Gründe: Diese Wohnungsmängel berechtigen zur Mietminderung
Mindern Mängel in Ihrer Wohnung Ihre Wohnqualität oder beeinträchtigen Sie im Gebrauch Ihrer Räume, können Sie eine Mietminderung durchsetzen. § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) liefert die entsprechende Gesetzesgrundlage. Demnach sind Mieterinnen und Mieter von der Pflicht, die Miete vollständig zu zahlen, befreit, solange ein Mietmangel besteht. Im BGB klingt das folgendermaßen: „Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.”
Diese Mängel an der Mietsache können eine Minderung der Miete rechtfertigen:
- Schimmelbefall
- Lärmbelästigung durch Nachbarn
- Heizungsausfall bzw. eine eingeschränkt funktionierende Heizanlage
- ständiger Lärm durch Bauarbeiten
- undichtes Dach
- fehlender Briefkasten
- defekte Elektrik
- Baulärm
Die aufgeführten Wohnungsmängel sind lediglich als Auszug zu verstehen. Tatsächlich gibt es weitaus mehr Gründe, die eine Mietminderung rechtfertigen.
Prüfen Sie genau, ob die Mängel in Ihrer Wohnung einschlägige Gründe liefern – die Bandbreite ist groß. Holen Sie sich ggf. anwaltlichen Rat ein und sichern Sie sich so ab.
Mietminderung vertraglich ausschließen – darf der Vermieter das?
Das Recht für Mieterinnen und Mieter, die Miete bei Mängeln entsprechend zu mindern, ist einer der wichtigsten Ansprüche im Mietrecht. Abweichende Vereinbarungen sind nicht erlaubt. Enthält Ihr Mietvertrag also eine Klausel, die Mietminderungen ausschließt, ist diese nichtig. Ihr Vermieter umgeht damit geltendes Recht.
Ablauf einer Mietminderung: So gehen Sie vor
Vielleicht sind auch Sie schon über die Aussage „eine Mietminderung entstünde bei entsprechenden Mängeln automatisch” gestolpert? Auch wenn das stimmt – dieser Passus ist für Laien sehr missverständlich, nehmen Sie ihn nicht wortwörtlich! Wollen Sie Ihre Miete rechtskonform mindern, sollten Sie ein bestimmtes Schema befolgen, um unangenehme Konsequenzen zu vermeiden.
Wichtig: Mögliche Konsequenzen
Mindern Sie bei Mängeln leichtfertig die Miete, kann das Ihren Vermieter schlimmstenfalls dazu berechtigen, den Mietvertrag zu kündigen. Das Vorgehen will also wohlüberlegt sein.
Fest steht aber auch: Sie als Mieter bzw. Mieterin müssen Ihren Vermieter nicht um Mietminderung bitten. Sind berechtigte Mängel gegeben, steht Ihnen eine Kürzung der Miete zu.
Mängelanzeige: So informieren Sie Ihren Vermieter
Ehe Sie die Miete gänzlich oder teilweise einbehalten, sollten Sie Ihren Vermieter in jedem Fall informieren und über den oder die Mängel in Kenntnis setzen. Immerhin muss ihm die Möglichkeit eingeräumt werden, selbige zu beseitigen bzw. nachzubessern. Wir raten grundsätzlich zu einer schriftlichen Mängelanzeige, in der der bzw. die Makel detailliert aufgeführt werden.
Hinweis: Nachweis im Streitfall
Kommt es nach einer Mietminderung zu Streitigkeiten mit Ihrem Vermieter, kann die Mängelanzeige als Nachweis dienen, dass Sie Ihrer Anzeigepflicht im Vorfeld nachgekommen sind.
Wird Ihre Wohnqualität durch wiederkehrenden Lärm beeinträchtigt, empfiehlt sich zudem ein Lärmprotokoll. So rechtfertigt beispielsweise eine einmalige Party in der Nachbarwohnung noch keine Mietminderung – der Mangel muss über einen gewissen Zeitraum bestehen und mithilfe eines Protokolls festgehalten werden.
Zur Erstellung einer Mängelanzeige nutzen Sie gerne unsere Mustervorlage
Setzen Sie Ihrem Vermieter eine Frist
Im Falle einer Mietminderung setzen Sie Ihrem Vermieter eine realistische Frist, um den Mietmangel zu beseitigen bzw. nachzubessern. Eine Faustformel zur Berechnung eines geeigneten Zeitraumes gibt es in dem Kontext nicht. Deshalb empfiehlt es sich im Zweifelsfall, die Frist großzügiger anzusetzen als zu knapp zu bemessen.
Dauer der Mietminderung
Bis auf wenige Ausnahmen – als Beispiel sind Lärmbelästigungen zu nennen – sind Sie zu einer Mietminderung berechtigt, sofern Sie einen entsprechenden Mangel festgestellt haben. Nach Beseitigung des Mangels ist wieder die vollständige Miete zu zahlen.
Hinweis: Mietkürzung wegen Lärm
Fühlen Sie sich durch Lärm gestört und möchten eine Mietminderung durchsetzen, empfehlen wir Ihnen, ein Lärmprotokoll anzulegen und dieses über einen gewissen Zeitraum zu führen. Eine einmalige Störung durch Lärm rechtfertigt keine Mietminderung.
Dass ein Mietmangel beseitigt wird, setzt natürlich voraus, dass Ihr Vermieter davon auch Kenntnis hat. Es ist also unumgänglich, ihn zu informieren, um rechtskonform die Miete zu mindern.
Miete mindern: Um wie viel Prozent darf gekürzt werden?
Um wie viel Sie die Miete prozentual kürzen dürfen bzw. können, hängt immer von der Art und dem Umfang des Mangels ab. Hier kommt die sogenannte Minderungsquote zum Tragen.
Hinweis: Minderungsquote
Die Minderungsquote drückt aus, wie stark die durch Mängel verursachten Beeinträchtigungen sind. Mehrere Faktoren spielen dabei eine Rolle – darunter die Dauer und die betroffene Wohnfläche.
Grundsätzlich sind folgende Faktoren maßgeblich für die Höhe des Minderungsbetrags:
- Schwere und Ausmaß des Mangels
- betroffene Bereiche in der Wohnung
- Art des Mangels
Einer Mietminderungshöhe sind dabei keine Grenzen gesetzt: bis zu 100 % sind je nach Gesamtausmaß möglich. Eine gänzliche Mietminderung setzt allerdings voraus, dass die Wohnung praktisch unbewohnbar ist – bspw. durch einen Heizungsausfall im Winter. In der Regel bewegen sich Mietminderungen im einstelligen bis niedrigen zweistelligen Bereich.
So entschieden Gerichte folgendermaßen:
Um einen reellen Minderungsbetrag durchzusetzen, ist anwaltliche Unterstützung ratsam. So stellen Sie im Zweifelsfall sicher, dass Sie den Rotstift nicht zu hoch ansetzen und letztlich Ihrem Vermieter eine Nachzahlung schuldig sind. Schlimmstenfalls kann sogar eine Kündigung durch den Vermieter erfolgen.
Wichtig: Kündigung bei zu hoher Mietminderung
Eine ungerechtfertigte Mietminderung kann Ihren Vermieter dazu berechtigen, den Mietvertrag zu kündigen. Voraussetzung ist, dass Sie unberechtigt mehr als eine Monatsmiete säumig sind.
Mietminderungstabellen: Gelten pauschale Beträge?
Pauschale Regelungen gibt es in Zusammenhang mit Mietminderungen per Gesetz nicht. Mieterinnen bzw. Mieter können sich jedoch Mietminderungstabellen bedienen, um eine Idee davon zu erhalten, wie hoch ein Mietminderungsbetrag bei bestimmten Mängeln ausfallen kann. Allerdings handelt es sich bei solchen Tabellen lediglich um Erfahrungswerte – eine exakte Berechnung ermöglichen diese nicht.
Hinweis: Mietminderungstabellen als Anhaltspunkt nutzen
Mietminderungstabellen sind nicht rechtsverbindlich. Dennoch eignen sich derartige Tabellen als Anhaltspunkt, um die konkrete Minderungsquote genauer abschätzen zu können.
Rechenbeispiele für die Höhe einer Mietminderung
Mietminderungstabellen bieten Ihnen einen großen Mehrwert bei der Berechnung der Minderungsquote. Das folgende Beispiel veranschaulicht Ihnen die richtige Vorgehensweise:
Nehmen wir an, Sie wohnen in einer Mietwohnung, die monatlich 1.500 EUR Bruttowarmmiete kostet. Der dazugehörige Fahrstuhl ist nun bereits seit einer Woche defekt. Jetzt überlegen Sie, ob Sie dem Vermieter den Mangel anzeigen und die Miete mindern sollen. Wie gehen Sie am besten vor?
- Schritt: Eine Mietminderungstabelle gibt die Quote für einen defekten Fahrstuhl mit 14 % an. Bei einer Bruttowarmmiete von 1.500 EUR sind dies 210 EUR.
- Schritt: Danach müssen Sie die Dauer des Mangels mit einbeziehen. Die Mietminderungstabelle gibt monatliche Werte an. Folglich müssen Sie die Quote für eine Woche berechnen: (210 : 30 EUR) x 7 = 49 EUR
- Schritt: Normalerweise müssen Sie den betroffenen Anteil der Wohnfläche berechnen. Bei einem Fahrstuhl geht es jedoch um die Nutzung der gesamten Beeinträchtigung. Somit ist dieser Schritt entbehrlich, da Sie 100 % geltend machen können.
Sie können die Miete im vorherigen Beispiel monatlich um 49 EUR mindern.
Mietminderung rückwirkend durchsetzen: Wann ist das möglich?
Wie bereits erwähnt, ist der Zeitpunkt relevant, an dem Sie den Mangel bemerkt haben. Dass Vermieter sich jedoch nicht um die Behebung von Mängeln kümmern, nachdem diese von Mieterinnen bzw. Mietern vorgetragen wurden, kommt vor. Haben Sie bis dahin darauf vertraut, dass Ihr Vermieter die Mängel beseitigt und dementsprechend von einer Mietminderung abgesehen, ist eine rückwirkende Mietminderung unter Umständen möglich.
Lassen Sie Ihrem Vermieter in diesem Fall aber unbedingt eine Mängelanzeige zukommen. Zudem empfiehlt es sich, die Miete unter Vorbehalt weiterhin vollständig zu zahlen.
Hinweis: Miete unter Vorbehalt
Eine rückwirkende Mietminderung lässt sich oft einfacher durchsetzen, wenn Sie Ihren Vermieter in der Mängelanzeige darauf hinweisen, dass Sie die Miete fortan unter Vorbehalt weiter in voller Höhe zahlen.
Miete zurückfordern: Muss Vermieter Erstattung leisten?
Eine Mietminderung erfolgt kraft Gesetzes. Zahlen Sie als Mieterin bzw. Mieter aufgrund eines Mangels eine zu hohe Miete an Ihren Vermieter, sind Sie berechtigt, einen Teil der Miete zurückzufordern. § 812 BGB liefert die entsprechende Gesetzesgrundlage. Voraussetzung ist natürlich, dass ein Mangel gegeben ist, der eine Mietminderung rechtfertigt.
In dem Zusammenhang haben Sie auch die Möglichkeit, etwaige Ansprüche mit Ihren laufenden Mietzahlungen zu verrechnen.
Vermieter lehnt Mietminderung ab – geht das?
Machen Sie eine Mietminderung aufgrund eines berechtigten Mangels geltend, hat Ihr Vermieter kaum einen Einfluss darauf. Zwar kann er die Kürzung ablehnen – das Recht ist jedoch auf Ihrer Seite. Wichtig dabei ist allerdings, dass Sie:
- Ihren Vermieter vor Kürzung der Miete über den Mangel informiert haben und/oder
- eine Mängelanzeige erstellt und Ihrem Vermieter haben zukommen lassen.
Dabei legitimiert nicht jeder Mangel eine Minderung der Miete. Auch das wird gesetzlich berücksichtigt: Laut § 536 Abs. 1 S. 3 BGB gibt es ebenso unerhebliche Mietmängel, die keine Mietkürzung rechtfertigen.
Darunter fallen beispielsweise:
- defekte Beleuchtung im Hausflur
- nicht verschließbare Badezimmertüren
- üblicher Lärm durch bspw. spielende Kinder
- gelegentlich bellende Hunde
- Haarrisse in der Zimmerdecke
- fehlender Waschmaschinenanschluss
Ebenso wenig ist eine Mietminderung rechtens, wenn sich diese auf einen Mangel bezieht, der Ihnen bei Unterzeichnung Ihres Mietvertrages bereits bekannt war. Gleiches gilt für einen Mangel, den Sie selbst verursacht haben.
Mietminderung bei kleineren Reparaturen
Regelungen zu kleineren Reparaturen sind in Mietverträgen nichts Ungewöhnliches. Ehe Sie also einen geringfügigen Schaden Ihrem Vermieter melden, kann sich ein Blick in den Vertrag lohnen – ggf. müssen Sie den Mangel selbst beheben bzw. dafür aufkommen.
Wichtig dabei: Eine entsprechende Klausel ist allerdings nur wirksam, wenn sich der Reparaturaufwand kostenseitig im Rahmen bewegt und 75 EUR nicht übersteigt. Außerdem muss eine jährliche Höchstgrenze vereinbart sein, um sicherzustellen, dass kleinere Reparaturen die Ausnahme bilden.
Mängelbehebung bleibt aus – was nun?
Trüben Mietmängel Ihr Wohnglück, ist eine dauerhafte Mietminderung nicht die Lösung – die Mängel müssen weg. Reagiert Ihr Vermieter allerdings nicht auf einen Hinweis Ihrerseits bzw. auf eine Mängelanzeige, bieten sich Ihnen folgende Möglichkeiten:
- Selbstbeseitigungsrecht: Sie selbst beauftragen einen Handwerker. Die entstandenen Kosten stellen Sie anschließend Ihrem Vermieter in Rechnung bzw. verrechnen diese mit den Mietzahlungen. Aber Achtung: Nicht alle Aufwendungen sind ersatzfähig.
- Zurückbehaltungsrecht: Sie behalten einen beachtlichen Mietanteil, der deutlich über der Minderungsquote liegt, ein – gravierende Mängel sind hier die Voraussetzung.
- Mängelbeseitigungsklage: Sie klagen die Beseitigung des bzw. der Mängel ein. Derartige Prozesse ziehen sich jedoch oft über längere Zeit hin.
- Kündigung des Mietvertrages: Sie suchen sich eine neue, mängelfreie Wohnung.
Unser Kanzlei-Team macht Mängel in der Wohnung gegenüber Ihrem Vermieter geltend und setzt für Sie eine Mietminderung durch.
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