Der Architektenvertrag

Architektenverträge sind regelmäßig Werkverträge, wobei im Einzelfall bei einer nicht erfolgsbezogenen Tätigkeit auch ein Dienstleistungsvertrag gegeben sein kann. Das setzt voraus, das der Architekt beispielsweise reine Kontrollpflichten wahrnimmt. Die Abgrenzung zwischen Werk-und Dienstleistungsverträgen ist deshalb relevant, weil beim Werkvertrag erst die Abnahme die Zahlung fällig werden lässt.

Der Gesetzgeber hat den Architektenvertrag in § 650p BGB näher definiert. Der Architekt schuldet mit diesem Vertrag eine bestimmte Leistung. Dabei handelt es sich häufig um Planungsleistungen für ein Bauvorhaben, in manchen Fällen auch um andere Leistungen wie beispielsweise Überwachungs- und Kontrollleistungen beim Bauvorhaben.

Auf der anderen Seite hat der Bauherr die mangelfreie Planungsleistung abzunehmen und den Werklohn zu entrichten. Bei einem Dienstleistungsvertrag zwischen Architekt und Bauherr ist der Zahlungsanspruch nicht von einer Abnahme abhängig. Hier treffen die Parteien andere Festlegungen zur Fälligkeit des Anspruchs auf Zahlung.

Grundsätzlich können die Beteiligten den Architektenvertrag frei aushandeln. Dabei ist allerdings der Architekt in einige Grundsätze seiner Berufsordnung eingebunden. Es existiert eine spezielle Honorarordnung für Architekten, an der sich der Werklohn/beziehungsweise weitere Architektenlohn ausrichtet. Grundsätzlich schuldet der Architekt eine mangelfreie Planungsleistung, beziehungsweise eine mangelfreie Ausführung von anderen Leistungen.

Welche rechtlichen Folgen können Mängel der Architektenleistungen haben?

Planungsfehler können nicht nur dazu führen, dass der Bauherr die Planungsleistung als solche nicht abnimmt. Sie können später auch eine Haftung des Architekten begründen, wenn aufgrund fehlerhafter Planung ein fehlerhaftes Bauwerk entsteht. Die mögliche Haftung des Architekten bezieht sich noch auf weitere Bereiche beispielsweise im Brandschutz und in ähnlichen Bereichen. Eine Haftung kommt auch für die mangelhafte Ausführung von anderen Leistungen wie Überwachungsleistungen infrage.

Welche Punkte sind im Architektenvertrag besonders wichtig?

Unstimmigkeiten und rechtliche Auseinandersetzungen über Architektenverträge entstehen besonders häufig, wenn es Lücken und Ungenauigkeiten in dem Vertrag gibt. Deshalb ist auf eine präzise Gestaltung zu achten. Besonders wichtige Punkte sind diese:

  • Detaillierte Beschreibung der zu erbringenden Planungs- oder anderen Leistung
  • Exakte Angaben zu Material
  • Präzise Angaben zu den Kosten, Zahlungszeitpunkten und möglichen Vorauszahlungen
  • Genaue Festlegungen hinsichtlich zeitlicher Abläufe, Fristen und Termine
  • Im Einzelfall spezifische Festlegungen zum Haftungsumfang beispielsweise bei sehr speziellen Bauprojekten

Was gehört zu den Architektenleistungen im Architektenvertrag?

Architektenleistungen gliedern sich allgemein in

  • Grundlagenermittlung
  • Vor- und Hauptentwurf
  • Erstellung von Unterlagen/Zeichnungen für Bauanträge und andere Baugesuche
  • Mengen- und Kostenkalkulationen
  • Ausführungsplanung
  • Koordinationsplanung für die beteiligten Fachplaner
  • Ausschreibungen/Mitwirkung bei der Vergabe von Gewerkeleistungen, Bauleitung sowie Bauüberwachung
  • Vorbereitung/Mitwirkung der Bauabnahme
  • Erstellung/Zusammenfassung der Endabrechnung
  • Gebäude Dokumentation nach Bauabschluss/bei Übergabe

In einem Architektenvertrag können auch nur einzelne dieser Leistungsbereiche beauftragt werden.

Hinweis: Für manche Leistungen wird eine Architektenvollmacht benötigt
Einige dieser Leistungen kann der Architekt nur erbringen, wenn er für den Bauherrn rechtlich bindende Erklärung abgeben kann. Hier ist in der Regel eine gesonderte Vollmacht erforderlich, weil der Architektenvertrag allein den Architekten nur in einem gewissen Umfang bevollmächtigt.

Gelten formale Anforderungen an den Abschluss eines Architektenvertrages?

Es gelten zurzeit keine spezifischen formalen Anforderungen an den Abschluss eines Architektenvertrages. Für Werkverträge sieht das Bürgerliche Gesetzbuch auch keine Schriftform vor.

Hinweis: Architektenvertrag unbedingt schriftlich abschließen
In Architektenverträgen werden regelmäßig sehr komplexe Fragestellung geregelt. Es ist deshalb unbedingt zu empfehlen, diesen Vertrag schriftlich abzuschließen.

Keine Anwendung auf Architektenverträge findet die im Bauwesen häufig anzuwendende Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Architekten erbringen keine Bauleistung im Sinne der VOB.

Regelungen in der HOAI

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt die Vergütung für Architekten gesetzlich. Insgesamt definieren neun Leistungsphasen in der HOAI Leistungen von Architekten. Es ist möglich, bestimmte Leistungen in einem Architektenvertrag auch über eine Erfolgsbeteiligung zu vergüten.

Außerdem sind bestimmte Leistungen nicht im Rahmen der HOAI zu vergüten. Vergütungsvereinbarungen zum Leistungsumfang und zur Vergütungshöhe müssen bei

  • Berechnungen zum Wärmeschutz und zu Lüftungsanlagen
  • der Ausarbeitung von Anträgen auf Vorderkredite/Fördermittel und besonderer Anträge beispielsweise im Denkmalschutz

gesondert im Architektenvertrag getroffen werden.

Tipp: Der Architekt kann für sich erhöhende Kosten in Anspruch genommen werden
Mit einer gesonderten Haftungsvereinbarung im Architektenvertrag kann geregelt werden, dass der Architekt für sich erhöhende Kosten haftet. Hier geht es teilweise um komplexe rechtliche und technische Fragen. Beauftragen Sie im Zweifelsfall einen Rechtsanwalt mit der Gestaltung dieser Haftungsvereinbarung.

Worüber streiten Bauherr und Architekten aus einem Architektenvertrag ?

Nicht selten kommt es bereits im Vorfeld – vor dem Abschluss eines schriftlichen Architektenvertrages – zu Streitigkeiten zwischen den Parteien. Dieser entzündet sich dann an der Frage, ob und wann ein entgeltlicher Architektenvertrag entstanden ist. Da für Architektenverträge kein Schriftformerfordernis gilt, können mögliche Architektenleistungen bereits dann vorliegen, wenn erste Entwürfe und Beratungsgespräche stattgefunden haben.

Tipp: Möglichst schon in der Anbahnung eines Architektenvertrages Klarheit schaffen
Es ist sehr empfehlenswert, bereits in den Verhandlungen im Vorfeld eines Architektenvertrages durch schriftliche Protokolle Klarheit darüber zu schaffen, wann bereits entgeltliche Leistungen vorliegen und wann nicht. Auf diese Weise können Streitigkeiten vermieden werden, wenn es später nicht zum Abschluss des eigentlichen Architektenvertrages kommt.

Ein typischer weiterer Streitpunkt sind Mängel der Planungsleistung.

Welche Mängel können bei Architektenleistungen vorliegen?

Es gibt hier eine Vielzahl von Möglichkeiten für eine fehlerhafte Leistung. Die Fehler können beispielsweise in der Planung selbst liegen, aber auch in Berechnungen, Fristversäumnissen, Fehlern bei Baugesuchen, Fehlern bei der vereinbarten Bauleitung und in vielen weiteren Bereichen.

Tipp: Nehmen Sie bei Mängeln möglichst frühzeitig rechtsanwaltliche Hilfe in Anspruch
Für Sie als Bauherr ist es oft nicht einfach, Architektenleistungen zu bewerten. Da Mängel möglichst frühzeitig geltend gemacht werden müssen, sollten Sie sich im Zweifelsfall bei vermuteten Mängeln von einem Rechtsanwalt beraten lassen.

Die Architektenhaftung

Der Architekt haftet für bestimmte Leistungen, Berechnungen und Kalkulationen. Die Haftung kann sich aus ganz unterschiedlichen rechtlichen Grundlagen ergeben. Plant der Architekt beispielsweise ohne Berücksichtigung von Brandschutzvorgaben, kann er dafür haften. Die Bezeichnung Haftung bezieht sich in diesem Fall darauf, dass durch die mangelhafte Leistung des Architekten ein Schaden entstanden ist.

Die Geltendmachung von Haftungsansprüchen gegenüber einem Architekten ist rechtlich komplex. Nicht selten müssen Sachverständigengutachten hinzugezogen werden, um alle faktischen und rechtlichen Fragen zu klären. Hier ist der Rechtsanwalt für Sie als Bauherr erster Ansprechpartner, um Ihre Ansprüche als Bauherr außergerichtlich und möglicherweise auch gerichtlich geltend zu machen.