Im Verlaufe eines Mietverhältnisses zeichnen sich Gebrauchsspuren ab, die Mietsache verliert an Wert. Kommen Mieter:innen ihrer vertraglichen Pflicht zur Schönheitsreparatur nicht nach, darf der Vermieter selber Hand anlegen und anhand eines Kostenvoranschlages Entschädigung verlangen.
Vermieter bleibt auf Schönheitsreparaturen sitzen
In nahezu jedem Mietvertrag gibt es mittlerweile eine Schönheitsreparaturklausel. Darin legen Vermieter einen Teil ihrer eigentlichen Instandhaltungspflicht auf die Mieter:innen um. Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich Mitte April nun mit einem Fall beschäftigen, in dem die Mieter:innen sich geweigert hatten, ihrer vertraglichen Pflicht nachzukommen.
Geklagt hatte der Vermieter, der seine ehemaligen Mieter:innen nach Ende des Mietverhältnisses dazu aufforderte, einige Schönheitsreparaturen an der Wohnung und im Treppenhaus vorzunehmen. Passiert ist aber nichts.
Daher kümmerte sich der Vermieter selbst um die Ausbesserung der Wohnung. Nachdem ein Teil der Arbeiten abgeschlossen war, forderte er von den Mieter:innen eine Erstattung der Kosten. Grundlage dafür war ein von ihm aufgestellter Kostenvoranschlag.
Hinweis: Kostenerstattung bei eigener Mängelbeseitigung möglich
Kommt Ihr Vermieter mit der Beseitigung eines Mietmangels in Verzug, so haben Sie nach §536a Absatz 2 BGB die Möglichkeit, den Mangel selber zu beseitigen und die Kosten dafür von Ihrem Vermieter zurückzuverlangen. Für Vermieter gibt es ebenfalls eine solche Regelung.
Mieter weigern sich, fiktive Kosten zu tragen
Die Mieter:innen aber verweigerten die Kostenübernahme. Ein Kostenvoranschlag sei eine fiktive Rechnung, so das Argument. Nur die tatsächlichen anfallenden Kosten seien erstattungsfähig. Es kam zum Rechtsstreit, der sich bis zum BGH fortsetzte.
Geänderte Rechtsprechung des BGH
Das Landgericht Hagen wies die Klage des Vermieters im Berufungsverfahren noch zurück. Er habe keinen Anspruch auf die fiktiven Reparaturkosten. Hintergrund dieser Entscheidung war eine Änderung der Rechtsprechung des BGH im Werkvertragsrecht:
Im Februar 2018 entschied der VII. Zivilsenat, dass Kund:innen bei Planungs- und Überwachungsfehlern eines Architekten zwar einen Entschädigungsanspruch haben, dieser sich aber an ganz konkreten Schadensposten orientieren müsse.
Das Berufungsgericht hat diese Rechtsprechung auch auf den vorliegenden Mietrechtsfall angewendet und einen Schadensersatzanspruch in der vom Vermieter geforderten Höhe verneint.
Fiktiver Schadensersatz für den Vermieter möglich
Der BGH entschied anders. Die Rechtsprechung des Werkvertragsrechts könne man nicht eins zu eins auch auf das Mietrecht anwenden, so die Richter:innen. Denn:
- Der jetzige und der damalige Fall seien überhaupt nicht miteinander vergleichbar gewesen. Der Senat verneinte damals den Anspruch nur, weil er in seinen Erwägungen die Besonderheiten des Werkvertragsrechts zu berücksichtigen hatte.
- Im Urteil von 2018 ging es – anders als hier – gar nicht um die Selbstvornahme von Schadensreparaturen.
Das Miet- sowie das allgemeine Schuldrecht sollen Geschädigten ja gerade die Möglichkeit bieten, den Schaden selber zu beseitigen und die Kosten dafür an den Schädiger weiterzuleiten. Das schließe auch die Aufstellung und Erstattung eines Kostenvoranschlages mit ein.
Wie viel die Mieter:innen jetzt tatsächlich zahlen müssen, entschied das Gericht aber nicht. Das sei Sache der unteren Instanzen. Nun muss das LG wieder prüfen, ob der Kostenvoranschlag des Vermieters angemessen war und welche Arbeiten genau zu ersetzen sind.
Unser Kanzlei-Team weiß, wann Ihr Vermieter Hand anlegen muss und bewahrt Sie vor unnötigen Reparaturkosten und -aufwänden.
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