Was ist eine Maklercourtage?

Die Maklerprovision, vielfach auch Courtage genannt, ist das Honorar, das einem Makler bei erfolgreicher Vermittlung einer Immobilie zusteht. Dabei kann es sich um die Miete oder den Kauf handeln. Als Immobilie gelten Wohnungen, Häuser und Grundstücke.

Seit Ende Dezember 2020 gibt es eine einheitliche Regelung, die den Anfall der Maklercourtage als solche klar definiert. Seit 2015 gilt das sogenannte Bestellerprinzip, am 23.12.2020 trat das Gesetz zur Neuregelung bzw. Teilung der Maklergebühr in Kraft. Lediglich die Höhe der Courtage ist in den verschiedenen Bundesländern nach wie vor unterschiedlich, in einigen Bundesländern bilden zusätzlich bestimmte Regionen eine Ausnahme.

Die Maklercourtage ist selten verhandelbar, denn mit ihr müssen sämtliche Tätigkeiten des Maklers wie

  • Erstellung eines Exposés,
  • Platzierung der Immobilien auf dem Markt,
  • Besichtigungstermine,
  • Beschaffung von Unterlagen etc.

abgedeckt werden. Das Fachwissen und die beruflichen Kontakte zahlen sich zudem für Immobilieninteressenten aus.

Wann darf ein Makler eine Courtage verlangen?

Hier hat der Gesetzgeber ebenfalls klare Richtlinien aufgestellt. Die entsprechenden Vorschriften finden sich in § 652 BGB. Eine Maklerprovision fällt an, wenn

  • ein wirksamer Maklervertrag zwischen Makler und Interessent abgeschlossen wurde
  • der Makler seine Maklertätigkeit wie Nachweis und/oder Vermittlung von Immobilien erbracht hat
  • die Tätigkeit mit einem Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen wurde
  • die Bemühungen des Maklers ursächlich für den Vertragsabschluss waren
  • der abgeschlossene Vertrag nicht im Nachhinein durch einen Mangel unwirksam wurde

Wer muss die Maklerprovision zahlen?

Das seit 01.06.2015 geltende Bestellerprinzip sagt aus, dass der Besteller, also der Auftraggeber, die Provision des Maklers bezahlen muss. Da aber in der Regel beide Seiten Vorteile durch die Einschaltung eines Maklers haben, entschloss sich die Bundesregierung zu einer Novellierung.

Seit dem 23.12.2020 gilt das neue Gesetz. Es sieht eine faire Aufteilung der Maklercourtage zwischen Käufer und Verkäufer, zwischen Vermieter und Mieter vor. Nun sind grundsätzlich drei verschiedene Varianten von Courtage-Vereinbarungen möglich.

Wann zahlen beide Parteien gleich viel?

Im Vertrag zwischen Makler, dem Verkäufer und Käufer wird auf der Grundlage des § 656c BGB die Zahlung einer Doppelprovision vereinbart. Dies bedeutet jedoch nicht, dass er insgesamt den doppelten Betrag an Provision bekommt. Bei dieser Regelung teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten, jeder trägt 50 %.

Hinweis: Gleiches Recht für beide Seiten
Würde der Makler bei einer solchen Regelung eine Leistung erbringen, die für eine Partei unentgeltlich wäre, dürfte er dafür auch von der anderen Seite keine Gebühren verlangen.

Kann eine Partei die vollen Kosten übernehmen?

Eine zweite Möglichkeit, die Maklerkosten zu verteilen, besteht in der vollen Provisionsübernahme. Für diese Variante entscheidet sich in der Regel der Käufer, der an einem raschen und unkomplizierten Verkauf interessiert ist.

Damit dieser schnell über die Bühne geht, schließt er mit dem Makler einen Vertrag, in dem er sich zur vollen Übernahme der Provision verpflichtet. Diese Regelung berechtigt ihn aber dennoch, sich gem. § 656d im Nachgang wieder einen Teil der Provision vom Verkäufer erstatten zu lassen.

Bei dieser Abwälzung der Provisionszahlung ist der Makler nur der zahlenden Partei verpflichtet. Wie hoch die einzelnen Anteile an der Courtage zwischen den Parteien berechnet werden, bleibt diesen überlassen. Die Höhe wird zwischen ihnen im Kaufvertrag geregelt.

Muss unbedingt eine Doppelprovision bezahlt werden?

Wie bereits vor der Neufassung des Gesetzes gibt es auch nach dem 23.12.2020 keine zwingende Verpflichtung zur Zahlung einer Doppelprovision. Den Parteien stehen zwei Gestaltungsmöglichkeiten offen, durch die nur eine Seite belastet wird: die

  • reine Innenprovision
  • reine Außenprovision

Bei der reinen Innenprovision wird zwischen Makler und dem Verkäufer vereinbart, dass letzterer die gesamte Courtage plus die anfallende Mehrwertsteuer trägt. Die andere Partei muss nichts an den Makler bezahlen.

Die reine Außenprovision wird möglich, wenn ein Käufer den Makler mit der Suche beauftragt hat. Hatte dieser zum Beauftragungszeitpunkt das später vermittelte Objekt noch nicht akquiriert, ist die gesamte Provision vom Käufer zu tragen.

Hinweis: Voraussetzung für reine Außenprovision
Zwischen Verkäufer und Makler darf noch kein Vertrag bestehen. Hat dieser die Immobilie bereits im Portfolio, gilt das Prinzip, dass sich beide Parteien die Maklercourtage teilen müssen.

Was tun, wenn die Maklerprovision zu hoch ist?

Sich vor Abschluss eines Maklervertrages zu informieren beugt der Bezahlung einer zu hohen Courtage vor. In jedem Bundesland gibt es verpflichtende Regelungen, in welcher Höhe die gesamte Maklerprovision bezahlt werden muss.

Die aktuell geltende Courtage beim Kauf und Verkauf von Immobilien finden Sie in den jeweiligen Tabellen der Bundesländer. Für den Vermieter ist die Maklerprovision Verhandlungssache. Vom Mieter dürfen nicht mehr als zwei Nettokaltmieten vom Makler für seine Tätigkeit verlangt werden.

Hinweis: Maklervertrag und Courtage überprüfen lassen
Sind in den Maklervertrag ungültige Passagen wie die Provisionszahlung auch ohne Vermittlungserfolg aufgenommen oder erfahren Sie von einer doppelten Provisionsforderung, können Sie innerhalb von drei Jahren die zu Unrecht gezahlte Courtage zurückfordern.

Im Einzelfall berät Sie ein kompetenter Rechtsanwalt für Bau-/Immobilienrecht, ob die Provisionsforderung zu Recht oder in richtiger Höhe angesetzt wurde. Sollte ein Kaufvertrag im Nachgang wegen Zahlungsunfähigkeit platzen, erlischt der Anspruch auf Maklercourtage nicht, da dies nicht in seiner Verantwortung liegt.

Kann ich als Verkäufer die Maklerprovision umgehen?

Verständlich ist, dass vor allem Käufer von Immobilien sparen möchten. Deshalb hat sich das Umgehen von Maklerverträgen über lange Zeit nahezu als Volkssport etabliert. Es gibt jedoch keinen wirklichen Anlass, einen Makler um den Lohn für seine zeitaufwändige Tätigkeit zu bringen. Das Gesetz beugt dem vor, indem es den Anspruch auf Courtage vielfach auch dann erwachsen lässt, wenn der Makler umgangen wird.

Beispiel: Ein Kaufinteressent lässt sich vom Makler mehrere Immobilien zeigen. Er erfährt dadurch Adressen der Objekte und die Namen der Verkäufer. Es kommt vorerst zwischen den beiden zu keinem Abschluss. Der Kaufinteressent beauftragt jedoch einen Familienangehörigen mit dem Kauf. Die Provision fällt dennoch an.

Auch Bekannte oder Geschäftspartner vorzuschieben hat wenig Erfolg. Es reicht für den Anfall der Provision aus, wenn der spätere Käufer mit dem Kaufinteressenten in engem Kontakt steht und so eindeutig ein Zusammenhang hergestellt werden kann. Mehrere Gerichte sehen hier in ihren Präzidenzurteilen den Anfall einer Maklercourtage gegeben.

Wann ist das Verlangen einer Maklercourtage unwirksam?

Nicht immer kann ein Immobilienmakler für seine Tätigkeit eine Courtage verlangen. Einer der wichtigsten Gründe, die dem Anfall der Maklerprovision entgegenstehen, ist, dass das zu vermittelnde Objekt in seinem Eigentum steht. Ist der Makler Eigentümer oder Miteigentümer, entsteht kein Anspruch auf Provision.

Auch darüber hinaus gibt es verschiedene Möglichkeiten, warum der Anspruch auf Maklerprovision verwirkt sein kann. Er entfällt unter anderem, wenn folgende Gründe vorliegen:

  • Nach § 654 BGB erlischt der Anspruch, wenn der Makler vor dem Abschluss des Maklervertrages bereits für die andere Partei tätig gewesen war und dieser Umstand nicht im Maklervertrag aufgeführt ist.
  • Alle Immobilienmakler sind verpflichtet, ihren Kunden gegenüber die Treuepflicht einzuhalten. Verletzen Makler diese Pflicht in schwerwiegender Weise, etwa, indem sie für den Verkauf oder Kauf wesentliche Umstände bewusst verschweigen, erlischt der Anspruch auf Courtage.
  • In bestimmten Fällen kann sogar der Anspruch des Maklers nichtig werden, wenn der Vertrag zwischen den Parteien aufgrund einer arglistigen Täuschung zustande kam. Wird der Vertrag nach Bekanntwerden dieser Täuschung erfolgreich angefochten, kann der Makler zur Rückzahlung seiner Provision verpflichtet werden.

Als zugrundeliegend sah hier der BGH in einem Urteil vom 14.12.2000 den Umstand an, dass durch die arglistige Täuschung ein rechtsgültiger Vertrag nicht zustande gekommen war.

Beispiel: Ein Käufer schließt durch die Vermittlung des Maklers einen notariellen Kaufvertrag für eine Immobilie ab. Wie sich später herausstellt, war er zu keinem Zeitpunkt in der Lage, den Kaufpreis zu zahlen oder zu finanzieren. Der Vertrag wird wegen arglistiger Täuschung unwirksam, der Provisionsanspruch des Maklers entfällt.

Ferner kann der Anspruch auf Provision verwirkt werden, wenn ein Maklervertrag nicht in den Geschäftsräumen des Maklers oder im Sinne von Fernabsatzverträgen abgeschlossen wurde und er dabei versäumt hat, die Parteien auf das gesetzlich vorgesehene Widerrufsrecht hinzuweisen.