Risiken beim Verkauf einer Immobilie

Die umfangreichen Pflichten eines Verkäufers sind die eine Seite, die Sie vor einem geplanten Hausverkauf unbedingt kennen sollten. Aber auch durch den Käufer können für Sie Risiken entstehen, etwa dann, wenn er nicht zutreffende Angaben über seine Zahlungsfähigkeit macht oder sich nicht an vertragliche Vereinbarungen hält.

Zu Ihren Pflichten als Verkäufer zählen vor allem die ausreichende Informationserteilung und die Bereitstellung des Energieausweises. Zur Risikominimierung können Sie beitragen, indem Sie auf einem Vorvertrag bestehen, den Kaufvertrag durch einen Anwalt überprüfen lassen und sich über die korrekte Eigentumsübergabe informieren.

Welches Risiko bergen fehlende Informationen?

Kommen Sie als Verkäufer eines Hauses der Informationspflicht nicht umfassend nach, kann daraus für den Käufer ein Recht auf Schadensersatz oder den Rücktritt vom Kauf entstehen. Informieren müssen Sie den Käufer primär über

  • bestehende Rechtsverhältnisse
  • Mängel an der Bausubstanz
  • die Energieeffizienz des Hauses(gültiger Energieausweis)

Was fällt unter bestehende Rechtsverhältnisse?

Oft ist ein Haus zum Zeitpunkt des Hauses noch ganz oder teilweise vermietet. Als Verkäufer haben müssen Sie den Käufer über die Art und Dauer dieser Mietverträge unterrichten. Er gilt als Rechtsnachfolger, bestehende Pflichten und Rechte aus dem Mietvertrag gehen auf ihn über.

Ein weiteres wichtiges Recht ist ein Wohnrecht. Wurde in der Vergangenheit ein solches Wohnrecht im Grundbuch aufgenommen, erlischt es nur vorzeitig durch die Zustimmung des Berechtigten. Ein potenzieller Käufer muss von diesem Wohnrecht vor Abschluss des Kaufvertrages erfahren, denn es beeinflusst den Immobilienwert und die Nutzung des Hauses wesentlich.

Eine weitere Informationspflicht besteht über Wegerechte. Da durch ein solches gewährleistet ist, dass Dritte – meist Nachbarn – ihren Weg über das Grundstück nehmen dürfen – wird der Käufer in seinen Rechten eingeschränkt. Hier gilt ebenfalls der Grundbucheintrag, besteht ein solcher, muss der Käufer auch künftig den Durchgang dulden.

Hinweis: Ausnahme bei Gewohnheitsrecht

Zwar kam der Bundesgerichtshof im Januar 2020 zu dem Urteil, dass es kein Wegerecht aus Gewohnheit gibt. Entstand ein Durchgangsrecht allein durch Gewohnheit und Akzeptanz in der regelmäßigen Praxis, sollte der Käufer dennoch informiert werden.

Im Sinne eines guten nachbarschaftlichen Auskommens ist es für den Käufer wissenswert, ob und wie lange ein solches Gewohnheitsrecht ausgeübt worden war.

Muss der Käufer über Belastungen informiert werden?

Ist die Immobilie mit Hypotheken und Grundschulden Dritter belastet, müssen Sie dies als Verkäufer dem Käufer mitteilen. Er muss vor seiner Kaufentscheidung wissen, welche rechtlichen Konsequenzen diese Lasten für ihn als Käufer haben können.

Wie kann ein Anwalt beim Verkauf eines Hauses helfen?

Bereits bei der Planung eines Hausverkaufes ist ein allgemeines Wissen über Immobiliengeschäfte hilfreich. Gehen Ihre Überlegungen bereits ins Detail, zahlt sich für Sie die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts aus.

Relevante Themen in Sachen Hausverkauf sind beispielsweise

  • Rückzahlungen von Fördermitteln
  • Reservierungsvereinbarung und Vorvertrag
  • Vertrag über Haftungsausschluss
  • Zahlungsmodalitäten und Zeitpunkt der Eigentumsübertragung

Wann müssen Fördermittel zurückgezahlt werden?

Entfällt durch den Hausverkauf die Rechtsgrundlage für gewährte Fördermittel, so sind sie in der Regel zurückzuzahlen. Mitunter haben Sie als Verkäufer einer geförderten Immobilie aber die Möglichkeit, durch die frühzeitige Tilgung von Krediten und Rückzahlung von sonstigen Zuschüssen eine hohe Summe an Geld zu sparen.

Ein Rechtsanwalt für Immobilienrecht kann Sie hier kompetent beraten. Er weiß, unter welchen Voraussetzungen Sie den Vertrag beenden können. Er prüft zudem, ob Fördermittel generell und zu welchen Konditionen vom Käufer übernommen werden können. Trifft dies zu, haben Sie mit dieser Möglichkeit ein wertvolles Verkaufsargument zur Hand.

Welchen Vorteil bringen Reservierungsvereinbarung und Vorvertrag?

Den Käufer für Ihr Haus haben Sie gefunden. Oft muss dieser aber noch Details klären, etwa, um Eigentumsregelungen zu treffen oder die Finanzierung zu fixieren. In seinem Interesse ist es, eine Reservierungsvereinbarung zu treffen. Sie ist jedoch nur von Relevanz, wenn Sie in Form eines Vortrags notariell abgeschlossen wird.

Hinweis: Mündliche Zusagen sind nicht bindend

Hat der Käufer Sie nur durch ein mündlich bekundetes Kaufinteresse um Reservierung gebeten, ist er an dieses nicht gebunden. Springt er ab, müssen Sie sich erneut auf die Suche machen.

Im Rahmen eines notariell beurkundeten Vorvertrages entsteht dagegen eine bindende Verpflichtung bis zum ausgemachten Verkaufszeitpunkt. Sie gilt gleichermaßen für Verkäufer und Käufer und bietet somit ein hohes Maß an Rechtssicherheit.

Anwalt ersetzt beim Hausverkauf nicht den Notar

So wertvoll die Dienste eines Rechtsanwalts vor, während und nach dem Hausverkauf sind, eines bleibt jedoch ganz dem Notar überlassen: Er ist in Deutschland ganz allein befähigt, Immobiliengeschäfte zu beurkunden. Die Pflicht zur notariellen Beurkundung ist im § 311b Abs.1 BGB geregelt.

Der Gesetzgeber hat hier eine klare Rechtsgrundlage geschaffen, die sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer dient. Durch die pflichtgetreu unparteiische Haltung des Notars und seine rechtliche Tätigkeit werden die Risiken beim Hauskauf minimiert.

Bei jedem Immobiliengeschäft wirkt der Notar bereits vor Unterzeichnung des Vertrages mit. Er erstellt vorab Vertragsexemplare. So hat jede Partei die Möglichkeit, diesen durch den Rechtsanwalt seines Vertrauens überprüfen zu lassen. Bei Bedarf können noch einzelne Punkte geändert oder ergänzt werden.

Tipp: Zeitlichen Spielraum zur Überprüfung verschaffen

Meist liegen zwischen der Übersendung des Vorausfertigung des notariellen Vertrages und der finalen Beurkundung zwei Wochen. Reicht Ihnen dieser Zeitraum durch besondere Umstände nicht zur Überprüfung aus, bitten Sie um einen späteren Notartermin.

Was sind verbreitete Fehler bei Immobilienverträgen?

Unwissenheit schützt auch bei Immobiliengeschäften vor Strafe nicht. Ein Rechtsanwalt hilft Ihnen durch Beratung und Vertragsüberprüfung dabei, die häufigsten Fehler beim Hausverkauf auszuschließen. Zu ihnen gehören:

  • Nichtbeachtung von Vorkaufsrechten
  • falsche Schritte bei der Eigentumsübertragung

Warum sollten Verkäufer einen Haftungsausschluss treffen?

Selbst den besten Willen vorausgesetzt, sind Hausverkäufer nicht immer in der Lage, alle versteckten Mängel einer Immobilie zu erkennen. Deshalb wird vielfach im Kaufvertrag ein Haftungsvertrag geschlossen.

Damit sichern Sie sich als Verkäufer gegen Schadensersatzforderungen des Käufers ab. Dieser Haftungsausschluss gilt jedoch nur für versteckte Mängel, die zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht offensichtlich waren.

Mutwillig verschwiegene Mängel fallen nicht unter den Haftungsausschluss. Kann der Käufer in einem ansehenden Prozess nachweisen, dass auch Laien zum Zeitpunkt des Verkaufs der gerügte Mangel bekannt war, kann er vom Kaufvertrag zurücktreten.

Was ist ein Vorverkaufsrecht Dritter?

Für Immobilien besteht die teils die Möglichkeit, sich im Grundbuch ein Vorverkaufsrecht eintragen zu lassen. Dieses wird gerne von privaten Interessenten in Anspruch genommen, die etwa das Nachbargrundstück neben ihrem eigenen Anwesen erwerben möchten oder mit dem Vorkaufsrecht ausschließen wollen, dass die Aussicht vor ihrem Haus verbaut wird.

Drei unterschiedliche Arten von Vorkaufsrecht sind möglich:

  • das dingliche Vorkaufsrecht für Grundstücke,
  • schuldrechtliche für bewegliche und unbewegliche Sachen und
  • öffentlich-rechtliche Vorverkaufsrecht der Kommunen.

Besteht ein solches Recht, kann das Haus nur an den Vorkaufsberechtigten verkauft werden, es sei denn, dieser tritt freiwillig von seinem Recht zurück.

Wie wichtig ist der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung?

Beim Immobilienverkauf gilt: Erst das Geld, dann das Haus. Damit wird das Risiko der Nichtzahlung ausgeschlossen. Damit auch der Käufer Sicherheit beim Immobiliengeschäft hat, übernimmt vielfach der Notar die Überwachung des Geldeingangs auf einem von ihm eröffneten Anderkonto. Erst wenn beide Seiten ihren Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag erfüllt haben, erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.