Durch Teilung einer Immobilie in mehrere Objekte entsteht Eigentum für jeden Erwerber. Um eindeutige gesetzliche Regelungen für alle Eigentümer zu schaffen, wurde das Wohnungseigentumsgesetz erlassen. In ihm sind Rechte und Pflichten der Eigentümer und der Eigentümergemeinschaft aufgeführt.

Das WEG: Gesetzesgrundlage und Eigentumsformen

Damit bei der Teilung eines Grundstücks und einer Immobilie dem einzelnen Eigentümer kein Nachteil entsteht, wurde am 15.03.1951 das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, erlassen. 

Es regelt 

  • Wohnungseigentum
  • Teileigentum
  • und Gemeinschaftseigentum

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen, denken Sie daran, dass Sie den Immobilenverkauf- bzw. Immobilienkaufvertrag prüfen lassen. Gleiches gilt natürlich auch, wenn Sie ein Gründstück verkaufen oder kaufen möchten. Dann sollten Sie den Grundstückverkaufs- bzw. Grundstückskaufvertrag prüfen lassen.

Was versteht man unter Wohnungseigentum?

An der vom Käufer erworbenen Wohnung oder dem Gebäudeteil entsteht für ihn ein Wohnungseigentum. Der Erwerber wird im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Ein Wohnungseigentum ist wie jede andere Immobilie zu behandeln. Sie kann verkauft, mit Grundpfandrechten belastet oder als Nachlass vererbt werden. 

Das Wohnungseigentum ist ein Sondereigentum. Andere Eigentümer einer gemeinschaftlichen Wohnanlage haben kein Mitspracherecht beim jeweiligen Sondereigentum.

Was ist ein Teileigentum?

Unter Teileigentum versteht man ein Sondereigentum, das nicht Wohnzwecken dient. Zum Teileigentum zählen zur jeweiligen Wohnung gehörende Keller- und Abstellräume sowie PKW-Stellplätze und Tiefgaragenplätze.

Ladengeschäfte, Büroräume und Räume für andere gewerbliche Zwecke werden ebenfalls als Teileigentum umschrieben. Für sie gelten die gleichen Vorschriften, wie sie auf das Wohnungseigentum anzuwenden sind (§ 1, Abs. 6 WEG).

Was fällt unter den Begriff Gemeinschaftseigentum?

Der rechtlich korrekte Begriff ist „gemeinschaftliches Eigentum“, § 1 Abs. 5 WEG. In der Praxis wird jedoch von Gemeinschaftseigentum gesprochen. Zu ihm gehören Grund und Boden und das Gebäude selbst mit seinen konstruktiv notwendigen Gebäudeteilen. Hierunter versteht man 

  • Fundament und Außenwände
  • Geschossdecken
  • tragende und aussteifende Innenwände
  • Fenster und Türen, die zum Gemeinschaftseigentum zeigen (z. B. die Außenseite der Fenster)
  • das Dach

Gehören zum Grundstück Gebäude ohne Sondereigentum, werden diese ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum. Des Weiteren zählen Treppen, Aufzüge, Eingangsbereiche, ein gemeinsamer Heizungskeller und die gemeinsame Haustechnik sowie Versorgungsleitungen zum gemeinschaftlichen Eigentum. 

Tipp: Korrekte Bezeichnung des Eigentums schützt vor Nachteilen

Eine genaue Unterscheidung bei der Zuordnung des Eigentums in Sondereigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum ist wichtig. Hieraus berechnen sich die Eigentümeranteile. Diese sind wiederum u. a. hinsichtlich der Kostentragungspflicht für Instandhaltung und andere Hauskosten ausschlaggebend.

Wohnungseigentumsgesetz: Die Hausverwaltung

Ein Verwalter ist für die Eigentümergemeinschaft und die Erfüllung ihrer Aufgaben nicht zwingend vorgeschrieben. Das WEG lässt dem Eigentümer hier die Wahl. In § 21 Abs. 1 WEG ist lediglich festgeschrieben, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zusteht. 

In der Praxis wird dies aber nur bei kleineren Eigentumsanlagen funktionieren. Ein Hausverwalter nimmt den Eigentümer eine Menge an Arbeitsaufwand ab. Er hat einschlägige Rechtskenntnisse, ist erfahren im Umfang mit Handwerkern und kann aufgrund seiner Ausbildung die Interessen der einzelnen Eigentümer unter einen Hut bringen. 

Durch die Einsetzung eines Verwalters fallen zwar für die Eigentümergemeinschaft dessen Kosten an. Rechnet man aber den Zeitaufwand dagegen, relativieren sich die Summen rasch. Auch Unstimmigkeiten unter den Eigentümern wird durch die Bestellung eines Verwalters vorgebeugt. 

Für welchen Zeitraum ist ein Verwalter bestellt?

§ 26 WEG regelt die Bestellung und Abberufung des Verwalters. Er darf für längstens fünf Jahre bestellt werden. Handelt es sich um eine erste Bestellung nach einer Wohneigentumsbegründung, kann er nur für drei Jahre bestellt werden. Dies gibt den Eigentümern die Möglichkeit, sich erst einmal ein Bild von den Belangen des Wohnungseigentums und einer Verwaltung zu machen. 

Die Bestellung des Verwalters darf jedoch verlängert werden. Hierzu ist ein erneuter Beschluss der Wohnungseigentümer notwendig. Er kann frühestens ein Jahr vor Ablauf der aktuellen Bestellungszeit gefasst werden. 

Eigentümergemeinschaft: Diese Aufgaben hat der Verwalter

Ein bestellter Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer umzusetzen. Er hat für die Durchführung der Hausordnung Sorge zu tragen. Es ist seine Aufgabe, sich um die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu kümmern. Dringende Maßnahmen müssen dabei nicht mit den Eigentümern abgesprochen werden. 

Ferner obliegen ihm die finanziellen Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter kann fällige werdende Zahlungen der Eigentümer anfordern, soweit diese von der Gemeinschaft zu leisten sind. Alle laufenden Zahlungen und Leistungen im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums darf er bewirken und entgegennehmen. 

Für die ordnungsgemäße Verwaltung der eingenommenen Gelder ist der Verwalter verantwortlich. Dies gilt insbesondere für Rücklagen, die von der Eigentümergemeinschaft für das Wohnobjekt gebildet werden müssen. Sind Rechtsmaßnahmen zu treffen oder ist ein Rechtsstreit anhängig, muss der Verwalter die Eigentümergemeinschaft davon unterrichten. 

Auf Verlangen muss die Eigentümergemeinschaft dem Verwalter eine Vollmacht ausstellen, in der seine Befugnisse der Art und dem Umfang nach ersichtlich sind. 

Wohnungseigentümer: Pflichten nach dem WEG

13 Abs. 1 WEG bestimmt, dass der Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren kann. In § 13 Abs. 2 WEG ist geregelt, dass der Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt ist.

§ 14 WEG zeigt die Rechte des Eigentümers auf. Zu ihnen zählen:

  • die Instandhaltung des Sondereigentums
  • eine angemessene Nutzung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums
  • für die Einhaltung der vorgenannten Pflichten zu sorgen

Zwar hat der Eigentümer das Recht, über sein Sondereigentum frei zu verfügen. Dies gilt jedoch nur solange, wie Rechte Dritter nicht beschnitten werden. Anderen Eigentümern darf kein unzumutbarer Nachteil erstehen. Eine Einschränkung, wie sie bei einem geordneten Zusammenleben jedoch unvermeidbar ist, ist der Eigentümergemeinschaft zuzumuten.

Überlässt ein Eigentümer sein Sondereigentum Dritten zur Nutzung, so muss er dafür Sorge tragen, dass diese die entsprechenden Pflichten einhalten. Ferner obliegt ihm, aus berechtigtem Anlass Dritten den Zugang zu seiner Wohnung zu gewähren.

Beispiel: Handwerksarbeiten müssen akzeptiert werden

Ist zur Durchführung von Handwerksarbeiten der Zugang zum Sondereigentum notwendig, darf der Eigentümer die Arbeiten nicht verhindern. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Maßnahmen sein Eigentum, das Sondereigentum eines anderen, ein Teileigentum oder das Gemeinschaftseigentum betreffen. Entsteht ihm jedoch hierdurch ein Schaden, ist dieser von der Gemeinschaft zu ersetzen. 

Muss sich der Eigentümer Mehrheitsbeschlüssen beugen?

Jeder Eigentümer ist verpflichtet, sich in ordnungsgemäß abgehaltenen Versammlungen verfassten Mehrheitsbeschlüssen zu beugen. Nicht ausschlaggebend ist dabei, ob er an dieser Versammlung teilgenommen hat oder abwesend war. Ferner ist der Eigentümer an Vereinbarungen gebunden, die von der Eigentümergemeinschaft getroffen wurden. 

Hausgeld und Betriebskostenabrechnung: Das sagt das WEG

Zu den Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümer gehört das Wohngeld oder Hausgeld. Der rechtlich korrekte Begriff nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist Hausgeld. Zu der Zahlung dieser Beträge sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, wenn über die Höhe und Art ein Wirtschaftsplan erstellt wurde.

Das Hausgeld dient dazu, laufende finanzielle Verpflichtungen der Gemeinschaft zu erfüllen. Zu diesen Verpflichtungen zählen unter anderem

  • Betriebskosten
  • Instandhaltungskosten
  • Verwaltungskosten

Was umfasst das Hausgeld?

Detailliert betrachtet setzt sich das Hausgeld aus

  • Hausmeisterkosten
  • den Kosten für Gebäudereinigung und Abfallentsorgung
  • Energiekosten für das Gemeinschaftseigentum
  • Verwalterkosten
  • Wohngebäudeversicherung
  • Telekommunikationseinrichtungen
  • der Führung der Hauskonten
  • und den Ausgaben für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

zusammen.

Ein weiterer wichtiger Posten sind die Beträge, die als Instandhaltungsrücklage vorgesehen sind. Diese müssen in der Jahresabrechnung gesondert ausgewiesen sein. 

Hinweis: Sonderumlagen bei nicht vorhersehbaren Ausgaben

Fallen zumindest dem Zeitpunkt nach nicht vorauszusehende Ausgaben wie nachträgliche Erschließungskosten oder Kanalanschlussgebühren an, muss der Wirtschaftsplan entsprechend ergänzt werden. Diese Sonderumlage wird auf die Eigentümer umgerechnet. Kann sie nicht gestundet werden, ist sie sofort zu entrichten. 

Betriebskostenabrechnung: Durchführung und umlagefähige Kosten

Die Betriebskostenabrechnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft wird im Wirtschaftsplan dargelegt. Dazu werden nach Ablauf des Jahres sämtliche Posten erfasst, nach Eigentümeranteilen aufgeschlüsselt und mit den Vorauszahlungen verrechnet. 

Für das neue Wirtschaftsjahr erstellen der Verwalter oder die Eigentümergemeinschaft einen voraussichtlichen Wirtschaftsplan. Er beruht auf den Vorjahreszahlen und eventuell bereits bekannten Ausgaben und Kostenexpansionen. Aus diesem vorläufigen Wirtschaftsplan für das kommende Wirtschaftsjahr errechnet sich die Höhe der Hausgeldvorauszahlungen.

Welche umlagefähigen Posten gibt es beim Hausgeld?

Hat ein Eigentümer sein Wohnungseigentum vermietet, kann er die Nebenkosten umlegen. Dies ist jedoch nur der Fall, wenn er vom Mieter keine Pauschalmiete verlangt, sondern die Nebenkostenabrechnung vereinbart hat. Als Vermieter haben Sie sich zu informieren, wie Sie die Nebenkostenabrechnung erstellen müssen. Für die Geltendmachung dieser Kosten ist es nicht erforderlich, dass der Eigentümer als Vermieter die einzelnen Posten laut Wirtschaftsplan ausweist. Die Bezeichnung „Betriebskosten“ ist ausreichend.

Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen unter anderem

  • anteilige Grundsteuer
  • Kanalgebühren
  • Kosten für Heizung und Warmwasser
  • Aufzugskosten und Kosten für Beleuchtung
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Gebäudereinigung
  • Grünanlagenpflege
  • Hausmeisterkosten
  • Kosten für Kabelanschlüsse etc.

Die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, Gebäuderücklagen und Verwaltungskosten dürfen nicht an den Mieter weiterberechnet werden.

Tipp: Umlagefähige Kosten ausweisen lassen

Nimmt der Verwalter nicht bereits von sich aus in der Betriebskostenabrechnung eine Kennzeichnung der umlagefähigen Kosten vor, so können ihn die Eigentümer darum bitten. Sind alle umlagefähigen Kosten als solche bezeichnet, erleichtert dies dem Eigentümer die Abrechnung mit dem Mieter.

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