Der Baustopp
Baustopp ist der umgangssprachliche Begriff für eine Baueinstellungsverfügung oder baurechtliche Einstellungsverfügung. Die Baueinstellungsverfügung ist ein Verwaltungsakt, der durch die zuständige Baubehörde erlassen wird. Für Sie als Bauherr bedeutet ein Baustopp, dass Sie verpflichtet sind, die Arbeiten auf der Baustelle einzustellen.
Diese Verpflichtung gilt ab dem Zeitpunkt, in dem Sie über die Baueinstellungsverfügung informiert wurden. Sie können entweder mündlich oder schriftlich über die Baueinstellungsverfügung informiert werden.
Welche Gründe gibt es für einen Baustopp?
Das Baurecht ist hauptsächlich im Landesrecht geregelt, somit kann es in jedem Bundesland andere Gründe dafür geben, warum es zu einer Baueinstellungsverfügung kommt. In der Regel führen jedoch nachfolgende Gründe zu einem Baustopp:
- Nichteinhaltung der Baugenehmigung: Wenn Sie eine Baugenehmigung für Ihr Bauprojekt haben, dann müssen Sie die entsprechenden Vorgaben auch einhalten. Sollten Sie beispielsweise die Grenzbebauung missachten, kann es passieren, dass die Baubehörde eine Baueinstellungsverfügung erlässt.
- Verstoß gegen den Bebauungsplan: Der Bebauungsplan regelt in Deutschland die Art und Weise der möglichen Bebauung von Grundstücken und die Nutzung der in diesem Zusammenhang stehenden, von einer Bebauung frei zu haltenden Flächen. Wenn Sie gegen den Bebauungsplan verstoßen, müssen Sie ebenfalls mit einem Baustopp rechnen.
- Keine Baugenehmigung: Ob es sich bei Ihrem Bauprojekt um ein verfahrensfreies Bauvorhaben handelt oder ob eine Baugenehmigung erforderlich ist, richtet sich nach dem jeweiligen Landesrecht. Sollten Sie ohne Baugenehmigung den Bau beginnen, obwohl eine solche Genehmigung erforderlich ist, stellt dies ebenfalls ein Grund für einen Baustopp dar.
- Baumängel: Sollten Baumängel entdeckt werden oder eine Gefährdung der am Bau beteiligten Personen durch nicht vorhandene Standsicherheit entstehen, kann der Bau ebenfalls gestoppt werden.
- Falsche Baumittel: Sollten Sie Baumittel verwenden, die nicht oder fälschlicherweise mit einem CE-Zeichen oder Ü-Zeichen versehen sind, kann dies zu einer Baueinstellungsverfügung führen, weil es sich hierbei um nicht zugelassenen Baumittel handelt.
- Geschützte Tierarten: Letztlich kann ein Baustopp auch dann erfolgen, wenn durch Ihren Bau geschützte Tierarten beeinträchtigt werden.
Was dürfen Sie trotz Baustopp tun?
Zwar ist nach der Baueinstellungsverfügung ein Weiterarbeiten an der Baustelle untersagt. Sie sind als Bauherr jedoch verpflichtet, die Baustelle gesichert zu hinterlassen. Notwendige Sicherungsmaßnahmen müssen somit von Ihnen vorgenommen werden. Hierunter fallen:
- Befestigung: Da ein Baustopp nicht von heute auf morgen wieder aus der Welt geschafft werden kann, müssen Sie als Bauherr entsprechende Befestigungs- und Sicherungsmaßnahmen an der Baustelle durchführen. Entfernen Sie Werkzeuge und sichern Sie entsprechende Baumaterialien.
- Diebstahlsicherung: Sie dürfen die Baustelle als Bauherr zudem diebstahlsicher machen, schließlich sollen entsprechende Baumaterialien und Werkzeuge nicht einfach ungesichert auf der Baustelle verbleiben.
- Aufräumarbeiten: Es ist Ihnen als Bauherr erlaubt, auf der Baustelle aufzuräumen. Hierunter fallen alle Arbeiten, die keinen Baufortschritt nach sich ziehen.
- Aufstellen von Schildern: Stellen Sie eine entsprechende Beschilderung auf, die darüber informiert, dass die Baustelle nicht betreten werden darf.
Baustopp wegen Nachbarn
Wenn die zuständige Baubehörde nicht selbst auf Verstöße aufmerksam wird, kann auch ein Nachbar der Grund für den Erlass eines Baustopps sein. Die Rechte eines Nachbarn hängen von der jeweiligen Landesbauordnung ab. Der Nachbar kann sich jedoch nur gegen den geplanten Bau zur Wehr setzen, wenn nachbarschützende und öffentlich-rechtlich Vorschriften verletzt werden.
Wann liegt eine Verletzung von nachbarschützenden und öffentlich- rechtlichen Vorschriften vor?
Vorschriften, die Ihren Nachbarn schützen, gibt es einige. Als Bauherr ist es daher wichtig, folgende Punkte zu beachten, um einen Baustopp zu riskieren:
- Nichteinhaltung der Abstandsflächen: Sollten Sie die Vorschriften zur Grenzbebauung der jeweiligen Landesbauordnung nicht einhalten, dann kann Ihr Nachbar Einspruch einlegen. Wenn ihr Bauvorhaben über die Grundstücksgrenze ragt, dann spricht man von einem Überbau. Haben Sie die Abstandsflächen bewusst nicht eingehalten, dann müssen Sie den Überbau beseitigen. Haben Sie ohne Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit die Abstandsflächen missachtet, kann an den Nachbarn ggf. eine Geldrente als Entschädigung gezahlt werden.
- Das Rücksichtnahmegebot: Wenn Sie Ihr Grundstück bebauen, dann müssen Sie sowohl im Innen- als auch im Außenbereich Rücksicht auf Ihren Nachbarn nehmen. Insbesondere Garagen oder PKW-Stellplätze sollten so auf dem Grundstück platziert werden, dass die Lebensqualität des Nachbarn hierdurch nicht beeinträchtigt wird.
- Das Maß der Nutzung: Ihr Bauvorhaben darf durch sein Maß der Nutzung den Nachbarn als Dritten nicht beeinträchtigen. Unter das Maß der Nutzung fallen beispielsweise die Überschreitung der zulässigen Flächenausnutzung, eine unzulässige Gebäudehöhe oder die Anzahl der gebauten Wohnungen.
- Gebietsverträglichkeit: Das geplante Gebäude muss dem Gebietscharakter des Baugebietes entsprechen. Widerspricht das Bauvorhaben diesem Charakter und der Nachbar wird hierdurch unzumutbar belästigt, dann können die Bauarbeiten durch einen Baustopp abgewehrt werden. Ein Beispiel für einen Widerspruch zum Gebietscharakter wäre es, wenn ein Gewerbebetrieb in einem reinen Wohngebiet gebaut wird.
- Lärm und andere Immissionen: Hier gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Die Nachbarn dürfen jedoch durch Lärm und Immissionen nicht unzumutbar benachteiligt werden.
Wie kann der Nachbar einen Baustopp erwirken?
Wurde der Nachbar von Ihrer Baugenehmigung in Kenntnis gesetzt, dann kann dieser innerhalb eines Monats Widerspruch bei der zuständigen Behörde einlegen. Die Behörde ist dann verpflichtet, Ihre Baugenehmigung zu überprüfen. Wurde der Nachbar nicht über die Baugenehmigung informiert, dann kann dieser innerhalb eines Jahres Widerspruch erheben.
Hinweis: Kenntnis von Bauarbeiten
Sobald der Nachbar Kenntnis von den Bauarbeiten hat, weil diese beispielsweise direkt auf dem Nebengrundstück stattfinden, kann das Widerspruchsrecht auch verwirken, wenn er nicht rechtzeitig Widerspruch einlegt.
Wie kann der Nachbar bereits begonnene Bauarbeiten stoppen?
Wenn die Bauarbeiten bereits begonnen haben, dann müssen Sie wegen des Widerspruchs des Nachbarn nicht direkt Ihre Arbeiten niederlegen. Ihr Nachbar muss dann zusätzlich einen gerichtlichen Eilrechtsschutz in Anspruch nehmen und einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung stellen. Stimmt das Gericht dem Eilantrag des Nachbarn zu, dann müssen Sie mit den Bauarbeiten so lange pausieren, bis die Rechtslage geklärt ist.
Verteidigung gegen eine Baueinstellungsverfügung
Als Bauherr müssen Sie solch einen Baustopp nicht einfach so hinnehmen. Da die Baueinstellungsverfügung ein Verwaltungsakt darstellt, stehen Ihnen ebenfalls Verteidigungsmittel zur Verfügung.
Was passiert, wenn Sie einen Baustopp ignorieren?
Eine Baueinstellungsverfügung sollten Sie in keinem Fall ignorieren. Wenn Sie einfach mit den Bauarbeiten fortfahren, widersetzen Sie sich den Vorgaben der Baueinstellungsverfügung und machen sich hierdurch strafbar. Die Bauaufsichtsbehörde ist bei einer Missachtung des Baustopps zudem dazu berechtigt, Maschinen, Werkzeuge und Materialien zu beschlagnahmen. Ferner müssen Sie mit Kontrollen der Bauaufsichtsbehörde rechnen, die hierdurch verhindern will, dass heimlich an der Baustelle weitergearbeitet wird.
Wie können Sie einen Baustopp aufheben lassen?
Sollte die zuständige Baubehörde einen Baustopp erlassen, dann werden Sie hierüber schriftlich informiert. In diesem Schreiben werden Sie auch über die Gründe informiert, die die Behörde dazu veranlasst hat, eine Baueinstellungsverfügung zu erlassen. Wenn Sie der Auffassung sind, dass der Baustopp zu Unrecht veranlasst wurde, können Sie Widerspruch erheben.
Hinweis: Rechtsbehelfsbelehrung
Da es sich bei dem Baustopp um einen Verwaltungsakt handelt, enthält die Baueinstellungsverfügung auch eine Rechtsbehelfsbelehrung. Aus dieser ergibt sich, dass Sie innerhalb eines Monats Widerspruch gegen den Baustopp einlegen können. Zudem ergibt sich aus dieser Belehrung auch, an welche Sie Ihren Widerspruch richten müssen.
Wer trägt die Kosten eines Baustopps?
Bei der Frage, wer die Kosten für einen Baustopp trägt, greift das Verursacherprinzip. Die Kosten für den Baustopp muss somit die Partei tragen, die verantwortlich dafür ist, dass dieser verhängt wurde. Haben Sie als Bauherr bereits Bauarbeiten vorgenommen, müssen Sie allerdings für die bisher entstandenen Baukosten aufkommen. Sollte der Baustopp fahrlässig verursacht worden sein, dann steht Ihnen als Bauherr ggf. Schadensersatz zu.
