Kündigung Mietvertrag: Ist die Kündigung rechtmäßig?

Allgemeines zum Mietvertrag und seiner Beendigung

Wenn Mietvertragsparteien etwa in Form von sogenannten Zeitmietverträgen nichts anderes vereinbaren, ist ein Mietvertrag als Dauerschuldverhältnis angelegt und wird regelmäßig auf unbestimmte Zeit geschlossen. Der Gesetzgeber sieht dabei das wirtschaftliche Ungleichgewicht zwischen Vermieter und Mieter im Wohnraummietrecht. Viele Vorschriften im Mietrecht zielen deshalb darauf ab, den Mieter im Rahmen des Möglichen vor dem Verlust seiner Wohnung zu schützen. Als Folge ist die Vertragsfreiheit des Vermieters beim Mietvertrag in gewissen Bereichen eingeschränkt.

Das gilt beispielsweise bei der Kündigungsfrist für die Mieterkündigung. Diese darf zwar im Einvernehmen der Parteien verkürzt, jedoch nicht über die vom Gesetzgeber vorgesehene regelmäßige Kündigungsfrist von drei Monaten verlängert werden.

Auch, wenn es um die Begründung einer Kündigung beim Mietvertrag geht, werden an die Vermieterkündigung strengere Anforderungen gestellt. Vermieter dürfen regelmäßig nur kündigen, wenn sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Darüber hinaus schützen auch Sonderkündigungsrechte und Härtefallregelungen die Interessen des Mieters gegenüber dem Vermieter.

Wann kann ein Mietvertrag fristlos gekündigt werden?

Mietverträge können grundsätzlich fristgemäß und bei Vorliegen entsprechender Gründe von beiden Parteien auch fristlos gekündigt werden. Somit besteht die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung durch Ihren Vermieter als auch durch Sie als Mieter. Allerdings werden an eine fristlose Kündigung von beiden Seiten hohe Anforderungen gestellt.

Das ist auch verständlich, weil sich bei einer fristlosen Kündigung der andere Vertragspartner nicht auf das Auslaufen des Mietverhältnisses einstellen kann. Regelmäßig ist eine fristlose Kündigung deshalb nur möglich, wenn die andere Vertragspartei eine Vertragsverletzung von einer gewissen Schwere zu verantworten hat und das missbilligte Verhalten vorher abgemahnt wurde.

Das Gesetz kennt bestimmte Sperrfristen für die Beendigung eines Mietverhältnisses zugunsten des Mieters, beispielsweise, wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft wurden. Bei Verkauf einer Wohnung oder einer Umwandlung in eine Eigentumswohnung wird eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren angenommen. Diese Sperrfristen können regional unterschiedlich auch länger ausfallen.

Die Mieterkündigung

Um dem Mieter die Kündigung beim Mietvertrag möglichst einfach zu machen, hat der Gesetzgeber vereinfachte Vorgaben bei Frist und Form der Mieterkündigung geschaffen.

• Welche Kündigungsfristen gelten?
• Vorfristig aus dem Mietvertrag mit Nachmieter?
• Gibt es ein Sonderkündigungsrecht für Mieter?
• Wie gestaltet sich die Mieterkündigung in Text, Form und Zugang

Welche Kündigungsfristen gelten?

Wenn die Parteien keine kürzere Kündigungsfrist vereinbart haben, darf der Mieter mit einer Frist von drei Monaten das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Um einen bestimmten Monat in die Kündigungsfrist mit einzubeziehen, muss die Kündigung dem Vermieter spätestens am dritten Werktag des entsprechenden Monats zugehen.

Wenn Sie Ihr Mietverhältnis kündigen wollen, schauen Sie zunächst in Ihren Mietvertrag. Möglicherweise haben Sie mit dem Vermieter auch eine kürzere Kündigungsfrist für Ihre Kündigung vereinbart. Unter Umständen haben Sie auch für eine gewisse Zeit einen Kündigungsausschluss festgelegt.

Ist ein Kündigungsausschluss am Anfang des Mieterverhältnisses möglich?

Es ist gängige Rechtsprechung, dass Vermieter für bis zu vier Jahre nach Vertragsschluss einen Ausschluss der fristgemäßen Kündigung seitens des Mieters in den Mietvertrag schreiben dürfen. Hierauf muss sich der Mieter nicht einlassen, wird es aber aufgrund der Lage am Wohnungsmarkt häufig tun. Achten Sie bereits bei Abschluss eines Mietvertrages auf entsprechende Klauseln und lassen sich im Zweifel von mietrechtlich spezialisierten Anwälten beraten.

Ist der Kündigungsausschluss wirksam vereinbart, kann Ihnen die Lösung vom Mietvertrag erschwert werden, bis der entsprechende Ausschlusszeitraum von maximal vier Jahren erreicht worden ist. Hier sind Sie dann in aller Regel auf eine einvernehmliche Einigung mit dem Vermieter angewiesen, wenn Sie vorzeitig aus dem Mietverhältnis ausscheiden möchten.

Vorfristig aus dem Mietvertrag mit Nachmieter?

In einigen Mietverträgen ist eine sogenannte Nachmieterklausel vorgesehen. Dort wird beschrieben, dass der Mieter dem Vermieter einen Nachmieter vorschlagen kann, wenn er vorfristig aus dem Mietverhältnis aussteigen möchte. Bei dieser Nachmieterklausel kommt es dann darauf an, dass der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter akzeptiert.

Fehlt eine solche Klausel, kann der Vermieter normalerweise darauf bestehen, dass sein Mieter bis zum Ende der regulären Mietzeit mit der regulären Kündigungsfrist auch Miete für die Wohnung zahlt. In diesen ungeregelten Fällen muss der Vermieter nur in Ausnahmefällen, die besondere Härtefälle darstellen, einen Nachmieter akzeptieren.

Gibt es ein Sonderkündigungsrecht für Mieter?

Der Gesetzgeber stellt Mietern in besonderen Fällen Sonderkündigungsgründe zur Seite, die eine schnellere Lösung aus dem Mietverhältnis ermöglichen. Solche Sonderkündigungsgründe sind beispielsweise:

• Möchte der Vermieter die Miete erhöhen, hat der Mieter das Recht zu prüfen, ob dies eine erlaubte Mieterhöhung ist. Außerdem hat er bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhung die Möglichkeit, außerordentlich mit Ablauf des übernächsten Monats das Mietverhältnis zu kündigen.
• Wenn Vermieter erhebliche Sanierungsmaßnahmen ankündigen, die den Mieter voraussichtlich in hohem Maße belästigen und stören werden, verkürzt sich ebenfalls die Kündigungsfrist. Auch hier darf der Mieter zum Ablauf des übernächsten Monats das Mietverhältnis kündigen.

Bestimmte gesundheitliche Gefährdungen berechtigen ebenfalls zu einer Sonderkündigung außerhalb der Frist. Zu diesen gesundheitlichen Gefährdungen zählen etwa Schimmel und Baufälligkeit der Wohnung. Der Gesetzgeber sieht diese Fälle als so dringlich an, dass er dabei auf jede Kündigungsfrist für den Mieter verzichtet. Allerdings gilt auch hier, dass oftmals zwischen Mieter und Vermieter zur Rechtmäßigkeit einer solchen Kündigung gestritten wird.

Maßgeblich ist eine ernste gesundheitliche Gefährdung, die sich aus den entsprechenden Mängeln in der Mietwohnung ergeben muss. Das kann im Einzelfall nicht einfach nachzuweisen sein. Deshalb sollte auch in solchen Fallgestaltungen unbedingt rechtsanwaltlicher Rat gesucht werden, zumal sich aus einer gesundheitlichen Gefährdung weitere Folgeansprüche des Mieters gegen den Vermieter ergeben können.

In einigen Fällen bietet es sich vor der Kündigung des Mietverhältnisses auch an, die Miete zu mindern sowie den Vermieter aufzufordern, den Mangel zu beseitigen. Beachten Sie hier das richtige Vorgehen bei einer Mietminderung.

Wie gestaltet sich die Mieterkündigung in Text, Form und Zugang?

Auch, was die Form einer Kündigung angeht, macht es der Gesetzgeber den Mietern leicht. Zwar muss die Mieterkündigung schriftlich erfolgen und dem Vermieter auch zugehen, aber grundsätzlich darf der Mieter im Fall der ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses auf eine Begründung verzichten.

Die Vermieterkündigung

Der Vermieter muss höhere Anforderungen als der Mieter erfüllen, um ein Wohnraummietverhältnis ordentlich kündigen zu können. Auch bei den Fristen gelten für ihn teilweise abweichende Regelungen, weil sich die Fristen für eine Kündigung des Mietverhältnisses hier in Abhängigkeit von der Mietdauer verlängern.

• Welche Kündigungsfristen gelten für Vermieter?
• Welche Voraussetzungen muss ein Vermieter erfüllen?
• Wie legen Sie Widerspruch gegen die Vermieterkündigung ein?
• Wie verhält es sich mit Kündigung wegen Eigenbedarf?
• Wann erfolgt die Kündigung bei Mietrückständen?

Welche Kündigungsfristen gelten für Vermieter?

Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis ordentlich, muss er sich an eine Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten halten.

Abweichende Kündigungsfristen können sich aus dem Mietvertrag ergeben. Diese sind allerdings nur rechtswirksam vereinbart, wenn sie zu Gunsten des Mieters festgelegt wurden. Beispielsweise dürfen die Mietvertragsparteien sich darauf einigen, dass für eine Mieterkündigung eine kürzere Kündigungsfrist gilt oder aber für Vermieterkündigungen längere Kündigungsfristen. Der bereits dargestellte Kündigungsausschluss für vier Jahre nach Vertragsabschluss ist im Einvernehmen der Mietvertragsparteien ebenfalls möglich.

Mietverträge können auch sogenannte Zeitmietverträge sein. Dabei haben sich Vermieter und Mieter darauf geeinigt, dass der Mietvertrag befristet gilt. Der Gesetzgeber lässt eine solche Regelung allerdings nur unter bestimmten Bedingungen zu. So müssen befristete Mietverträge seit 2001 einen Grund für die Befristung enthalten.

Gibt es besondere Ausnahmen?

Zeitmietverträge sind regelmäßig auf den Zeitraum abgeschlossen, der im Mietvertrag genannt ist. Bei ihnen ist die ordentliche Kündigung in aller Regel ausgeschlossen. Eine vor Fristablauf erfolgende Kündigung bei diesem Mietvertrag ist nur in Ausnahmefällen und in außerordentlicher Form möglich. Bei der Begründung eines Zeitmietvertrages geht es beispielsweise um bereits absehbaren Eigenbedarf oder sehr umfassende Umbau- und Abrissmaßnahmen, die das weitere Bewohnen des Wohnraums für einen entsprechenden Zeitraum nicht möglich machen.

Die Kündigungsfristen für den Vermieter können sich verkürzen, wenn er besondere Gründe für die Kündigung anführen kann. So berechtigt beispielsweise vertragswidriger Gebrauch seitens des Mieters zur fristlosen Kündigung. Einen solchen vertragswidrigen Gebrauch hat man beispielsweise bei Heroinhandel in der Wohnung oder einem übermäßigen Füttern von Tauben angenommen. Auch die Störung des Hausfriedens durch schwere Beleidigungen und tätliche Angriffe gegen den Vermieter sowie andere Mieter können zu einer solchen fristlosen Kündigung führen.

Welche Voraussetzungen muss ein Vermieter erfüllen?

Auch die Vermieterkündigung muss schriftlich erfolgen und dem Mieter zugehen. Darüber hinaus muss sie allerdings begründet werden. Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse auf seiner Seite an der Kündigung haben. Ein anerkannter Grund ist zum Beispiel, wenn der Mieter sich einer Vertragsverletzung schuldig gemacht hat.

Mit dem Mietvertrag verpflichten sich Mieter und Vermieter zu bestimmten vertraglichen Leistungen und einem bestimmten Verhalten in Bezug auf die Mietsache. Vertragsverletzungen seitens des Mieters können beispielsweise darin liegen, dass dieser

• den Wohnraum unerlaubt untervermietet oder die Wohnung an Dritte überlässt.
• seine Miete ständig verspätet zahlt.
• den Vermieter beleidigt oder Verstöße gegen die Hausordnung begeht.
• die Wohnung überbelegt.

Vertragsverletzungen durch den Mieter können je nach Schwere und den weiteren Umständen des einzelnen Falles zu einer fristgemäßen oder fristlosen Kündigung berechtigen.

Zwei weitere Gründe können eine Vermieterkündigung nach sich ziehen:

• Eigenbedarf des Vermieters
• Wirtschaftliche Gründe

Eigenbedarfskündigung gehören zu den sehr komplexen und schwierigen Materien des Wohnraummietrechts. Einzelheiten haben wir weiter unten ausgeführt.

Was sind wirtschaftliche Gründe für eine Vermieterkündigung?

Auch wirtschaftliche Gründe können den Vermieter zu einer Kündigung beim Mietvertrag berechtigen. Hier geht es allerdings nicht um eine Mieterhöhung. Vielmehr muss bei dieser Begründung der Vermieter mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums gehindert sein und dadurch erhebliche Nachteile erleiden.

Hintergrund für diese Regelung sind normalerweise grundlegende Sanierungen, Abrissarbeiten oder der Verkauf eines ganzen Gebäudekomplexes sowie Grundstücks. Beispielsweise lassen sich in einigen Fällen Wohnhäuser im Leerstand für erheblich höhere Preise verkaufen, als in einem vermieteten Zustand. Wenn hier etwa der Vermieter beim Leerstand den doppelten Verkaufspreis erzielen kann, kann er zur Kündigung auf wirtschaftliche Gründe verweisen. Dabei kommt es allerdings auf eine Darlegung des Preisunterschiedes an. Diese muss nachvollziehbar sein. Pauschale Auskünfte oder Erfahrungswerte reichen in einem solchen Fall nicht aus.

Das Wohnen unter einem Dach zwischen Mieter und Vermieter stellt einen eigenen Sonderfall dar. Hier muss der Vermieter weder einen Kündigungsgrund anführen, noch Eigenbedarf geltend machen. Normalerweise gilt hier allerdings eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Bei einer Dauer des Mietverhältnisses seit fünf Jahren von neun Monaten.

Wie legen Sie Widerspruch gegen die Vermieterkündigung ein?

Kann ein Mieter darlegen, dass die berechtigte Kündigung durch den Vermieter und die daraus folgende Verpflichtung zum Umzug für ihn oder einen Familienangehörigen zu einer besonderen Härte führt, kann er der Kündigung widersprechen.

Typische Härtefälle in diesem Zusammenhang können beispielsweise schwere Erkrankungen, Behinderungen oder Invalidität bei dem Betroffenen sein, auch eine fortgeschrittene Schwangerschaft oder eine drohende Obdachlosigkeit können eine besondere Härte begründen.

Ebenfalls können Mieter, die mehr als 30 Jahre in der Wohnung wohnen, ihre Verwurzelung in dem gesamten Wohnumfeld als besondere Härte ins Feld führen. Auch hohes Alter oder ein notwendiger Zwischenumzug in der Wartezeit bis zur Fertigstellung eines Eigenheims oder einem Platz in einem Seniorenheim stellen unter Umständen Härtefälle dar.

Kündigung aufgrund von Eigenbedarf

Eigenbedarfskündigungen haben besondere Anforderungen an die Begründung und an die Form. Zwar hat der Gesetzgeber den Eigenbedarf zunächst relativ einfach definiert, in dem er dem Vermieter das Recht zubilligt, zu kündigen, wenn dieser die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder andere Angehörige seines Haushaltes braucht.

Im Detail allerdings ergeben sich hier viele streitige Fragen. Beispielsweise wird der Kreis der zu berücksichtigenden Familienangehörigen oder Verwandten festgelegt. Es findet dann allerdings auch noch eine weitere Interessenabwägung statt.

Fristlose Kündigung von Mieter- und Vermieterseite

Die fristlose Kündigung beim Mietvertrag ist immer eine rechtlich sehr schwierige Angelegenheit. Hier wird auch der Mieter einen Kündigungsgrund darstellen müssen, damit seine außerordentliche Kündigung rechtmäßig ist. Lassen Sie sich als Mieter beraten, bevor Sie als Mieter ein Mietverhältnis fristlos kündigen.

Vertragsverletzungen, die zu einer fristlosen Kündigung führen, müssen in der Regel abgemahnt werden, bevor die Kündigung erfolgen kann. Ob eine Vertragsverletzung eine fristlose Kündigung trägt, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Als rechtlicher Laie kann es für sie schwierig sein, die Tragweite bestimmter Umstände einzuschätzen.

Wann erfolgt die Kündigung bei Mietrückständen?

Ordnungsgemäße oder fristlose Kündigungen im Zusammenhang mit Zahlungsrückständen bei der Miete sind sehr praxisrelevant. Der Vermieter darf sogar fristlos kündigen, wenn der Mieter mit zwei Mieten im Rückstand ist. In vielen Fällen ergeben sich aus Zahlungsrückständen weitere komplexe rechtliche Probleme, beispielsweise bei einer folgenden Räumungsklage.

Als Mieter sollten Sie deshalb bei finanziellen Problemen rechtzeitig das Gespräch mit dem Vermieter suchen, um Verlängerungen bei den Zahlungsfristen oder Teilzahlungsvereinbarungen zu erreichen, bis Sie Ihre Probleme überwunden haben. Denken Sie bei einer Kündigung immer auch an die hinterlegte Mietkaution.