Sie planen ein Bauvorhaben? Dann ist es wichtig zu wissen, ob Sie hierfür eine Baugenehmigung benötigen oder nicht. Die Erforderlichkeit einer Genehmigung ergibt sich aus dem jeweiligen Landesrecht. Auch für nachträgliche Umbauten kann eine Genehmigung erforderlich sein.

Die Baugenehmigung 

Eine Baugenehmigung stellt die Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde dar, eine bauliche Anlage zu errichten, zu ändern oder zu beseitigen. Mit der Baugenehmigung bestätigt Ihnen die Baubehörde, dass Ihr geplantes Bauvorhaben nicht gegen gesetzliche Regelungen verstößt. Durch die Baugenehmigung wird Ihnen somit bescheinigt, dass Ihr Bauvorhaben am vorgesehenen Standort zulässig ist. 

Was ist eine bauliche Anlage? 

Die wesentlichen Merkmale einer baulichen Anlage sind, dass diese fest mit dem Erdboden verbunden sind oder aber aufgrund ihres Eigengewichts unveränderlich auf dem Erdboden stehen. Zudem werden bauliche Anlagen aus Bauprodukten hergestellt. Der Begriff “bauliche Anlage” ist nicht im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt, welches für die gesamte Bundesrepublik Deutschland gilt. Es muss vielmehr auf die jeweilige Landesbauordnung zurückgegriffen werden. Die einzelnen Landesbauordnungen enthalten jedoch eine fast übereinstimmende Definition. 

Wer ist für die Genehmigung der baulichen Anlage zuständig? 

Der Bauantrag muss von einer bauvorlageberechtigten Person, wie es beispielsweise ein Architekt oder Bauingenieur ist, bei der Behörde eingereicht werden. Welche Behörde zuständig ist, unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Dies kann entweder die Stadt- bzw. die Gemeindeverwaltung, das Bezirksamt oder die Landeskreisverwaltung sein. 

Die Erforderlichkeit einer Baugenehmigung

Ob Sie eine Baugenehmigung für Bauvorhaben benötigen, richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung. So kann es passieren, dass Bauvorhaben in einigen Bundesländern einer Genehmigung bedürfen, in anderen wiederum nicht. Manchmal bedarf es sogar nur eines vereinfachten Genehmigungsverfahrens. 

Für welche Bauvorhaben benötigen Sie eine Baugenehmigung? 

Sie wollen Ihr Haus renovieren oder planen direkt einen Neubau? Dann ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie für dieses Vorhaben eine Baugenehmigung benötigen. In der Regel benötigen Sie für 

  • jede Errichtung
  • Nutzungsänderung oder 
  • Abrissmaßnahme 

eine Baugenehmigung. 

Wann jedoch in Ihrem konkreten Fall eine Baugenehmigung erforderlich ist, hängt von dem jeweiligen Landesrecht ab. Wenn Sie sich also unsicher sind, ob Sie für Ihr Bauvorhaben eine Baugenehmigung benötigen, können Sie auch einen Blick in die jeweilige Landesbauordnung werfen. 

Hinweis: Gespräch mit Mitarbeiter der Baubehörde

Wenn Sie kein Baurechtexperte sind, wird es für Sie vermutlich eher schwierig sein, sich durch die Tiefen des Baurechts zu kämpfen. Es kann daher sinnvoll sein, vor Antragstellung ein Gespräch mit einem Mitarbeiter der Baubehörde zu führen. 

Welche Bauvorhaben sind genehmigungsfrei? 

Welche Bauvorhaben genehmigungsfrei sind, hängt ebenfalls von dem jeweiligen Landesrecht ab. So kann es passieren, dass man in einigen Bundesländern eine Baugenehmigung für eine Garage benötigt, in anderen wiederum nicht. 

Ferner müssen Sie bei genehmigungsfreien Bauvorhaben in einigen Bundesländern beachten, dass diese ggf. anzeigepflichtig sind. In diesem Fall müssen Sie ebenfalls Formulare und Dokumente bei der Baubehörde einreichen. Die Baubehörde prüft Ihr Vorhaben allerdings nur punktuell. 

Hinweis: Anforderungen des öffentlichen Baurechts

Genehmigungsfreie Bauvorhaben unterliegen zudem den Anforderungen des öffentlichen Baurechts. Dies bedeutet, dass Sie beispielsweise auch hier die Abstandsvorschriften beachten müssen. 

Was ist unter dem vereinfachten Verfahren zu verstehen? 

Für einige Bauvorhaben ist auch ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren möglich. Bei diesem Verfahren werden nur bestimmte Punkte des Bauvorhabens geprüft. Hierbei müssen Sie oder Ihr Architekt versichern, dass der Entwurf des Bauvorhabens den Vorgaben des Bebauungsplans entspricht. Sinn und Zweck dieses Verfahrens ist es, dass kleinere Bauvorhaben schneller genehmigt werden können, wenn diese innerhalb eines qualifizierten Bebauungsplans liegen. 

Beispiele für eine Baugenehmigung

Insbesondere bei Bauten wie Gartenhäusern kann sich die Genehmigungsfreiheit nach der Größe des geplanten Bauvorhabens richten. Nachfolgend erhalten Sie eine Übersicht von gängigen Bauvorhaben und wann diese einer Baugenehmigung bedürfen und wann nicht.

Benötigen Sie für einen Carport eine Baugenehmigung? 

Ob Sie für einen Carport eine Baugenehmigung benötigten, ergibt sich immer aus der jeweiligen Landesbauordnung:

Benötigen Sie für einen Pool eine Baugenehmigung? 

Wie bei allen Bauvorhaben richtet sich auch die Frage, ob Sie für einen Pool eine Baugenehmigung benötigen nach dem jeweiligen Landesrecht. In den meisten Bundesländern benötigen Sie für den Bau eines Pools jedoch erst eine Baugenehmigung ab einem Wasservolumen von 100 Kubikmetern

Benötigen Sie für ein Gartenhaus eine Baugenehmigung? 

Ob Sie für den Bau eines Gartenhauses eine Baugenehmigung benötigen, richtet sich nach der Größe des Gartenhauses. Zusätzlich richtet sich die Genehmigungsfreiheit in diesem Fall auch danach, ob Sie das Gartenhaus im Innen- oder Außenbereich bauen.

Antragstellung einer Baugenehmigung

Für den Antrag auf Baugenehmigung benötigen Sie entsprechende Unterlagen. Den Antrag mit den notwendigen Unterlagen wird in der Regel Ihr Architekt für Sie stellen. Doch können Sie auch nachträglich noch einen Antrag auf Baugenehmigung stellen und was ist eigentlich eine Bauvoranfrage?

Welche Unterlagen benötigen Sie?

Für den Antrag auf Baugenehmigung benötigen Sie fachmännische Planungsunterlagen. Es kann daher ratsam sein, dass entweder der Architekt oder der Bauingenieur den Antrag stellt. Ihren Antrag müssen Sie in dreifacher Ausführung bei der zuständigen Baubehörde einreichen. Zudem müssen dem Antrag alle notwendigen Unterlagen beigefügt werden. Hierzu gehören: 

  • Ausgefülltes Bauantragsformular: Dieses Formular erhalten Sie beim Bauamt. Diesem Formular ist häufig auch eine Zustimmungserklärung der Nachbarn und eine Baulastenerklärung beigefügt. Dies hat dann eine Bedeutung, wenn durch Ihr Bauvorhaben die Rechte Dritter eingeschränkt werden.
  • Auszug aus der Liegenschaftskarte: Eine andere Bezeichnung hierfür ist Katasterkarte oder Flurkarte. Dies ist eine Karte Ihres Grundstücks und gibt unter anderem Auskunft über Größe, Begrenzungen und sich auf dem Grundstück befindliche Gebäude und ihre Nutzungsart.
  • Lage- und Freiflächenplan: Aus diesem ergibt sich die Lage Ihres Grundstücks und seine Grenzen. Es enthält zudem die genaue Bezeichnung des Grundstücks, sprich Straße und Hausnummer sowie der Nachbarflurstücke. Ferner ergibt sich aus dem Plan die Art der Nutzung, die Zahl der Geschosse, Trauf- und Firsthöhe und die Dachform.
  • Bauchzeichnung: Die Bauzeichnungen zeigen die Grundrisse, den Schnitt und die unterschiedlichen Ansichten Ihres Bauvorhabens.
  • Baubeschreibung: In dieser wird das Bauvorhaben in seinen technischen Einzelheiten beschrieben. Dies wird meist der Architekt oder Bauingenieur übernehmen.
  • Berechnungen zur bebauten und unbebauten Grundstücksfläche: Dies ist die Ermittlung der bebauten Fläche, des umbauten Raumes, der Grundflächenzahl und der Geschossflächenzahl. Die Kosten für das Bauvorhaben werden hier ebenfalls aufgeführt.
  • Technische Nachweise: Ferner bedarf es eines Sicherheitsnachweises, insbesondere was die Statik des Gebäudes betrifft.
  • Abweichungsantrag:  Dieser ist dann notwendig, wenn Ihr Bauvorhaben von dem geltenden Bebauungsplan oder den Bauvorschriften abweicht. 

Wie sieht der Ablauf des Genehmigungsverfahrens aus? 

Das Genehmigungsverfahren für ein Bauvorhaben läuft in der Regel immer gleich ab: 

  1. Sie holen sich eine Auskunft bei der zuständigen Baubehörde ein, ob Sie für Ihr Bauvorhaben eine Genehmigung benötigen.
  2. Ihr Architekt erstellt eine Bauvorlage und stellt den Bauantrag mit allen erforderlichen Unterlagen.
  3. Die Baubehörde prüft dann Ihren Bauantrag.
  4. Die Baubehörde genehmigt Ihr Bauvorhaben oder sie lehnt Ihren Antrag unter Angaben von Gründen ab.
  5. Sie passen den Bauplan an und holen sich ggf. auch die Zustimmung der Nachbarn ein, sofern die Ablehnung hierauf beruht.
  6. Nach der Anpassung des Bauplans bewilligt die Baubehörde Ihren Antrag.

Hinweis: Bearbeitungszeit

Wie lange Sie auf Ihre Baugenehmigung warten müssen, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Es gibt hier keine einheitliche Regelung, in welcher Zeit die Baubehörde über einen Antrag entscheiden muss. 

Wie sinnvoll ist eine Bauvoranfrage? 

Möchten Sie vorab prüfen, ob Ihre Bauvorstellungen umsetzbar sind, dann können Sie auch vorab eine Bauvoranfrage stellen. Eine solche Voranfrage ist immer dann sinnvoll, wenn es keinen Bebauungsplan für das Grundstück gibt oder dieses etwa in einem unbebauten Außenbereich liegt. In diesen Fällen muss sich Ihr Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die Erschließung sichern. 

Kann eine Baugenehmigung auch nachträglich eingeholt werden? 

Sie nehmen Umbaumaßnahmen an Ihrem Haus vor? Dann kann es passieren, dass diese irgendwann nicht mehr von Ihrer Baugenehmigung umfasst sind. In diesem Fall können Sie auch noch nachträglich eine Baugenehmigung beantragen. Dies ist insbesondere für einen möglichen Verkauf der Immobilie wichtig. Einen Käufer für eine Immobilie zu finden, die keiner bzw. einer veralteten Baugenehmigung unterliegt, wird sich als schwierig erweisen.