Mietpreisbremse durchsetzen

Zusammensetzung der Mietpreisbremse

In Deutschland stehen einer Vielzahl von Bewerbern einem immer geringer werdenden Angebot an bezahlbarem Wohnraum gegenüber. Deshalb sind die Mietpreise sprunghaft um bis zu einem Drittel angestiegen. Um diesen dramatischen Preisanstieg zu stoppen, wurde 2015 die Mietpreisbremse eingeführt, die die maximale Steigerung der Mieten festlegt.

Gesetzlich normiert ist die Mietpreisbremse in § 556 d BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Danach gelten die neuen Regeln nur dort, wo der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist. Von einer angespannten Wohnungsmarktsituation betroffen sind insbesondere Großstädte und die sie umgebenden Ballungsräume.

Die einzelnen Bundesländer sind weitgehend der Aufforderung des Gesetzgebers nachgekommen, die entsprechenden Gebiete anhand bestimmter Kriterien festzulegen. Für den Geltungsbereich maßgebliche Indikatoren sind

• das Bevölkerungswachstum
• die Mietentwicklung
• die Mietbelastung
• und die Leerstandsquote.

Was ist die Mietpreisbremse?

Bei der sogenannten Mietpreisbremse handelt es sich um ein Bündel von Gesetzen, das im “Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten” zu finden ist. Die seit 2015 geltende Regelung verfolgt das Ziel, steigende Mietpreiserhöhungen vor allem in städtischen Ballungsgebieten zu deckeln. Angespannte Wohnungsmärkte zu bestimmen, obliegt den einzelnen Bundesländern, die die in Frage kommenden Städte und Gemeinden definieren müssen.

In diesen sogenannten angespannten Wohnungsmärkten dürfen die Mieten bei Abschluss eines neuen Mietvertrags nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wie hoch die übliche Miete pro Quadratmeter für eine Immobilie innerhalb einer bestimmten Region ist, können Sie dem Mietspiegel entnehmen. Dieser wird von größeren Städten und Gemeinden selbst erstellt. Die jeweiligen Daten können Sie bei dem dafür zuständigen Amt anfordern, zum Beispiel beim

• Amt für Wohnungswesen
• Amt für Stadtentwicklung oder
• beim Sozialamt.

Die jeweilige Bezeichnung sowie die Zuständigkeit können je nach Stadt und Gemeinde variieren. Nicht immer gibt es einen Mietspiegel. Dann übernehmen Interessenvertreter von Vermietern und Mietern diese Aufgabe.

Wie setzt sich der Mietspiegel zusammen?

Grundsätzlich versteht sich der Mietspiegel als typisierende Aufstellung von Mietpreisen und Ausstattungsmerkmalen, die nach wissenschaftlichen Vorgaben bewertet werden. Für die Ermittlung des Mietzinses vergleichbarer Wohnungen werden beispielsweise diese Kategorien verwendet:

• Die Lage einer Immobilie und ihre Einbindung in die Infrastruktur (Ladengeschäfte, Schulen und Kindergärten, ärztliche Versorgung)

• die Anbindung an das öffentliche Straßenverkehrsnetz sowie an öffentliche Verkehrsmittel
• die Bebauungsdichte
• möglicher Verkehrslärm
• sowie die Nähe zu Grünanlagen und Naherholungsgebieten.

Darüber hinaus gibt es bestimmte Ausstattungsmerkmale, die den Wert einer Immobilie bestimmen. Dazu gehören zum Beispiel die Art der Heizung, die Beschaffenheit der Fenster, die Energieeffizienz sowie die vorhandene Wärmedämmung.

Wo die Mietpreisbremse gilt

Das Gesetz zur Mietpreisbremse ist zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Ob, in welchen Städten und Gemeinden und für welchen Zeitraum es gilt, legen die einzelnen Bundesländer per Rechtsverordnung fest. Die nachfolgende Tabelle gibt Auskunft über den Geltungsbereich und die Geltungsdauer im jeweiligen Bundesland.


Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse darf nur auf die Mietverhältnisse angewendet werden, die geschlossen worden sind, nachdem die Verordnung im jeweiligen Bundesland in Kraft getreten ist. Vermieter können seit Einführung der Mietpreisbremse die Miete nicht mehr frei festlegen.

Stattdessen sind Mietpreiserhöhungen an die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gekoppelt und dürfen diese um maximal 10 % übersteigen. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, erfahren Sie im Mietspiegel oder in Vergleichsmietdatenbanken von Mieter- und Vermieterverbänden.

Der Vermieter steht also in der Pflicht, sich zu erkundigen, ob sich seine Wohnung in einem Gebiet befindet, in dem die Mietpreisbindung gilt. Und er muss die Höhe der ortsüblichen Miete kennen und darauf achten, keinen überhöhten Mietpreis zu verlangen. Denn die durch die Mietpreisbremse gezogenen maximalen Grenzen sind für die Vertragsparteien bindend. Das bedeutet, dass davon abweichende vertragliche Vereinbarungen nicht zulässig sind. Erhalten Sie als Mieter eine Information über die Erhöhung Ihrer Miete, prüfen auch Sie unbedingt, ob es sich um eine erlaubte Mieterhöhung handelt, bevor sie dieser zustimmen.

Wann die Mietpreisbremse nicht gilt

In bestimmten Ausnahmefällen findet die Mietpreisbremse keine Anwendung. Einer der Gründe ist, dass der Neubau von Immobilien sowie Investitionen in die Sanierung und Modernisierung von Wohnraum für Eigentümer weiterhin attraktiv gehalten werden soll.

Insgesamt gibt es fünf Ausnahmen, bei denen diese keine Anwendung findet.

1. Wie verhält es sich mit dem Bestandsschutz des Vermieters?
2. Was gilt bei der Vermietung von Neubauten?
3. Welche Auswirkungen hat eine umfassende Modernisierung?
4. Welche anderen Modernisierungsmaßnahmen gibt es?
5. Was muss bei möblierten Wohnungen beachtet werden?

Erste Ausnahmeregelung: Wie verhält es sich mit dem Bestandsschutz des Vermieters?

Hat der Vormieter einer gemieteten Immobilie bereits eine hohe Miete gezahlt, muss der Vermieter im Falle einer Neuvermietung die Miete nicht kürzen. Vermieter genießen insoweit nach § 556e BGB Bestandsschutz. Das bedeutet, dass die Wohnung im Falle eines Mieterwechsels zu dem Preis vermietet werden darf, der im alten Mietverhältnis rechtswirksam erzielt worden ist.

Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter den neuen Mieter vor Unterzeichnung des Mietvertrags über die Höhe der vorherigen Miete informiert hat. Tut der Vermieter das nicht, kann er sich nicht bezüglich des überhöhten Mietpreises auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen. Vermieter haben jedoch die Möglichkeit, die Auskunft nachzuholen und sich auch zwei Jahre später auf die Ausnahme zu berufen und eine höhere Miete zu verlangen.

Zweite Ausnahmeregelung: Was gilt bei der Vermietung von Neubauten?

Handelt es sich bei der zu vermietenden Immobilie um einen Neubau, der erstmalig nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wird, hat der Vermieter nach § 556f S. 1 BGB das Recht, die Miete frei festzulegen.

Dritte Ausnahmeregelung: Welche Auswirkungen hat eine umfassende Modernisierung?

Hat ein Vermieter eine Immobilie umfassend modernisiert, unterliegt die Miete nicht der Mietpreisbremse. Doch was heißt umfassende Modernisierung? Umfassend ist eine Modernisierung, wenn die Investition des Vermieters etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. Als einzelne Modernisierungsmaßnahme nicht ausreichend sind beispielsweise

• der Einbau von Isolierglasfenstern
• oder das Verlegen neuer Fußböden
• oder der Anbau eines Balkons.

Allerdings gilt diese Ausnahmeregelung nach § 556f S. 2 BGB nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung. Gab es nach der Modernisierungsmaßnahme bereits einen Vormieter, unterliegt die zweite Vermietung der Mietpreisbremse. Das bedeutet, dass der Vermieter nur die Miete vom neuen Mieter verlangen darf, die der Vormieter in der Vergangenheit bereits geleistet hat. Erfahrungsgemäß liegt diese Miete aufgrund der Modernisierungsmaßnahme weit über dem ortsüblichen Mietspiegel.

Vierte Ausnahmeregelung: Welche anderen Modernisierungsmaßnahmen gibt es?

Andere Modernisierungsmaßnahmen sind kleinere Modernisierungen. Dann hat der Vermieter die Möglichkeit, einen Zuschlag zu verlangen, der über die Begrenzung von 10 % der Mietpreisbremse hinausgeht unter der Voraussetzung, dass der Vermieter die Miete für die Modernisierung beim bisherigen Mieter hätte erhöhen dürfen.

Der Vermieter darf jedoch nur den Betrag zusätzlich verlangen, den er im laufenden Mietvertrag hätte fordern dürfen. Das sind bis zu 8 % des Betrags, was an Modernisierungskosten aufgelaufen sind, wobei dieser Prozentsatz bis zum 31. Dezember 2018 auf 11 % angehoben wurde.

Fünfte Ausnahmeregelung: Was muss bei möblierten Wohnungen beachtet werden?

Auch bei möbliert vermieteten Immobilien wie Wohnungen oder Apartments muss der Vermieter die Bestimmungen der Mietpreisbremse beachten. Der Gesetzgeber lässt jedoch zwei Ausnahmen zu. Ausgenommen sind möblierte Wohnungen, die der Vermieter nur für den vorübergehenden Gebrauch vermietet, zum Beispiel Ferienwohnungen. Ausgenommen sind nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB auch möblierte Zimmer, die der Vermieter innerhalb seiner Wohnung vermietet.

Bei allen anderen möbliert vermieteten Wohnungen ist der Vermieter an die Mietpreisbremse gebunden. Was zulässig ist, ist ein sogenannter Möblierungszuschlag. Der Gesetzgeber lässt allerdings offen, wie der Möblierungszuschlag berechnet wird. Er muss außerdem nicht gesondert im Mietvertrag ausgewiesen sein. Das macht es Mietern schwer, die Kosten für möblierte Wohnungen nachzuvollziehen und zu erkennen, ob ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt oder nicht.

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Umgehung der Mietpreisbremse durch den Vermieter

Wird eine Immobilie umfassend modernisiert oder neu gebaut, dürfen Vermieter Preise verlangen, die oberhalb der Mietpreisbremse liegen. Das gilt auch, wenn der Vormieter einen Mietpreis gezahlt hat, der mehr als 10 % über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgeht. Das sind die wichtigsten, bereits beschriebenen Ausnahmen.

Doch es gibt weitere Schlupflöcher, die Vermieter nutzen, um die Mietpreisbremse gezielt zu umgehen.

• Auf Zeit vermietete möblierte Wohnungen und Appartements

Ein Vermieter kann durch die Möblierung einer Wohnung oder eines Zimmers den Mietpreis erhöhen und die Mietpreisbremse umgehen, indem er einen Aufschlag für die Möbel verlangt.

Eine gesetzliche Regelung bezüglich der Höhe des Aufschlags fehlt. Meistens sind es jedoch 2 % des Zeitwerts der Möblierung, die auf den Mietzins aufgeschlagen werden. Aufgrund fehlender Transparenz ist es für Mieter jedoch kaum nachzuvollziehen, ob ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt oder nicht.

• Angabe einer falschen Quadratmeterzahl

Auch die Angabe einer falschen Quadratmeterzahl kann einen zu hohen Mietpreis bedingen. Doch Vorsicht! Als Mieter können Sie eine Mietminderung nur geltend machen, wenn die fehlerhaft angegebene Quadratmeterzahl den tatsächlichen Wert um mehr als 10 % übersteigt. Aus Beweisgründen ist es außerdem sinnvoll, die fehlerhafte Quadratmeterzahl von einem Gutachter bestätigen zu lassen.

• Die Nebenkostenabrechnung als zweite Miete

Nicht immer sind die in der Nebenkostenabrechnung aufgeführten Posten und Kosten für Mieter eindeutig zuordenbar. Bisweilen werden Kosten in die Nebenkostenabrechnung einbezogen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Deshalb lohnt sich eine sorgfältige Prüfung, um zu verhindern, dass diese unrechtmäßig aufgeführten Kosten eine erhöhte Miete bedingen, mit der die Mietpreisbremse umgangen wird.

In den genannten Fällen können Sie rechtliche Schritte gegen Ihren Vermieter einleiten. Doch es gibt Stolperfallen. Beispielhaft sind eigenmächtige und nicht ausreichend fundierte Mietminderungen. Wer als Mieter zu viel Miete mindert, kommt schnell mit seinen Mietzahlungen in Verzug, was zu einer Kündigung führen kann.

Welche Sanktionen drohen Vermietern bei einer zu hohen Miete?

Doch was können Sie tun, wenn Ihr Vermieter die neuen gesetzlichen Spielregeln der Mietpreisbremse missachtet und eine zu hohe Miete verlangt? Dann müssen Sie sich als Mieter aktiv dagegen wehren. Eine wirkungsvolle Maßnahme ist eine Rüge, die Sie detailliert begründen und mit der Sie den Vermieter auf den Verstoß hinweisen. Mit dieser Rüge können Sie als Mieter Ihr Recht einfordern und die Mietpreisbremse durchsetzen.

Unzulässig ist der Anteil der Miete, der über der Grenze von 10 % im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diesen zu viel verlangten Anteil der Miete muss der Vermieter ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückzahlen. Sofern Sie als Mieter an der Richtigkeit der mit dem Vermieter vereinbarten Miete zweifeln, sollten Sie sich diesbezüglich rechtlich beraten lassen.

Kritik an der aktuellen Mietpreisbremse

Seit Anbeginn steht die Mietpreisbremse im Kreuzfeuer der Kritik, die sich auf diese Punkte bezieht:

• Kritikwürdig sind einmal die zahlreichen, im Gesetz vorgesehenen Ausnahmen, die die Rechtslage verwässern anstatt Mietern eine klare Orientierungshilfe zu bieten.
• Der entscheidende Punkt ist jedoch, dass Vermieter keinerlei Sanktionsmaßnahmen zu fürchten haben, wenn sie das Gesetz umgehen.
• Hinzu kommt, dass die wichtige Bemessungsgrundlage für die Mietpreisbremse nicht auf dem neuesten Stand ist. Die Rede ist vom Mietspiegel, der in vielen Städten und Gemeinden veraltet oder nicht vorhanden ist oder lediglich als einfacher und nicht als qualifizierter Mietspiegel zur Verfügung steht.
• Ein weiterer Kritikpunkt ist, dass die Mietpreisbremse nicht für laufende Mietverträge gilt.
• Kritisiert wird außerdem, dass die Mietpreisbremse nicht allgemeingültig ist und stattdessen auf bestimmte, vom jeweiligen Bundesland dazu ernannte Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt ist.

Wer als potenzieller Mieter gegenüber einem potenziellen Vermieter die Vermutung äußert, dass die Höhe des Mietpreises gegen die Mietpreisbremse verstoßen könnte, hat keine Chance mehr auf Unterzeichnung eines Mietvertrags, da bereits weitere Bewerber kritiklos den Stift zur Mietvertragsunterzeichnung zücken.

In Ballungszentren hat die Mietpreisbremse dazu geführt, Neuvermietungen zumindest im Rahmen zu halten. Insgesamt ist diese gesetzliche Neuerung jedoch ins Leere gelaufen. Das Ziel, den Wohnraummangel in Ballungszentren zu beseitigen, hat sie jedenfalls nicht erreicht. Stattdessen ist sie nur ein Bruchteil eines Pakets, das die Bundesregierung auf den Weg gebracht hat, um neuen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen – so jedenfalls das Argument seitens der Regierung.

Änderungen bei der Mietpreisbremse 2019 und ihre Wirkung

Weil die gewünschte Wirkung der Mietpreisbremse bislang ausbleibt, wurden einige Korrekturen vorgenommen. Seit Januar 2019 müssen Vermieter schriftlich und ohne Aufforderung gegenüber dem neuen Mieter offenlegen, wie viel Miete sie vom Vormieter verlangt haben. Diese Regelung gilt dann, wenn der Vermieter eine Miete fordert, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt.

Der Vermieter ist verpflichtet, den potenziellen neuen Mieter diesbezüglich vor einer Vertragsunterzeichnung zu informieren und zu begründen, warum er von der gesetzlichen Ausnahmeregelung Gebrauch macht. Für den Mieter bedeutet das, dass er die hohe Miete, die gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse verstößt, formlos rügen kann. Die bislang notwendige detaillierte Begründung entfällt somit, aus der die Rechtsverletzung des Vermieters hervorging.

Jetzt reicht es aus, ein Schreiben aufzusetzen mit dem Zusatz “hiermit rüge ich die Verletzung der Mietpreisbremse” und an den Vermieter zu schicken. Die seit Januar 2019 geltende verschärfte Regelung sieht außerdem vor, dass das gezielte Herausmodernisieren rechtlich eine Ordnungswidrigkeit ist und entsprechend geahndet wird. Das gezielte Verdrängen angestammter Mieter durch extreme Preiserhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen soll damit in Zukunft verhindert werden.

Welche Wirkung hat die Mietpreisbremse?

Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) hält die Mietpreisbremse im Zusammenspiel mit weiteren Maßnahmen für geeignet, die explodierenden Mietpreise zu deckeln. Tatsächlich zeigt die Mietpreisbremse keine großen Auswirkungen auf dem Wohnungsmarkt. Der Effekt liege lediglich in einer Größenordnung von 2 bis 4 %. Das geht aus einer vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) veröffentlichten Studie hervor.

Die Mietpreisbremse hat  jedoch dazu geführt, dass die Mieten für Neubauten, die von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, stärker angezogen haben. Die Justizministerin zeigt sich mit dem Ergebnis zufrieden und favorisiert deshalb eine Fortsetzung der gesetzlichen Regelung.

Tatsächlich ist die Situation in den Städten auch weiterhin angespannt. Allerdings sind insbesondere in Berlin dutzende Mieter gegen ihre Vermieter wegen der Mietpreisbremse gerichtlich vorgegangen – größtenteils mit Erfolg. So wurde die Miete im Durchschnitt um 167 EUR gemindert, in Extremfällen sogar bis zu 650 EUR.

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