Risiken minimieren beim Grundstückskauf

Viele Fehler beim Grundstückskauf lassen sich vermeiden, wenn Sie wichtige Informationen vorab einholen. Zu den für den Kauf relevanten Überlegungen gehören folgende Fragen:

  • Für welchen Zweck eignet sich das Grundstück?
  • Kann bereits darauf gebaut werden?
  • Welche Art von Bebauung ist erlaubt?
  • Was sieht der Bebauungsplan darüber hinaus vor?
  • Wie sind die Zufahrtsmöglichkeiten zum Grundstück geregelt?
  • Welche Erschließungskosten sind bereits im Preis enthalten oder noch offen?

Haben Sie bereits eine genaue Vorstellung darüber, wie Sie das Grundstück nutzen möchten, sollten Sie überprüfen, ob Ihre eigenen Pläne durchführbar sein werden. Das preisgünstigste und schönste Stück Land nützt Ihnen wenig, wenn der Flächennutzungsplan dem erhofften Verwendungszweck entgegensteht.

Beispiel: Sieht der Bebauungsplan Häuser in einer bestimmten Ausführung, etwa mit Satteldach und roten Ziegeln vor, wird es Ihnen nicht erlaubt werden, Ihr Wunschhaus mit Flachdach und einer dunklen Eindeckung zu errichten.

Welche unterschiedlichen Arten von Flächennutzungsplänen gibt es?

Für die Ausschreibung von Flächen sind die jeweiligen Kommunen zuständig. Sie erstellen regelmäßig einen Flächennutzungsplan. Vier grundlegende Einteilung sind üblich:

  • Land- und forstwirtschaftlich Flächen
  • Bauerwartungsland
  • Rohbauland
  • Baureifes Land

Flächen, für die eine land- und forstwirtschaftliche Nutzung ausgeschrieben ist, sind selten als Bauland geeignet. Sie bleiben dem Grundsatz nach auch in Zukunft Ackerland. Wer schnell bauen möchte, ist mit dem Kauf schlecht beraten.

Als Bauerwartungsland gelten Flächen, für die eine baldige Bebauung vorgesehen ist. Diese Flächen sind allerdings noch nicht erschlossen. Es kommen auf Käufer Erschließungskosten zu, die sich oft nur schlecht kalkulieren lassen. Ein weiterer Nachteil für Bauherren ist, dass auch der Zeitpunkt, zu dem gebaut werden kann, meist unklar ist. Es kann Jahre oder gar Jahrzehnte dauern, bis die Flächen baureif sind.

Eine Stufe weiter ist das Rohbauland. Zwar sind diese Flächen in der Regel ebenfalls noch nicht erschlossen. Die Gemeinden haben aber einer baulichen Nutzung bereits endgültig zugestimmt und die Landstücke fest als Bauland ausgeschrieben.

Baureife Flächen sind zum Großteil oder bereits ganz erschlossen, es gilt Baurecht. Alle natürlichen Hindernisse wie Bäume, Felsen, Gräben wurden bereits beseitigt. Oft sind Zufahrtsstraßen und Anliegerstraßen bereits angelegt.

Wie kann ein Rechtsanwalt beim Grundstückskauf helfen?

Bei der richtigen Einschätzung über die bauliche Qualität des Grundstücks hilft Ihnen ein Sachverständiger. Die Beratung und Mitwirkung durch den Rechtsanwalt sollten Sie vor dem Abschluss von Verträgen einholen. Dadurch können Sie zuverlässig rechtliche Fehler mit gravierenden Folgen vermeiden.

Was sagt das Gesetz über den Grundstücksverkauf aus?

Der § 311b BGB regelt den Kauf eines Grundstücks. Er schreibt vor, wie dieser Kauf ablaufen muss und wie die entsprechenden Verträge zu schließen sind. Eine notarielle Beurkundung ist zwingend vorgeschrieben. Die einzelnen dazu erforderlichen Schritte erklärt Ihnen der Notar oder vorab ein Rechtsanwalt.

Warum sollte der Grundbuchauszug vorab angesehen werden?

Im Grundbuch ist eingetragen, ob für das betreffende Grundstück eine Grundschuld besteht. Auch bestehende Vorverkaufsrechte müssen im Grundbuch eingetragen sein. Bei der Auswertung des Grundbuchauszugs kann Ihnen ein Rechtsanwalt zur Seite stehen.

Zwar kontrolliert auch der Notar den Grundbuchauszug auf entsprechende Einträge. Davon bereits vor umfassenderen Verkaufsverhandlungen zu wissen ist jedoch hilfreich.

Was ist, wenn ein Grundstück verpachtet ist?

In diesem Fall ist Vorsicht – und gegebenenfalls anwaltliche Beratung – geboten: Pachtverträge gehen nämlich auf den Käufer eines Grundstücks über. Wird zum Beispiel eine Fläche landwirtschaftlich genutzt, kann dies zu Problemen führen, vor allem dann, wenn der Pachtvertrag keine feste Dauer vorsieht, sondern auf “unbestimmte Zeit” abgeschlossen wurde.

Hinweis: Kündigungsfrist einkalkulieren

Auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Pachtverträge können nur mit Kündigungsfrist aufgelöst werden. Dies gilt vor allem dann, wenn etwa einem Landwirt durch die Kündigung ein wesentlicher wirtschaftlicher Nachteil entstehen würde.

Die Wichtigkeit des Notars beim Grundstückkauf

Im Vorfeld eines Grundstückskaufes ist die Mitwirkung eines Rechtsanwalts sinnvoll. Um den Kaufvertrag über ein Grundstück jedoch rechtssicher vorzunehmen, ist ein Notar zwingend erforderlich.

Nur er ist nach den Gesetzesbestimmungen befugt, Grundstücksgeschäfte rechtsgültig zu beurkunden. Die entsprechende Vorschrift ergibt sich aus § 311b BGB. Dies gilt auch für einen eventuell ins Auge gefassten Vorvertrag für den Grundstückskauf. Wird dieser ohne die Beurkundung eines Notars abgeschlossen, ist er rechtlich nicht bindend.

Welchen Vorteil bietet ein Vorvertrag?

Um ein ernsthaftes Interesse am Kauf oder Verkauf einer Immobilie zu zeigen, schließen die Parteien vielfach einen Vorvertrag ab. Dieser Vorvertrag ist jedoch nur eine reine Willensbekundung, solange er nicht notariell beurkundet wird.

Erst durch die Beurkundung beim Notar wird der Vorvertrag bindend, das heißt, weder Verkäufer noch Verkäufer können sich anders entscheiden. Nur einige wenige Ausnahmen wie eine arglistige Täuschung hinsichtlich der Eigenschaften des Grundstücks würden den Vorvertrag nichtig machen.

Kann der notarielle Vertrag noch vor Unterzeichnung überprüft werden?

Jeder Notar wird Ihnen dafür ausreichend Zeit zur Verfügung stellen. Rund zwei Wochen vor dem Unterzeichnungstermin beim Notar bekommen Sie eine Ausfertigung des Kaufvertrages zugesandt. Damit haben Sie Gelegenheit, alle Punkte noch einmal zu überprüfen.

Auch kleine Änderungen hinsichtlich bestimmter Details können Sie in dieser Zeit noch vornehmen lassen. Gerne wird ein Rechtsanwalt Sie unterstützend beraten, damit Ihnen vor dem wichtigen Schritt der Unterzeichnung keine Fehler unterlaufen.

Häufige Fehler bei Grundstücksverträgen

Trotz aller Vorfreude, endlich das passende Grundstück gefunden zu haben, sollten Sie dennoch überlegt und mit Bedacht vorgehen.

Zu den immer wieder auftauchenden Fehlern gehört, dass bei der Kalkulation des Kaufpreises die Nebenkosten nicht übersehen werden. Die anfallende Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Notar sollten Sie im Vorfeld klären, ebenso eventuell zu zahlende Maklerkosten.

Tipp: Planen Sie Finanzierungen großzügig

Es wäre mehr als ärgerlich, wenn der geplante Grundstückskauf an einer zu knappen Budgetplanung scheitert. Rechnen Sie deshalb bei Kreditaufnahme alle Nebenkosten – und am besten etwas finanziellen Spielraum – ein.

Was ist ein Altlastenkataster?

Wird ein Grundstück zur Bebauung oder zum Verkauf ausgeschrieben, sollte der Baugrund nicht durch Altlasten beschwert sein. Zu diesen kann es kommen, wenn vorher Industriebetriebe, die mit Gefahrstoffen arbeiten, dort angesiedelt waren.

Tipp: Rechtzeitig über Altlasten erkundigen
Machen Sie sich rechtzeitig bei Kommunen schlau, ob für das angedachte Grundstück Eintragungen im Altlastenkataster bestehen. Sind Altlasten vorhanden, können Sie über Entsorgungs- und Bodenaustauschkosten verhandeln, falls Sie nicht doch lieber verzichten möchten.

Kann Grundsteuer gespart werden?

Mitunter sind Käufer und/oder Verkäufer versucht, durch Tricks Grunderwerbssteuern einzusparen. Sie lassen in den Kaufvertrag einen geringeren Preis eintragen, als tatsächlich verlangt wird.

Dieser vermeintliche Vorteil kehrt sich aber meist zum Gegenteil um: Kommunen wissen um reelle Preise und auch das Finanzamt kann ihn gut einschätzen. Ein solches Vorgehen erfüllt den Straftatbestand der Steuerhinterziehung und des Betrugs. Mit entsprechenden Konsequenzen ist zu rechnen.

Aber auch im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer zahlt sich ein solcher Betrugsversuch nicht aus. Wird der Kaufpreis nicht voll beglichen, fliegt der Betrug auf. Andererseits hat auch der Käufer keine wirkliche Handhabe, wenn es wegen des Grundstücks zu Auseinandersetzungen kommt.