Untermietvertrag: Das müssen Mieter beachten
Es gibt viele Gründe, die Mieterinnen und Mieter dazu bewegen, ihre Wohnung bzw. Zimmer oder Nebenräume wie Garagen, Keller oder Dachböden unterzuvermieten. Per Gesetz (§ 540 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) muss der Vermieter zwar vorab um Erlaubnis gefragt werden. Grundsätzlich darf dieser aber nicht unbegründet ablehnen. Eine Ablehnung, die bspw. auf der ethnischen Zugehörigkeit, der sexuellen Orientierung und/oder der religiösen oder politischen Weltanschauung beruht, ist darüber hinaus unzulässig.
Wichtig: Untermiete nur teilweise erlaubt
Grundsätzlich gilt, dass nur Teile einer Wohnung bzw. des Mietobjektes untervermietet werden dürfen, nicht aber die komplette Wohnung. Ausnahme: Die Mieterin bzw. der Mieter hält sich für eine bestimmte Zeit im Ausland auf. Die höheren bzw. doppelten Lebenshaltungskosten stellen dann einen legitimen Grund dar.
Lassen Sie sich eine Untermieterlaubnis in jedem Fall schriftlich geben. Wenngleich eine mündliche Zusage genügt, kann es im Zweifelsfall hilfreich sein, die Vereinbarung in Schriftform vorweisen zu können.
Eine Untervermietung ist dabei an bestimmte Bedingungen geknüpft:
- Die Gründe lagen zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags noch nicht vor, sondern haben sich erst später ergeben (§ 553 BGB).
- Die Gründe müssen persönlich und/oder wirtschaftlich nachvollziehbar sein – hierbei wird auch von einem berechtigten Interesse gesprochen.
Ein berechtigtes Interesse kann in vielerlei Hinsicht gegeben sein. Um Ihnen ein paar Beispiele zu nennen:
- ein Untermietvertrag dient der finanziellen Entlastung, bspw. aufgrund eines Jobverlustes
- Sie wollen mit einem Freund oder einer Freundin zusammenziehen
- Sie planen einen längeren Auslandsaufenthalt, wobei die Untervermietung die Kosten einer doppelten Haushaltsführung verringern soll
- nach einer Trennung und dem Auszug Ihrer Partnerin bzw. Ihres Partners ist die Wohnung zu teuer geworden
Auch wenn Vermieter in vielen Fällen ihr Einverständnis geben dürften oder müssen, können sie eine Untermieterlaubnis ablehnen, wenn z.B.:
- die gesamte Wohnung untervermietet werden soll – mit Ausnahme eines Auslandsaufenthalts
- berechtigte Zweifel an der Aufrechterhaltung des Hausfriedens bestehen
- es durch eine weitere Bewohnerin bzw. einen weiteren Bewohner zu Überbelegung der Wohnung käme – laut aktueller Rechtsprechung sollte jeder Person in einem Haushalt über acht bis zehn m² Wohnfläche verfügen
- die Wohnung an Feriengäste untervermietet werden soll
Hinweis: Untervermietung à la AirBnB
Möchten Sie Ihre Wohnung an Feriengäste untervermieten, ist Vorsicht geboten. Zum einen kann der Vermieter die Zustimmung verweigern, da es sich ggf. um eine gewerbliche Nutzung der Wohnung handelt. Zum anderen rücken für Sie steuerrechtliche Aspekte in den Fokus. Darüber sollten Sie sich im Vorfeld informieren.
Wollen Sie Familienangehörige, die Ehepartnerin oder den Ehepartner in Ihre Wohnung aufnehmen, braucht es übrigens keine Zustimmung durch den Vermieter. Diese Personengruppen zählen nicht als „übliche“ Untermieter. Sie müssen Ihren Vermieter lediglich über den Einzug informieren. Gleichzeitig darf es aber zu keiner Überbelegung der Wohnung kommen.
Rechte & Pflichten des Hauptmieters bei Untermietvertrag
Viele Vermieter fordern mit der Erlaubnis der Untervermietung bestimmte Angaben zu den Untermietern – und das dürfen sie auch. In der Regel müssen Sie Ihrem Vermieter mindestens den oder die Namen des Untermieters nennen. Werden weitere Angaben gefordert, bspw. zum Beruf oder der Länge des Untermietverhältnisses, müssen Sie auch diese Angaben liefern.
Da Sie als Hauptmieterin bzw. Hauptmieter bei einem Untermietvertrag auch die Rolle des Vermieters übernehmen, ergeben sich für Sie weiterführende Rechte und Pflichten. Darunter fallen bspw.:
- fristgerechte Zahlung der Gesamtmiete und Nebenkosten
- Erfüllung vertraglicher Pflichten gegenüber Untermieter
- Sicherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes der untervermieteten Räume
- Haftung für das Handeln von Untermietern gegenüber dem Vermieter
Bei letztem Punkt ist wichtig zu wissen: Da zwischen dem Vermieter und dem Untermieter kein direktes Vertragsverhältnis besteht, haften Sie als Hauptmieterin bzw. Hauptmieter für sämtliche Pflichtverstöße durch Ihren Untermieter – sei es eine Störung des Hausfriedens, die ausbleibende Zahlung der Untermiete oder andere Schäden.
Demgegenüber stehen aber auch Rechte, die Sie als Hauptmieterin bzw. Hauptmieter gegenüber Ihrem Vermieter geltend machen können. Um Beispiele zu nennen:
- Mietminderung bei unverschuldeten Mängeln
- Kündigung des Mietverhältnisses unter Einhaltung der gesetzlichen und vertraglichen Kündigungsfrist
- Prüfung der Nebenkostenabrechnung
Grundsätzlich schultern Hauptmieterinnen und Hauptmieter doppelte Verantwortung: Zum einen bestehen Rechte und Pflichten im Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter. Durch ihre gleichzeitige Rolle als Vermieterin bzw. Vermieter bei Untermietverträgen ergeben sich aber auch zusätzliche Rechte und Pflichten gegenüber den Untermietern.
Formen der Untervermietung
Ein Untermietvertrag findet vor allem in einem Kontext Anwendung: Wohngemeinschaften. Oftmals gibt es eine Hauptmieterin bzw. einen Hauptmieter, die bzw. der zum einen als Ansprechpartnerin bzw. Ansprechpartner für den Vermieter agiert. Zum anderen schließt sie oder er die Untermietverträge mit weiteren Mitbewohnerinnen und Mitbewohnern.
Hinweis: echtes Mietverhältnis
Ein Untermietvertrag ist rechtlich betrachtet ein reales Mietverhältnis, mit dem die üblichen Rechte und Pflichten für beide Parteien einhergehen. Es gelten die gesetzlichen Bestimmungen nach dem Mietrecht – das ist vor allem im Kontext von bspw. Kündigungsfristen, Miethöhe und Mietdauer relevant.
Ein Untermietvertrag kann unbegrenzt oder begrenzt geschlossen werden. Letzterer wird auch als Zwischenmietvertrag bezeichnet. Diese Art der Untervermietung findet vor allem Anwendung, wenn Mieterinnen oder Mieter für eine bestimmte Zeit ins Ausland gehen oder sich vorübergehend bspw. arbeitsbedingt in einer anderen Stadt aufhalten.
Untermietvertrag: Das muss enthalten sein
Auch wenn ein Untermietvertrag nicht schriftlich geschlossen werden muss, ist die Schriftform empfehlenswert – bei Streitigkeiten sind etwaige Regelungen nachweisbar. Wir stellen Ihnen einen Mustervertrag zur Vefügung:
Muster Untermietvertrag zum Download
Grundsätzlich sollten unter anderem folgende Punkte aufgeführt sein:
- Namen der Vertragsparteien
- Beginn des Mietverhältnisses
- Beschreibung der Mieträume inklusive Adresse, Etage, Nutzung von Gemeinschaftsräumen
- Anzahl der Schlüssel
- Miethöhe und Nebenkosten
- Kautionshöhe und Handhabung der Rückzahlung bei Auszug
- Kündigungsfristen
Wichtig: Verweis auf Hauptmietvertrag
Im Untermietvertrag sollte immer auch auf den Hauptmietvertrag und seine Regelungen verwiesen werden. Bestenfalls legen Sie diesen als Kopie bei, sodass Ihr Untermieter nachweislich informiert ist.
Ungültige Vereinbarungen im Untermietvertrag
Grundsätzlich gilt: Klauseln, die im Mietvertrag ungültig sind, sind es ebenso im Untermietvertrag. Im Folgenden ein paar Beispiele für Unzulässigkeiten:
- Regelungen zu Besuchszeiten mit zeitlichen Einschränkungen
- Ausschluss von Mängelbeseitigung
- Bestimmung einer Wandfarbe
Untervermietung mit Gewinn: Ist eine Mieterhöhung rechtens?
Wollen Sie sich als Hauptmieterin bzw. Hauptmieter durch die Untervermietung von Räumen einen Euro dazuverdienen, ist das zwar in gewissem Rahmen legitim. Eine Mieterhöhung darf aber nicht in Wucher oder eine Mietpreisüberhöhung ausarten. Wann eine Untermiete die Grenzen des guten Geschmacks sprengt, ist dabei vom Einzelfall abhängig.
Klar ist jedoch, dass Wucher oder Mietpreisüberhöhung eine empfindliche Geldbuße oder sogar eine Freiheitsstrafe nach sich ziehen können.
Mietzuschlag durch Wohnungseigentümer
Vermieter haben bei Untervermietung ggf. Anspruch auf einen sogenannten Untermietzuschlag (§ 553 Abs. 2 BGB). Das kommt vor allem bei Inklusivmiete zum Tragen und ist dem Umstand geschuldet, dass die Betriebskosten bei einer höheren Anzahl an Personen im Haushalt naturgemäß steigen.
Auch ein erhöhter Betriebsaufwand kann einen Zuschlag zur Miete legitimieren sowie ein gesteigertes Risiko für den Wohnungseigentümer darstellen, ausgehend von mehr Bewohnerinnen und Bewohnern als ursprünglich vereinbart. Die Höhe des Zuschlags ist dabei auf maximal 25 % der vereinbarten Untermiete begrenzt, sofern die Hauptmiete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ist die Mietobergrenze erreicht, ist ein Zuschlag von max. 20 % möglich. Ob ein Mehraufwand jedoch tatsächlich gerechtfertigt ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Änderungen des Mietvertrags zulasten der Mieterin bzw. des Mieters sind jedenfalls auszuschließen, das ist nicht zulässig.
Hinweis: Wohnungen im sozialen Wohnungsbau
Für Wohnungen, die einer Preisbindung unterliegen, wie es bspw. im sozialen Wohnungsbau der Fall ist, greift ggf. eine Sonderregelung. So darf ein Untermietzuschlag bspw. zwischen 2,50 und maximal 5 EUR monatlich betragen.
Untermietvertrag kündigen: Fristen und andere Regelungen
Bei der Kündigung von Untermietverträgen gelten laschere Regelungen als bei der Kündigung von Mietverhältnissen zwischen Vermieter und Hauptmieterin bzw. Hauptmieter. Zwar müssen sich Untermieter, sofern vertraglich nicht anders vereinbart, an eine Kündigungsfrist von drei Monaten halten – die Hauptmieterin bzw. der Hauptmieter kann jedoch das Untermietverhältnis jederzeit mit einer Kündigungsfrist zwischen sechs und zwölf Monaten ohne Angabe besonderer Gründe kündigen.
Hinweis: Ausnahme bei möblierten Räumen
Wurden überwiegend möblierte Räume untervermietet, kann unter Umständen eine Sonderregelung greifen. In dem Fall kann eine Kündigung mit einer Frist von lediglich zwei Wochen legitim sein.
Kündigung Hauptmietvertrag: Auswirkungen auf den Untermietvertrag
Wird einer Hauptmieterin bzw. einem Hauptmieter der Mietvertrag gekündigt, ist davon auch das Untermietverhältnis betroffen – es endet mit dem Hauptmietverhältnis. Sobald vermieterseitig eine Kündigung ausgesprochen wurde, müssen Sie als Hauptmieterin bzw. Hauptmieter bestehende Untermietverträge unter Einhaltung der dreimonatigen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist kündigen.
Kündigen Sie den Hauptmietvertrag, verhält es sich ähnlich: Bestehende Untermietverträge müssen durch Sie gesondert gekündigt werden.
Wichtig: mieterseitige Kündigung
Bei einer mieterseitigen Kündigung des Hauptmietvertrags wird lediglich das Verhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieterin bzw. Hauptmieter beendet – Untermietverträge bleiben aber bestehen. Deshalb müssen diese separat gekündigt werden.
Hauptvermieter kündigt Mietvertrag mit Hauptmieter fristlos: Was passiert mit Untermietern?
Wenn der Hauptvermieter der Hauptmieterin bzw. dem Hauptmieter den Mietvertrag berechtigt fristlos kündigt, müssen auch die Untermieter weichen. Denn: Der Hauptvermieter hat gegenüber der Hauptmieterin bzw. dem Hauptmieter einen unmittelbaren Räumungsanspruch.
Untervermietung ohne Erlaubnis: Diese Konsequenzen drohen
Schließen Sie einen Untermietvertrag, ohne sich die vorherige Erlaubnis von Ihrem Vermieter eingeholt zu haben, kann das empfindliche Konsequenzen nach sich ziehen – schlimmstenfalls sogar die fristlose Kündigung. Selbst die Tatsache, dass Sie ggf. Anspruch auf die Erlaubnis einer Untervermietung gehabt hätten, ändert daran nichts. Das Nichteinholen der Erlaubnis stellt einen Pflichtverstoß dar.
Hat Ihnen Ihr Vermieter aufgrund eigenständiger Untervermietung gekündigt, sollten Sie die Kündigung dennoch in jedem Fall anwaltlich prüfen lassen. Ob fristlos oder fristgerecht – die Kündigung eines Mietverhältnisses ist an strenge Vorgaben geknüpft. Ob diese erfüllt sind, muss im Einzelfall geprüft werden.
Unser Kanzlei-Team lässt die Kündigung Ihres Mietvertrages nicht so einfach durchgehen und kämpft für den Erhalt Ihres Zuhauses.
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