Wer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) lebt, muss Bauprojekte vorher mit den anderen Eigentümer:innen absprechen. Das gilt auch dann, wenn nur der eigene Teil des Grundstücks betroffen ist, entschied der BGH. Es gibt aber auch Ausnahmen.
Wohnungseigentümer muss sein Bauvorhaben stoppen
Der Traum vom eigenen Swimmingpool im Garten ist für einen Bremer geplatzt – zumindest vorerst. Zusammen mit seiner Nachbarin bildet er eine WEG, die über ein Grundstück mit zwei Doppelhaushälften verfügt.
Die Gemeinschaftsordnung gewährt jeder Partei ein Sondernutzungsrecht für die ihr zugeteilte Grundstücksfläche. Grund genug für den Beklagten, ohne Absprache mit seiner Nachbarin eine Grube für einen Swimmingpool auszuheben. Als sie von dem Bauvorhaben erfuhr, reichte sie Unterlassungsklage ein – mit Erfolg.
Hinweis: Keine Genehmigung bei kleinen Pools erforderlich
Neben der Genehmigung durch die anderen Wohnungseigentümer stellt sich oft auch die Frage nach einer behördlichen Baugenehmigung. In den meisten Landesbauordnungen sind Schwimmbecken von bis zu 1,50 Meter Tiefe und 8 Metern Länge jedoch genehmigungsfrei.
BGH: Bauvorhaben muss einstimmig erfolgen
Der BGH schloss sich den beiden Vorinstanzen an, die einen Unterlassungsanspruch der Frau bejahten. Ausgangspunkt des Streits sei § 20 Abs.1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach dieser Vorschrift müssen alle Wohnungseigentümer:innen bauliche Veränderungen am Grundstück gemeinsam gestatten, und zwar unabhängig davon, ob sie rechtlich davon betroffen sind oder nicht.
Nicht zustimmungspflichtig seien lediglich Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen. Davon könne man bei einem Swimmingpool aber selbstverständlich nicht ausgehen. Auch aus dem Sondernutzungsrecht, das dem beklagten Bauherrn durch die Gemeinschaftsordnung zusteht, ergebe sich kein umfassender Bauanspruch.
Tipp: Einstimmigkeitserfordernis vertraglich abbedingen
Das Einstimmigkeitserfordernis in Bezug auf Änderungen am Grundstück kann in der Gemeinschaftsordnung abbedungen werden. Sprechen Sie dafür am besten mit den anderen Wohnungseigentümer:innen.
Zustimmung zum Bauvorhaben ist einklagbar
Der beklagte Bauherr dürfte zumindest nicht ganz leer ausgehen. Denn neben dem bereits erwähnten Einstimmigkeitserfordernis, lässt sich auch ein sogenannter Gestattungsanspruch in § 20 WEG finden. Das Prinzip dahinter ist recht simpel: Zwar braucht man für ein Bauvorhaben die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Diejenigen, die aber nicht direkt davon betroffen sind, müssen zustimmen. Notfalls könne der Berechtigte sogar auf Zustimmung klagen. Einfach drauflosbauen, dürfe man aber nicht.
Vermutlich wird der Wohnungseigentümer also doch noch seinen Swimmingpool bekommen. Dieses Mal sogar mit der „Zustimmung“ seiner Nachbarin.
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