Der Vermieter hat die Mängelbeseitigung in Auftrag gegeben. Die durchgeführte Reparatur bleibt jedoch ohne Erfolg. Die zwei wichtigsten Fragen eines Mieters sind in solch einem Fall daher, wie er am besten vorgehen und wie der Mangel schnellstmöglich beseitigt werden kann.

Mängelbeseitigung durch Handwerker bleibt ohne Erfolg

Der Vermieter hat auf Ihre Mängelanzeige reagiert und ein Handwerksunternehmen beauftragt, um den Mangel zu beseitigen. Nachdem diese die entsprechenden Reparaturarbeiten vorgenommen hat, merken Sie jedoch, dass der Mangel weiterhin vorhanden oder erneut aufgetreten ist. In diesem Fall müssen Sie Ihren Vermieter erneut zur Mängelbeseitigung auffordern. 

Grund hierfür ist, dass der Vermieter in der Regel nur verpflichtet ist, die Mängelbeseitigung in die Wege zu leiten. Die Pflicht, die vorgenommen Arbeiten zu kontrollieren und abzunehmen besteht jedoch nicht. Ebenfalls muss der Vermieter keine Rückfragen stellen, ob der Mangel nun tatsächlich behoben wurde. Vielmehr müssen Sie als Mieter prüfen, ob die Mängelbeseitigung Erfolg hatte oder nicht. 

Erfolglose Reparaturen: Mieter haben eine Mitwirkungspflicht

In einigen Fällen kann der Grund für den Mangel nicht direkt erkannt werden. Manchmal werden deshalb Reparaturarbeiten vorgenommen, die ins Leere laufen. Trotz Mängelbeseitigungsarbeiten besteht der Mangel weiterhin. Sie als Mieter stellen sich daher sicherlich die Frage, wie häufig Sie eine am Ende erfolglose Reparatur hinnehmen müssen. 

Hinweis: Mieter unterliegen einer Mitwirkungspflicht

Sie als Mieter dürfen die Beseitigung des Mangels nicht erschweren oder unmöglich machen. Sie haben daher die Pflicht, mit dem Handwerker Termine zu vereinbaren und diesen Zugang zu Ihrer Wohnung zu verschaffen. 

Wie häufig Sie den Handwerker tatsächlich in Ihre Wohnung lassen müssen, ist vom Einzelfall abhängig. Waren die bisher vorgenommenen Reparaturarbeiten erfolglos und der Mangel tritt nach kurzer Zeit wieder auf, beziehungsweise dieser wurde gar nicht behoben, können Sie weitere Arbeiten ablehnen

Die Ablehnung der Mängelbeseitigung muss dem Vermieter zugehen. Dies kann schriftlich oder mündlich erfolgen. Empfehlenswert ist es jedoch, die Ablehnung schriftlich zu erklären. So haben Sie einen entsprechenden Nachweis. Sie müssen weiterhin nachweisen, dass die Arbeiten des Handwerkers mangelhaft waren. Dies kann z. B. durch Fotos oder Zeugen geschehen. Ferner müssen Sie beweisen, dass der Mangel durch ein anders Unternehmen hätte behoben werden können. Dies kann in der Regel nur durch die Überprüfung des Mangels durch ein anderes Unternehmen oder Sachverständigen nachgewiesen werden. 

Mieter beauftragt eigenständig einen Handwerker

Bei mehrfachen erfolglosen Mängelbeseitigungsmaßnahmen ist der Vermieter seiner Pflicht aus dem Mietvertrag gemäß § 535 BGB nicht hinreichend nachgekommen. Liegt der Mangel weiterhin vor, haben Sie als Mieter die Möglichkeit, die Mängelbeseitigung selbst vorzunehmen oder ein anderes Unternehmen zu beauftragen. Man spricht dann von der Ersatzvornahme

Hinweis: Denken Sie auch an die Mietminderung

Wenn es sich um einen erheblichen Mangel handelt, kommt auch eine Mietminderung in Betracht.

Dürfen Sie den Mangel ohne weiteres selbst beseitigen?

Die Beseitigung des Mangels durch ein anderes Unternehmen können Sie jedoch nicht ohne weiteres in Auftrag geben. Folgende Voraussetzungen müssen vorliegen, damit Sie am Ende auch die hierdurch entstandenen Kosten gegenüber dem Vermieter geltend machen können: 

  • Sie haben dem Vermieter den Mangel schriftlich angezeigt
  • Sie haben den Vermieter zur Mangelbeseitigung aufgefordert
  • Sie haben dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt
  • Der Vermieter befindet sich mit der Beseitigung des Mangels im Verzug
  • Die Ersatzvornahme ankündigen

Wer trägt die Kosten für eine Ersatzvornahme? 

Wenn Sie eine Ersatzvornahme vorgenommen haben, hat grundsätzlich der Vermieter gemäß § 536a BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag die Kosten für die Reparatur zu tragen. Sie können diesen daher schriftlich auffordern, den Rechnungsbetrag an Sie zu erstatten. 

Sollte sich der Vermieter keine Erstattung der Kosten vornehmen, können Sie Ihre Aufwendungen von der nächstfolgenden Miete abziehen

Hinweis: Achtung bei Klauseln im Mietvertrag

Bei der Einbehaltung der Miete sollten Sie jedoch vorab einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen. Dort kann der Vermieter ggf. eine Klausel verwenden, die die Verrechnung von Ansprüchen untersagt. Auch in solch einem Fall empfiehlt sich ein Gespräch mit einem Rechtsanwalt.

Bevor Sie eine Ersatzvornahme vornehmen, sollten Sie sich jedoch sicher sein, dass die Voraussetzungen des § 536a BGB auf Schadens- und Aufwendungsersatz erfüllt sind. Wenn dies nicht der Fall ist, müssen Sie die Kosten für die Ersatzvornahme nämlich selbst tragen. So soll dem Vermieter nicht die Möglichkeit genommen werden, die Mängel selbst zu beseitigen.

Eine weitere Möglichkeit der Ersatzvornahme ist die Zahlung eines Vorschusses durch den Vermieter. Der Vorteil ist hier, dass Sie nicht in Vorleistung treten müssen und für Sie daher kein Kostenrisiko besteht. Sie können dann die Kosten für die Reparatur über den Vorschuss abrechnen. Nicht verbrauchte Gelder müssen Sie an Ihren Vermieter zurückerstatten. 

Vermieter kümmert sich nicht um die Mängelbeseitigung

Sie haben gegenüber Ihrem Vermieter einen Mangel angezeigt, dieser reagiert jedoch nicht. In solch einem Fall stellt sich die Frage, wie am besten vorzugehen ist:

  • Entweder beheben Sie den Mangel zunächst auf eigene Kosten und fordern den Vermieter anschließend zur Zahlung auf.
  • Sie beheben den Schaden nicht, mindern jedoch die Miete. So können Sie Ihren Vermieter unter Druck setzen und die Mängelbeseitigung vorantreiben. 
  • Oder Sie reichen Klage beim Amtsgericht ein und lassen Ihren Vermieter zur Vornahme der Reparatur verurteilen. 

Bei einem Klageverfahren spielt zudem immer auch die Beweislast eine große Rolle. Kann Ihr Vermieter nachweisen, dass Sie für den Schaden verantwortlich sind, müssen Sie nachweisen, dass Sie den Schaden nicht zu vertreten haben.

Handwerker verursachen Schäden bei der Reparatur

Die von Ihrem Vermieter beauftragte Unternehmen hat den Mangel in der Mietwohnung beseitigt. Während der Arbeiten haben die Angestellten der Unternehmen jedoch einen anderen Schaden in Ihrer Wohnung verursacht. 

Beispiel: Handwerker verursachen Schaden

Ihre Gastherme war defekt. Während der Reparatur beschädigt jedoch ein Angestellter des Unternehmens Ihre Küchenzeile. 

Für die Reparaturkosten an der Küchenzeile (Schadensersatz) kann derjenige in Anspruch genommen werden, der den Auftrag erteilt hat.

Bei einem Mangel im mietrechtlichen Sinne ist der Auftraggeber in den meisten Fällen der VermieterDa eigentlich der Vermieter für die Beseitigung des Mangels verantwortlich ist, hierfür aber ein Unternehmen beauftragt, überträgt dieser seine Pflicht aus dem Mietvertrag. Der entstandene Schaden wird dem Vermieter dann gemäß § 278 BGB zugerechnet, weil er sich zur Erfüllung seiner Pflicht einer anderen Person bedient hat. 

Darüber hinaus kann auch das beauftragte Unternehmen oder der Angestellte des Unternehmens aufgrund der unerlaubten Handlung in Anspruch genommen werden.

Hinweis: Sie haben die Handwerker selbst beauftragt

Wenn Sie die Handwerker selbst beauftragt haben z. B. aufgrund einer Kleinreparatur, die keinen Mangel im mietrechtlichen Sinne darstellt, müssen Sie gegenüber dem Unternehmen Ihren Anspruch auf Schadensersatz geltend machen. 

Für die Geltendmachung des Schadensersatzes ist es zudem wichtig, dass Sie die entstandenen Schäden auch durch Fotos oder anwesende Zeugen beweisen können. 

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