miete übersteigt. Zudem kann bei der Indexmiete eine zusätzliche Mieterhöhung nach einer Modernisierung nicht ausgeschlossen werden.
Gesetzliche Grundlagen für eine Mieterhöhung: ortsübliche Vergleichsmiete
Auch ohne vertragliche Regelungen haben Vermieter die Möglichkeit, Mieterhöhungen vorzunehmen. Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich in § 558 BGB. Das Stichwort lautet hier: ortsübliche Vergleichsmiete.
Bei der Erhöhung der Miete bis zur örtlichen Vergleichsmiete wird der Mietspiegel der Mieten herangezogen, die in den vergangenen sechs Jahren für vergleichbaren Wohnraum im entsprechenden Bezirk bzw. Ort gezahlt wurden.
Wichtig: Mieterhöhung bei befristeten Verträgen
Haben Sie einen befristeten Mietvertrag geschlossen, ist eine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete unzulässig. Lediglich vertraglich vereinbarte Mieterhöhungen sind hier möglich.
Wollen Sie wissen, wie hoch der Mietspiegel in Ihrer Gegend ist, erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde oder Stadtverwaltung. Dort erhalten Sie Auskunft.
Bedingungen für eine Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete
Um ein Erhöhungsverlangen wirksam durchzusetzen, müssen sich Vermieter an gewisse Voraussetzungen halten.
Eine Übersicht:
- Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % erhöht werden. In einigen Regionen liegt die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen lediglich bei 15 %.
- Mieterhöhungsschreiben: Ihr Vermieter muss Ihnen eine Mieterhöhung grundsätzlich schriftlich mitteilen. Brief, E-Mail oder Fax sind akzeptierte Formate.
- Begründung: Die Mieterhöhung muss begründet werden. Ihr Vermieter kann sich dabei auf den jeweiligen Mietspiegel, Auskünfte aus einer Mietdatenbank oder ein Sachverständigengutachten berufen. Zudem kann sich Ihr Vermieter auf Vergleichsmieten beziehen. Dabei werden die Mietpreise von drei vergleichbaren Wohnungen innerhalb der gleichen Gemeinde herangezogen.
- Qualifizierter Mietspiegel: Gibt es für Ihren Wohnort einen qualifizierten Mietspiegel, muss Ihnen Ihr Vermieter Informationen dazu liefern. Ein qualifizierter Mietspiegel liegt vor, wenn der Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet und von der Gemeinde anerkannt wurde.
- Gültigkeit Mieterhöhung: Die Mieterhöhung kann frühestens nach zwei vollen Monaten nach Erhalt des Schreibens in Kraft treten. Die neue Miethöhe gilt also erst ab dem dritten Monat.
- Abstände von Mieterhöhungen: Mieterhöhungen können nur in einem Abstand von mindestens 15 Monaten durch Ihren Vermieter vorgenommen werden. Bei kürzeren Abständen kann die Zustimmung verweigert werden.
Hinweis: Mehrere Vermieter bzw. Mieter
Sind mehrere Vermieter vorhanden, müssen alle als Absender aufgeführt sein. Gleiches gilt, wenn mehrere Mieter im Mietvertrag eingetragen sind: Das Erhöhungsschreiben muss an alle adressiert sein.
Mieterhöhung zustimmen, oder nicht?
Für die Prüfung der Zustimmung zur Mieterhöhung muss Ihnen Ihr Vermieter eine Überlegungsfrist von zwei Monaten einräumen. Diese Frist beginnt mit dem Zugang des Schreibens und endet mit Ablauf des übernächsten Monats. Um der Mieterhöhung zuzustimmen, bedarf es keiner besonderen Form – auch Stillschweigen oder eine mündliche Zustimmung werden akzeptiert.
Hegen Sie jedoch Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung, können Sie Ihre Zustimmung verweigern. Ihr Vermieter kann dann nur eine höhere Miete verlangen, wenn er diese vor Gericht einklagt. Die Klagefrist beträgt dabei drei Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist.
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Verweigerung der Zustimmung zur Mieterhöhung
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Mieterhöhung nach Modernisierung: Ist das zulässig?
Das Wichtigste vorweg: Bei einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung kann der Vermieter außerordentliche Mieterhöhung festlegen, ohne sich die Zustimmung der Mieter einzuholen.
Einen „Freifahrtschein“ haben Vermieter deshalb aber nicht – neben einer Ankündigung fallen noch weitere Aspekte ins Gewicht, die Vermieter berücksichtigen müssen. Wir erläutern Ihnen, welche das sind.
Ankündigung der Modernisierung:
Ihr Vermieter muss eine bevorstehende Modernisierung in jedem Fall schriftlich ankündigen – spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen. Dabei muss er über folgende Punkte informieren:
- Beginn und Dauer der Arbeiten
- Art und Umfang der Modernisierung
- Mieterhöhung
- künftige Betriebskosten
- Hinweis auf Möglichkeit, der Mieterhöhung wegen Härtefalls zu widersprechen
Härtefall – wann ist der gegeben?
Bedeutet eine Modernisierung für Sie eine besondere Härte, haben Sie die Möglichkeit, diese zu verhindern. Sie haben dabei einen Monat nach Erhalt des Modernisierungsschreibens Zeit, um einen Härtefall mitzuteilen.
Eine besondere Härte liegt beispielsweise vor, wenn:
- die Modernisierung kurz vor Ihrem Auszug erfolgen soll.
- Sie oder ein Familienmitglied krank, sehr alt oder schwanger ist oder sich in einer besonderen Stresssituation befindet, sodass eine Modernisierung aktuell unzumutbar wäre.
- die Modernisierung aufgrund der Jahreszeit unzumutbar ist (Fenstertausch oder Wechsel der Heizungsanlage im Winter).
Betrag der Mieterhöhung:
Bei der Modernisierungsumlage handelt es sich um eine spezielle Form der Mieterhöhung. Dabei ist eine jährliche Mieterhöhung um acht Prozent der Modernisierungskosten legitim.
Eine Beispielrechnung, um das einmal zu verdeutlichen:
Folgende Posten können in dem Zusammenhang als Modernisierungskosten umgelegt werden:
- Handwerkerkosten
- Kosten für einen Architekten
- Baunebenkosten.
Wichtig: Finanzierungskosten und Zuschüsse
Finanzierungskosten dürfen vom Vermieter nicht auf Mieter umgelegt werden. Hat Ihr Vermieter für die Modernisierung zudem öffentliche Fördergelder erhalten, mindert das eine mögliche Mieterhöhung.
Bei einer Modernisierung sind Vermieter dazu angehalten, die entsprechenden Kosten aufzuschlüsseln. Wichtig dabei ist, dass Instandsetzungskosten abzuziehen sind. Kann nicht differenziert werden, welche Kosten für die Instandhaltung und welche für die Modernisierung angefallen sind, darf Ihr Vermieter keine Mieterhöhung vornehmen.
Ein prüfender Blick von einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt kann sich also lohnen.
Definition Modernisierungsmaßnahme
Modernisierung oder Sanierung? Worum es sich per Definition bei bestimmten Maßnahmen handelt, ist Mietern oftmals nicht bekannt. Doch ist der Unterschied von enormer Relevanz. Denn: Kosten für eine Sanierung, die für Mieter keine Verbesserung mit sich bringen, rechtfertigen keine Mieterhöhung. Und Reparaturen dienen lediglich dem Erhalt einer Wohnung – auch diese Kosten können nicht auf Mieter umgelegt werden.
Nach § 555b BGB gelten bauliche Veränderungen als Modernisierungsmaßnahmen. So stellt bspw. die Umstellung von Ofen- auf Gasetagenheizung oder die Verbesserung der Wärmedämmung eine Modernisierungsmaßnahme dar.
Auch hier raten wir Ihnen: Sind Sie sich unsicher, ob es sich bei den Kosten, die eine Mieterhöhung laut Vermieter rechtfertigen sollen, auch wirklich um Modernisierungskosten handelt, holen Sie sich Rat von einem Fachanwalt für Mietrecht ein.
Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung
Bei einer Mieterhöhung zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder aufgrund von Modernisierung haben Sie als Mieter ein Sonderkündigungsrecht.
Bedeutet: Eine Mieterhöhung rechtfertigt eine Kündigung ohne Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist von drei Monaten. Das Mietverhältnis kann mit einer Frist von zwei Monaten beendet werden. Unser Kanzlei-Team bewertet die Forderungen Ihres Vermieters und wehrt ungerechtfertigte Mieterhöhungen für Sie ab.
