Wuchermieten bei möblierten Wohnungen: Wie legal ist das?

Die seit 2015 geltende Mietpreisbremse soll angemessene Wohnmieten garantieren. Doch immer mehr Vermieter versuchen diese Beschränkung zu umgehen, indem sie ihre Wohnungen möbliert anbieten. Unser Mietrechtsanwalt Sükrü Sekeryemez erklärt, was Vermieter dürfen – und was nicht.

Was genau ist die Mietpreisbremse eigentlich und wo gilt sie?

Die Mietpreisbremse ist in § 556 d Bürgerliches Gesetzbuches (BGB) geregelt und soll in erster Linie sicherstellen, dass die Mietpreise in Ballungsräumen bezahlbar bleiben. Sie gilt grob gesagt für alle Wohnungen in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Welche Gebiete dazu gehören und welche nicht, entscheiden die Bundesländer.

Liegt eine Wohnung in einem solchen Gebiet, darf die Miete im Fall einer Neuvermietung nicht 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dadurch soll der Anstieg der Mietpreise verlangsamt werden. Natürlich gibt es wie bei jeder Regelung auch einige Ausnahmen: Neubauten, modernisierte Wohnungen oder hohe Vormieten hebeln die Mietpreisbremse aus, um nur ein paar Beispiele zu nennen.

Trifft das auch auf möblierte Wohnungen zu?

Jein! Möblierte Wohnungen unterliegen der Mietpreisbremse grundsätzlich ebenso wie unmöblierte Mietobjekte. Oft werden sie aber nur befristet angeboten. Und da wird es jetzt interessant: Für Kurzzeitvermietungen gilt die Mietpreisbremse nicht.

Vermietern bietet das natürlich ein Schlupfloch. Und das spiegelt sich auch in den Zahlen von Anzeigen für möblierte Wohnungen auf Zeit wider: In Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München ist ein rasanter Anstieg zu verzeichnen. In einigen Gegenden wie etwa Stuttgart machen sie mehr als die Hälfte aller Inserate aus.

Können Vermieter überhaupt einfach so befristen?

Nein, für befristete Mietverträge gelten besondere, deutlich strengere Regeln. So muss eine Befristung immer auf einem in § 575 BGB genannten Grund beruhen und dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt sein. Es gibt drei abschließende Rechtfertigungsgründe: Eigenbedarf, bevorstehender Abriss bzw. Umbau und die Vermietung an Angestellte des Vermieters. Die sogenannte Befristungsabrede muss dabei schriftlich erfolgen.

Eine besondere Ausnahme gibt es jedoch bei Ferienwohnungen. Hier darf das Mietverhältnis auch ohne Sachgrund befristet werden, weil schon der Nutzungszweck der Wohnung vorgibt, dass das Mietverhältnis nicht dauerhaft besteht.

Befristete Verträge sind aus Mietersicht also eher unvorteilhaft. Was ist mit Langzeitmieten? Können Mieter:innen da bedenkenlos zuschlagen?

Nein, auch hier ist Vorsicht geboten. Zwar gilt bei Langzeitvermietungen die Mietpreisbremse. Vermieter dürfen aber zusätzlich zum Mietpreis einen Möbelzuschlag verlangen, der – du ahnst es schon – von der Mietpreisbremse befreit ist. Dadurch liegt die Miete auch bei unbefristeten Mietverhältnissen deutlich über den Durchschnittspreisen.

Berechnungsgrundlage für den Zuschlag ist der Wert der Möbel zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. So können schnell mehrere hundert Euro im Monat allein für die Nutzung der Möbel auf die Mieter:innen zukommen.

Muss der Vermieter die Kosten für den Zuschlag im Mietvertrag genau angeben?

Leider nicht. Alles, was Mietinteressentinnen und Mietinteressenten haben, ist der Endmietpreis, in dem der Zuschlag bereits enthalten ist. Natürlich kann man den Vermieter freundlich nach einer gesonderten Auflistung fragen. Ob er dieser Bitte aber auch nachkommt, liegt ganz in seinem Ermessen.

Erst nachdem der Mietvertrag unterschrieben wurde, stehen Mieter:innen per Gesetz Auskunftsrechte zu – und das auch nur, wenn der (begründete) Verdacht auf eine Umgehung der Mietpreisbremse besteht. Diese Intransparenz macht das Geschäft mit den möblierten Wohnungen für die Vermieter somit sehr lukrativ.

Können Mieter:innen sich dann wenigstens nach Vertragsschluss gegen Abzocke wehren?

Auch das dürfte leider sehr schwierig werden. Zum einen trifft die Beweislast für eine unverhältnismäßig hohe Miete die Mieter:innen. Zum anderen haben Vermieter bei der Berechnung des Zuschlags einen relativ großen Spielraum.

Wenn sich ein viel zu hoher Möbelzuschlag nicht gerade aufdrängt, weil das Mobiliar zum Beispiel bereits erhebliche Schäden aufweist oder schon 30, 40 Jahre alt ist, entscheiden Gerichte im Zweifel für die Vermieter.

Scheint als würde es da Handlungsbedarf geben…

Auf jeden Fall. Aber spätestens seit dem gescheiterten Mietendeckel in Berlin wissen wir, dass nur der Bund und nicht die Länder diesbezüglich Gesetze erlassen darf. Leider ist eine Änderung der bisherigen Regelungen im Koalitionsvertrag der Ampel nicht vorgesehen. Frühestens zur nächsten Legislaturperiode dürfte sich dahingehend etwas ändern. Bis dahin müssen Mieter:innen wohl oder übel in den sauren Apfel beißen.