Wesen und Eigenschaften einer Grundschuld

Die Grundschuld gehört, wie die Hypothek, zu den Grundpfandrechten. Die rechtlichen Regelungen zu Grundschulden sind in den § 1191 ff. BGB enthalten. Grundpfandrechte werden für einen bestimmten Gläubiger in Abt. III des Grundbuches eingetragen und geben ihm ein dingliches Verwertungsrecht an dem Grundstück. Das bedeutet, dass er das Grundstück zwangsversteigern oder zwangsverwalten lassen kann.

Die Grundschuld kann vollkommen unabhängig von einem etwaigen Darlehen eingetragen werden. Erst durch eine separate Vereinbarung, der Sicherungsabrede oder auch Grundschuld-Zweckerklärung, wird festgelegt, wofür die Grundschuld haften soll.

Was ist die Grundschuldbestellungsurkunde?

Mit der Grundschuldbestellungsurkunde werden die Grundschulden bestellt und eingetragen. Sie wird entweder von der finanzierenden Bank vorbereitet oder beim Notar aufgesetzt. Anschließend muss sie notariell beurkundet werden. Sie enthält folgende Angaben:

  • genaue Nennung des zu belastenden Grundstückes mit Grundbuchbezeichnung und Angaben zum Flurstück
  • Nominalbetrag der Grundschuld
  • etwaige Nebenleistungen und dinglichen Zinsen zur Grundschuld
  • Angabe, ob auf den Grundschuldbrief verzichtet werden soll
  • dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung
  • ggf. persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Anhand der Bestellungsurkunde wird die Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Dem Gläubiger kann auf Antrag eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde ausgehändigt werden. Mit dieser Urkunde kann der Gläubiger Zwangsverwertungs- und Vollstreckungsmaßnahmen einleiten.

Für die Löschung einer Grundschuld wird die vollstreckbare Ausfertigung nicht benötigt.

Was sind Brief- und Buchgrundschulden?

Üblicherweise wird für Grundschulden ein Grundschuldbrief ausgestellt. Es ist jedoch möglich, auf den Grundschuldbriefes zu verzichten. Man spricht dann von einer Buchgrundschuld. Die nachfolgende Tabelle verdeutlicht die wesentlichen Unterschiede:

Hinweis: Das passiert, wenn der Grundschuldbrief verloren geht
Es kann vorkommen, dass bei einer Briefgrundschuld der Grundschuldbrief nicht mehr auffindbar ist. In diesem Fall muss ein Aufgebotsverfahren beim zuständigen Amtsgericht eingeleitet werden. Hierbei wird der Brief für kraftlos erklärt, sodass die Löschung ohne den ursprünglichen Brief durchgeführt werden kann. Das Verfahren dauert mindestens sechs Monate.

Was ist die dingliche und persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung?

Mit der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung kann der Gläubiger das Grundstück verwerten. Die zugestellte Grundschuldbestellungsurkunde dient hierbei als Vollstreckungstitel. Der Gläubiger kann das Grundstück zwangsversteigern lassen oder die Zwangsverwaltung beantragen. Möglich ist auch eine Kombination aus beiden Verfahren.

Mit der persönlichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung darf der Gläubiger in das gesamte Vermögen des Schuldners vollstrecken. Er muss nicht erst die Immobilie verwerten. Die zugestellte Grundschuldbestellungsurkunde mit dieser Klausel kann direkt für Vollstreckungsmaßnahmen verwendet werden. Ein Mahnbescheid muss nicht mehr beantragt werden.

Vorsicht: Die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung ist ein scharfes Schwert. Sie ermöglichen dem Gläubiger direkten Zugriff auf Ihr gesamtes Privatvermögen. Sie besteht zudem ohne die Grundschuld weiter fort. So kann die Bank mit diesem Titel unter bestimmten Umständen weiterhin vollstrecken, auch wenn die Grundschuld längst gelöscht ist.

Was ist die Grundschuld-Zweckerklärung oder Sicherungsvereinbarung?

Die Grundschuld wird ohne Bezugnahme auf die Finanzierungsdarlehen eingetragen. Erst durch die Zweckerklärung wird der Sicherungszweck vereinbart. Er kann konkrete Darlehen nennen, für welche die Grundschulden herangezogen werden sollen (enge Sicherungsabrede). Oft wird auch eine weite Sicherungsabrede vereinbart, bei der die Grundschulden für sämtliche bestehenden und zukünftigen Verbindlichkeiten gelten sollen.

Tipp: Schützen Sie sich vor bösen Überraschungen
Vermeiden Sie eine weite Zweckerklärung, insbesondere in Verbindung mit der persönlichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Sonst haften die Grundschulden auch für spätere Kredite mit. Lassen Sie sich bei einer Löschung unbedingt die vollstreckbare Ausfertigung aushändigen oder sich bestätigen, dass keinerlei Rechte mehr daraus hergeleitet werden.

Gründe und Voraussetzungen für die Löschung einer Grundschuld

Ganz pragmatisch gesprochen ist die Voraussetzung für die Löschung einer Grundschuld, dass Sie und Ihre Bank sich über die Löschung einig sind. Sind sämtliche Verbindlichkeiten erledigt, wird Ihnen die Bank die Löschungsunterlagen ohne Weiteres zukommen lassen.

Welche Gründe sprechen für das Löschen – und welche dagegen?

Ein Löschen ist immer dann unumgänglich, wenn das Grundstück lastenfrei, also ohne eingetragene Grundschulden, verkauft oder anderweitig übertragen werden soll. Da derartige Grundstücksgeschäft stets über den Notar laufen müssen, wird sich dieser im Zuge der Eigentumsumschreibung auch um die Klärung bezüglich der eingetragenen Grundpfandrechte kümmern. So müssen Sie nicht selber tätig werden.

Viele bevorzugen es, ein “sauberes” Grundbuch zu haben. In diesem Fall müssen Sie sich selbst um das Löschen der Grundschuld kümmern. Sollten Sie absehbaren Finanzierungsbedarf haben – z. B. Renovierungen oder andere große Anschaffungen, macht es Sinn, die Grundschuld nicht löschen zu lassen. Sie kann neu valutiert und als Kreditsicherheit verwendet werden.

Möchten Sie die finanzierende Bank wechseln, ist es ebenfalls nicht notwendig, die alte Grundschuld zu löschen und eine neue eintragen zu lassen. Die Grundschuld kann an die neue Bank abgetreten werden. Diese Variante ist deutlich günstiger zu realisieren. Die bestehenden Unterlagen werden dann einfach auf den neuen Kreditgeber übertragen und umgeschrieben.

Warum verweigert die Bank eine Löschung, obwohl das Immobiliendarlehen zurückgezahlt ist?

Dies kann daran liegen, dass die Grundschuld nicht nur das Immobiliendarlehen, sondern auch weitere Verbindlichkeiten besichert. Bei einer weiten Sicherungsabrede wären z. B. auch der Dispo-Kredit, die Kontoüberziehung oder weitere Darlehen mit abgesichert. Oder sie haben Ihre Grundschuld auch für die Darlehen einer weiteren Person zur Verfügung gestellt (Drittsicherungsabrede). Solange diese noch bestehen, greift das Sicherungsrecht der Bank.

Tipp: Verlangen Sie Transparenz
Lassen Sie sich von Ihrer Bank genau erklären, warum die Löschung nicht möglich ist. Gegebenenfalls kommt auch eine Teillöschung in Betracht. Hierbei wird der nicht benötigte Teil der Grundschuld gelöscht, der Rest bleibt weiter bestehen.

Gesetzlicher Löschungsanspruch

Nachrangige Grundpfandrechtsgläubiger haben einen gesetzlichen Löschungsanspruch nach §§ 1197 a und b BGB. In dem Moment, wo eine vorrangige Grundschuld oder Hypothek an den Eigentümer zurückfällt, können nachrangig eingetragene Grundschuldgläubiger die Löschung verlangen. Sofern nicht explizit von Ihnen eine Löschung verlangt wird, müssen Sie nichts weiter veranlassen.

Wurde eine weite Zweckerklärung vereinbart, greift dieses Recht nicht. Sie können die Grundschuld stets neu valutieren.

Grundschuld löschen lassen: die Vorgehensweise

Viele Banken schicken ihren Kunden automatisch eine Löschungsbewilligung zu, wenn die Immobilienfinanzierung zurückgezahlt ist und eine weitere Geschäftsverbindung nicht besteht. Ist dies nicht der Fall, müssen Sie die Löschung der Grundschuld selbst in die Wege leiten.

Fragen Sie bei der Bank nach, ob sie bereit ist, die Löschungsbewilligung zu erteilen und lassen Sie sich das Dokument zusenden. Sparkassen und Landesbanken sind siegelführende Stellen und können die Löschungsbewilligung selbst erstellen. Andere Banken müssen diese über einen Notar siegeln lassen. Die Notarkosten müssen Sie der Bank erstatten, weitere Gebühren sind jedoch nicht zulässig.

Mit der Löschungsbewilligung wenden Sie sich an einen Notar Ihrer Wahl zur Beurkundung. Anschließend wird die notariell beurkundetete Löschungsbewilligung an das zuständige Grundbuchamt geschickt, welches die Löschung im Grundbuch vornimmt.

Können die Löschungsunterlagen auch zu Hause aufbewahrt werden?

Ja, das ist möglich. Besondere Fristen sind nicht zu beachten, die Löschung kann zu einem beliebigen Zeitpunkt vorgenommen werden. Probleme können sich ergeben, wenn die noch eingetragene Grundschuld nach langer Zeit wieder Thema wird. Dies kann z. B. bei einer Erbschaftsabwicklung, einem anstehenden Verkauf oder einer Neufinanzierung mit neu einzutragenden Grundschulden der Fall sein. Kann die Löschungsbewilligung dann nicht gefunden werden, muss sie neu ausgestellt werden.

Dies ist oft jedoch nicht so ohne Weiteres möglich. Banken können fusioniert oder die Unterlagen nach Ablauf der gesetzlichen Aufbewahrungsfrist bereits vernichtet haben. So wäre nicht nachvollziehbar, ob die Bank eine Löschungsbewilligung erteilt hat oder eventuell sogar eine Abtretung an einen anderen Grundschuldgläubiger. In letzterem Fall dürfte sie überhaupt keine neue Löschungsbewilligung erteilen. Die Rekonstruierung des Sachverhaltes kann kompliziert, langwierig und unter Umständen auch sehr teuer werden.

Tipp: Verschieben Sie das Löschen nicht auf später
Liegen Ihnen die Löschungsunterlagen vor, sollten Sie diese gleich an das Grundbuchamt weitergeben. Andernfalls besteht die Gefahr, dass die Unterlagen verloren gehen oder in Vergessenheit geraten.

Kosten für das Löschen einer Grundschuld

Die Löschungskosten einer Grundschuld beinhalten die Kosten für den Notar sowie die Eintragung im Grundbuchamt. Sie belaufen sich auf ca. 0,2 % des Nominalbetrages der Grundschuld. Bei einer Grundschuld über 150.000 EUR würden ca. 300 EUR Kosten anfallen.

Tipp: Zahlen Sie nicht zu viel
Die Erteilung der Löschungsbewilligung muss seitens der Bank kostenlos erfolgen. Achten Sie darauf, dass keine Bearbeitungsgebühren oder Ähnliches in Rechnung gestellt werden.