Der Wohnungsmarkt ist sowohl in der Stadt als auch auf dem Land schwierig. Wenn Familien, Singles und Paare ihre Traumwohnung zur Miete gefunden haben, gilt es alle Klauseln im Mietvertrag genau zu lesen. Eine vereinbarte Mindestmietdauer kann für Mieter sowohl von Vorteil als auch von Nachteil sein.

Wirksamkeit einer vereinbarten Mindestmietdauer

Im Mittelpunkt eines Mietvertrages steht neben Mieter und Vermieter die Mietsache, die in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zur Verfügung gestellt werden muss. Als Gegenleistung für die Nutzung der Mietsache erhält der Vermieter Geld. Erst nach Beendigung der Mietzeit entfällt die Verpflichtung zur Mietzinszahlung.

Wegen der Zahlungsverpflichtung kann die Frage nach der Wirksamkeit einer vereinbarten Mindestmietdauer wichtig sein. Wenn sich Vermieter und Mieter auf eine Mindestmietdauer in einem Mietvertrag über privaten Wohnraum einigen, dann verzichten beide Parteien auf das ihnen gesetzlich zustehende ordentliche Kündigungsrecht. Damit eine zeitlich begrenzte Kündigungsverzichtsklausel wirksam ist, muss sie inhaltlich und formell korrekt gestaltet sein.

Was ist das ordentliche Kündigungsrecht?

Jedem Mieter von privatem Wohnraum steht nach dem im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelten Mietrecht die Kündigung einer Mietsache mit einer Frist von drei Monaten zu. Die Kündigung muss aber in Schriftform erfolgen und dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat noch für den Lauf der Kündigungsfrist zählt. 

Für den Vermieter verlängert sich diese Frist aufgrund sozialer Aspekte nach einer Mietdauer von fünf und acht Jahren um drei beziehungsweise sechs Monate. Je länger ein Mieter in einer Wohnung lebt, desto größer ist sein Schutz, der ihm vom Bürgerlichen Gesetzbuch gewährt wird.

Der Vermieter muss ihm bei einem Vertragslauf von mehr als fünf oder mehr als acht Jahren ausreichend Zeit für die Suche nach einem adäquaten Ersatz geben. Zudem muss der Vermieter auch einen Grund für die Kündigung haben. Anerkannte Gründe können zum Beispiel Eigenbedarf oder schuldhafte Verletzungen der Verpflichtungen aus dem Mietvertrag sein.

Gestaltung einer wirksamen Kündigungsverzichtsklausel

Die Vereinbarung einer Mindestmietdauer muss schriftlich erfolgen. Nach § 550 BGB gilt ein Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, wenn er länger als ein Jahr nicht in Schriftform vereinbarter wurde. Mieter und Vermieter dürfen dann nach einem Jahr mit der ordentlichen Frist kündigen. Da die meisten Mietverträge formularmäßig abgeschlossen werden, unterliegt eine Kündigungsverzichtsklausel auch der Prüfung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Was sind formularmäßige Klauseln in einem Mietvertrag?

Als formularmäßige Vereinbarung wird eine vertragliche Bestimmung bezeichnet, die für eine Vielzahl von Verwendungen von einem der beiden Vertragspartner vorgegeben wird. 

Der Bundesgerichtshof hat die Vereinbarung einer Mindestmietdauer in seiner Grundsatzentscheidung als unzulässig beurteilt, wenn der Mieter im Sinne von § 307 BGB unangemessen benachteiligt wird. Eine unangemessene Benachteiligung liegt bei einer Mindestmietdauer vor, die länger als vier Jahre ist. Die Vierjahresfrist beginnt mit dem Tag des Vertragsabschlusses und nicht mit dem Bezug der Mieträume. 

Was passiert, wenn die vereinbarte Kündigungsverzichtsklausel unwirksam ist?

Eine Kündigungsverzichtsklausel mit einer Laufzeit von mehr als vier Jahren ist unwirksam, sodass der Mietvertrag als unbefristet abgeschlossen gilt und die Mieter bei Bedarf die ordentliche Kündigungsfrist nutzen können. Grundsätzlich gelten die Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen aber nicht für individuell verhandelte Vertragsklauseln, sodass eine Mindestmietdauer von mehr als vier Jahren im Einzelfall rechtmäßig sein kann. 

Tipp: Beachten Sie alle Details in Ihrem Mietvertrag mit Kündigungsverzichtsklausel

Da die Beurteilung einer rechtswirksamen Mindestmietdauer in einem Mietvertrag schwierig sein kann, lohnt sich die Prüfung des Vertragswerks wegen möglicher unangemessener Benachteiligungen durch einen Rechtsanwalt.

Gibt es auch eine einseitige Kündigungsverzichtsklausel?

Vertragsparteien dürfen sich im Rahmen ihrer privatrechtlichen Vertragsfreiheit auch einseitig verpflichten. Daher können sowohl ein Vermieter als auch ein Mieter für eine bestimmte Zeit auf ihr Kündigungsrecht im Mietvertrag verzichten. Allerdings messen Gerichte diese zuungunsten des Mieters vereinbarte Klausel an den Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Damit ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters wirksam sein kann, muss der Vermieter ihm einen gleichwertigen Vorteil bieten.

Zum Beispiel kann der Vermieter seinem Mieter eine Untermieterlaubnis oder das Halten von gefährlichen Haustieren als Gegenleistung für den einseitigen Kündigungsverzicht gewähren. Zudem kann auch die Erlaubnis für einen Umbau innerhalb der Wohnung ein den nachteiligen Verzicht ausgleichender Vorteil sein. Schließlich sind günstige Staffelmieten gemäß § 557 a BGB ein Argument für eine wirksame einseitige Verpflichtung für eine Mindestmietdauer.

Außerordentliche Kündigung trotz einer Kündigungsverzichtsklausel

Je nach persönlicher Lebenssituation kann eine Mindestmietdauer von Vorteil oder von Nachteil sein. Mieter freuen sich auf jeden Fall über eine feste Mietzeit von vier Jahren, wenn sie ihre Traumwohnung gefunden haben. In der Praxis sind aber auch zahlreiche Ereignisse denkbar, die das Festhalten an einer wirksam vereinbarten Kündigungsverzichtsklausel unzumutbar erscheinen lassen. Für diese Fälle gibt es die außerordentliche Kündigung.

Damit Mieter private Wohnräume außerordentlich kündigen können, muss ein wichtiger Grund vorliegen. Diese Gründe sind in § 543 und 569 BGB aufgezählt. Unter anderem sind für Mieter mit einer Kündigungsverzichtsklausel im Mietvertrag folgende Begründungen für eine außerordentliche Kündigung von Bedeutung:

  • Mietmängel, die die Gesundheit gefährden
  • anstehender Arbeitsplatz- oder Studienortwechsel
  • Nachwuchs
  • sonstige Unzumutbarkeit

Zu den Fällen der sonstigen Unzumutbarkeit gehören auch Nachbarn, die zum Beispiel wegen ständig bellender Hunde die Zeiten der Nachtruhe nicht einhalten. Fehlender Schlaf kann zu gesundheitlichen Problemen führen. Dennoch stellen bellende Hunde in der Regel keinen Mietmangel dar. Dies hängt von der individuellen Lärmintensität ab. Aber ein Vermieter muss trotzdem auf Einhaltung der Hausordnung achten.

Welche Fristen gelten bei der außerordentlichen Kündigung?

Grundsätzlich sind außerordentliche Kündigungen fristlos. Das Vertragsverhältnis soll mit sofortiger Wirkung enden. Je nach Kündigungsgrund können sich aber im Zusammenhang mit einer Kündigungsverzichtsklausel Fristen ergeben.

Beispiel: Frist einer außerordentliche Kündigung

Wenn Sie zum Beispiel zum 01. Dezember von Ihrem Arbeitgeber nach Stockholm versetzt werden und Ihre Mindestmietdauer bis zum 31. Mai des Folgejahres läuft, dann können Sie Ihre Wohnung erst zum 01. Dezember außerordentlich kündigen. 

Kann auch der Vermieter außerordentlich trotz Kündigungsverzichtsklausel kündigen?

Für einen Vermieter kann es auch eine Reihe von wichtigen Gründen für eine außerordentliche Kündigung trotz wirksam vereinbarter Mindestmietdauer geben. Unter anderem sind zwei nicht gezahlte Monatsmieten einer der im Gesetz genannten Begründungen für eine fristlose Kündigung. Außerdem kann auch die Störung des Hausfriedens wie nächtliches Hundegebell eine Begründung sein, wenn andere Nachbarn bereits erfolgreich eine Mietminderung geltend gemacht haben.

Kündigungsverzichtsklausel und Eigenbedarf

Das Thema Eigenbedarf ist immer wieder Gegenstand von Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Als Eigenbedarf werden Situationen im Mietrecht bezeichnet, in denen der Vermieter eine vermietete Wohnung plötzlich selbst oder für Verwandte benötigt. Der Bundesgerichtshof hat Kinder, Eltern, Schwiegereltern, Enkel, Großeltern, Nichten, Neffen, Schwäger und Cousins in den Schutzbereich des Eigenbedarfs aufgenommen. 

Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages darf der Vermieter keine Kenntnis vom Eigenbedarf gehabt haben. Für eine Eigenbedarfskündigung gelten die ordentlichen Kündigungsfristen von drei, sechs oder neun Monaten. Für die Anmeldung von Eigenbedarf in neu gekauften Mietshäusern und Zweifamilienhäusern gelten besondere Fristen. Allerdings ist Eigenbedarf kein Grund für eine Kündigung eines Mietverhältnisses, für das eine wirksame Kündigungsverzichtsklausel gilt.

Die durchschnittliche Mietzeit, für die eine Kündigungsverzichtsklausel vereinbart wird, liegt bei zwölf bis 48 Monaten. Dieser Zeitraum ist relativ überschaubar. In der Regel profitiert der Vermieter von den sicheren Mieteinnahmen für eine festgelegte Mindestmietdauer, sodass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unbillig wäre. 

Mieterhöhung während der Laufzeit der Mindestmietdauer

Für den Erhalt der Mietsubstanz benötigen Vermieter Geld, das sie mit dem Mietzins erwirtschaften. Normalerweise werden Mieten wegen Neuvermietung, Modernisierungsmaßnahmen und veränderten ortsüblichen Vergleichsmieten erhöht. Auch eine Mietwohnung, für die eine Mindestmietdauer vereinbart wurde, kann modernisiert werden. Daher gibt es nur bei einem wirksam vereinbarten Staffelmietvertrag gemäß § 557 a BGB einen Schutz der Mieter vor einer Mieterhöhung. 

Darf ein Mieter vor Ablauf der Mindestmietdauer einen Nachmieter stellen?

Da die Mietsache Eigentum des Vermieters ist, entscheidet er alleine über die Auswahl der Mieter. Deshalb muss ein Vermieter grundsätzlich keine vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren. Hat sich ein Mieter auf einen Mietvertrag mit einer wirksam vereinbarten Mindestmietdauer eingelassen, dann muss er diesen Vertrag auch selbst erfüllen. Nur selten lassen sich Vermieter in der Praxis auf Nachmieter ein. 

Hat aber der Vermieter im Rahmen eines einseitigen Kündigungsverzichts des Mieters die Option der Untervermietung angeboten, dann kann der Mieter selbstverständlich für die restliche Mietzeit einen Untervermieter in der Mietsache wohnen lassen. Dieser Untermieter muss sich aber wie der Mieter in allen Punkten an die Hausordnung halten und darf den Hausfrieden nicht stören. 

Kann ein Mieter eine Kündigungsverzichtsklausel anfechten?

Willenserklärungen können im deutschen Recht wegen

  • Irrtums
  • arglistiger Täuschung
  • Drohung

angefochten werden. Nach einer wirksamen Anfechtung ist die Willenserklärung nichtig. Die Zustimmung zum Mietvertrag ist eine solche Willenserklärung. Daher kann ein Mieter nur einen kompletten Mietvertrag, aber nicht eine einzelne Vertragsklausel anfechten.

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